2013年11月10日

不動産のお値段についての考察

不動産の価格は誰がどうやって決めているの?

明確に答えられる人は意外と少数だと思います。
けっこう、私たち不動産会社の営業が決めていると思いがちですが、
最終的には、売主さんが値段を含め、全ての売却の条件を決定します。

ただし、不動産業者は、売主さんが値段を決めやすいように、
査定報告書でアドバイスは行います。
そのアドバイスの内容は不動産会社によってまちまちで、
そこの査定には、その会社独自のノウハウも多く詰まっているのですが、
ここで弊社の査定ノウハウの一部を公表しちゃいましょう。

まず、本来、不動産を鑑定評価する職業として、
不動産鑑定士という職業の方が見えますが、
こちらでの鑑定評価価格とは、「合理的な市場があったと仮定して、
そこで形成されるであろう正常な価格」です。
需要がある事が前提となる価格なので、例えば一つの不動産を
手放したい人と手に入れたい人がいて、いくらで取引すると、
公平な取引になるかを知りたい場合は適しています。
あと、相続の遺産分与で不動産を分ける場合の目安としても
鑑定評価はとても役に立ちます。

ちなみに不動産の価格についてアドバイスすることで費用を
請求できるのは、この不動産鑑定士という司法試験にも劣らない位の
超難関資格を持った人のみですので、
よく不動産会社(弊社を含めた)が、査定無料!!とうたってますが、
有料にすると違法になるからというのが本当のところです。

予断でしたが、不動産鑑定士さんの鑑定評価にも問題があって、
そのときの不動産マーケットの市場は考慮されないので、
売却する場合の目安としての金額としては、ぶっちゃけあまり役に立ちません。
あ、少し語弊があるかもしれませんので補足します。

例えば、5年前に1億円で建てられた住宅を鑑定評価した場合、
その建物が田園調布に建っていても、岐阜の山奥に建っていても
鑑定評価の価格は変わりませんが、不動産の査定はぜんぜん違ってきます。
なぜなら、田園調布には1億の豪邸の需要がありますが、
岐阜の山奥には、まず無いと想定して間違いないからです。
もちろん、絶対に無いと言えませんけどね。
不動産の査定とは、単純にいうと、
その時期とそのマーケットで売れる金額の予想値と言えるでしょう。

例えば、そこまで極端な例ではなく、
年間に10戸程度しか需要がない地域で、
たまたま50戸の中古が売りに出ているタイミングで
売り出しするのか、まったく競合が無いタイミングで売り出すのかでは
当然売れる金額が異なります。
需給バランスこそ価格決定の最大要素になるからです。

で、弊社のノウハウとは現在のそのエリアの需要(探している人の数)と、
売りに出ている物件の数(供給量)とを踏まえて、
さらに過去から現在までの需給バランスから鑑みて、
将来的には、横ばいなのか、下げ止まりなのか、はたまた
今後も値下がりが加速していくのかを推測した上で査定書を作成して
売主さんにアドバイスしています。

また、物件そのものの魅力度を分析して、
競合物件に比べて、立地的な優位性や形状的な優位性、
物件そのものの見た目や程度の優位性がどの程度かを判断して、
価格が競合物件と比べて強気でも売れるのか、または、
お値打ち感が無いと売れにくいのかもアドバイスします。

不動産売買が成立する金額の予測の精度(査定の正確さ)は、
対象地域の取引実績の数と、購入希望のお客様の数で決まります。
弊社はその2点において、現時点において秀でているとの自負があり、
今後も円滑でかつ公平な不動産の流通のために、
査定精度がさらに上るように努力していきます。

(いつの日か続く。)

posted by U-kai(とも) at 19:05 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2013年10月27日

中古住宅こそ理想の家に!

「新築がいいけど価格が高い・・」 「住みたい場所は物件も限られる・・」

こんな事を思った経験のある方も少なくないと思います。

それならば新築よりはるかに安い中古住宅を購入し、自分好みにリフォームをして
マイホームを手に入れようという人が増えているそうです。

特に首都圏では中古マンションの成約件数が12ヶ月連続で前年を上回っているそうです。

リフォームとリノベーションの違いについては、過去のブログでご説明があったので触れずにおくとします。

一般的に日本の住宅は築後20程度で不動産評価はほぼ0になってしまします。
いままでは、それを解体し新築するという流れでマイホームを購入する傾向がありました。

「自分たち好みの新築住宅」 確かに想像するとワクワクしますよね!

しかしそれでは基礎や柱といったまだまだ使用できる部分も処分する事になり、この省エネの時代には
勿体ない?との声や、理想の場所にこそ中古住宅が存在する事も少なくありません。

リノベーション(住まいそのものを一変させる程のリフォーム)では解体し新築する場合より
約4割程度安く出来たとの例もあり、更に工期も短く済みます。

今まで、中古リフォーム済み!というチラシを見て、いいね!とご購入して頂いたお客様に沢山お会いさせて頂きましたが

これからは、古い?さらに汚い?(笑) そんな中古住宅を自分好みのマイホームする人も増えて来ると私は感じています。


中古住宅こそ理想の家に!


マイホーム購入の選択の1つに入れてみては如何でしょうか?


By Sm








posted by どりげ岐阜スタッフ at 11:33 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2013年10月21日

魔の日曜日

昨日20日は宅建試験の日でしたねわーい(嬉しい顔)

当社のスタッフも何人か受験したようです、結果は12月4日までのお楽しみという事でひらめき

自己採点で良い結果が出た方手(チョキ)は安心して発表を待てますが、ボーダーギリギリだった方ふらふらは嫌〜〜な数日を過ごさないといけませんね。



去年の私も同じ、受験生でしたふらふら

思い起こせば、自分でも褒めたいぐらい人生で一番勉強したかもしれませんペン目

受験した時に思ったのですが、会場の空席の多さ...あせあせ(飛び散る汗)

受験する為に申し込んだのに、なぜか空席...体調不良なのか...あせあせ(飛び散る汗)あせあせ(飛び散る汗)

体調を整えるのも試験の一部と高校受験の時から、学校では教えられましたよねぴかぴか(新しい)



日常の仕事の中でも、体調管理が出来ないと仕事面はもちろんですが、一番お客様にご迷惑を掛けてしまいますバッド(下向き矢印)バッド(下向き矢印)

これから、風邪を引きやすい季節になってきます。

皆さん体調管理はしっかりと手(チョキ)ぴかぴか(新しい)


TOKU

posted by どりげ岐阜スタッフ at 12:28 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2013年10月17日

宅建業者と取引主任者の動態

宅建業者数が7年連続減少していて
平成18年度に約13万件登録が 平成24年度には約12万2千件と約8千減少しているそうです。
これは 再更新期を迎える業者多く期限切れ等による業者数の減少数が増加し 
更に経済情勢により新規の業者数の伸びが少ないこと等の事情も重なり 
全体として 業者数が減少する傾向となっているそうです。

平成23年度末から法人、個人企業を問わず 1業者平均従事者数が4.2人で
その内専任の取引主任者は1.6人で、5年振りに増加し
取引主任者資格登録数は91万9403人で 
そのうち宅建業に従事している者は28万7926人
H23年と比較すると1%増加しているそうです。

今年もいよいよ10月20日に宅地建物主任者の国家試験日です。
受験される方々 勉強された力を出し がんばって下さいね

                    byあいママ


posted by どりげ岐阜スタッフ at 18:45 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2013年10月06日

リフォーム?リノベーション?


 先日、友人が「マンション購入をかんがえているから、探してほしい。」と依頼がありましたひらめき

 早速、どういった物件を探しているのか聞いたところ、希望のエリアと最低の平米数だけが決まっていて、特に間取り(部屋数や築年数)は決まっていない。

 家族構成から大体の部屋数は想像できるけれど、ざっくりしすぎてなかなか探す物件が想像できませんでしたが、とにかく希望のエリアにある物件はすべて対象らしく。

 聞いてみると、友人はある程度の大きさの箱(平米数)があれば、リノベーションをして住みたいとのこと。
 
 なるほど〜〜〜exclamation×2らしいグッド(上向き矢印)グッド(上向き矢印)グッド(上向き矢印) 
 
 ここ数年でしょうか、最近は特によく耳にするリノベーション
 雑誌などでも、リノベーションで再生した物件を、「デザイナーズ住宅」って言ったりしますよねグッド(上向き矢印)
 

 その友人も、職業がデザイナーさんだからか、建築士さんの作る新築ではなく、既存の建物をリノベーションで大改造して、個性を生かした住宅にしたいとかぴかぴか(新しい)ぴかぴか(新しい)

 ただ「リフォーム」ではなく「リノベーション」???

 
違いが良く分からない方もいるのでは???

 国土交通省の定義では、
  • リノベーション=新築時の目論見とは違う次元に改修する(改修)
  • リフォーム=新築時の目論みに近づく様に復元する(修繕)

 
 のだそう。

 つまり、リフォームとは、老朽化した建物を、新築時に近い形になるように小規模な工事で修復することをいいます。また、リノベーションは、既存の建物に大規模な改修工事を行い、新築時の機能や性能を当時以上に向上させ、価値を高めることをいいます。

少し前には知られていなかったけれど、自分らしいスタイルを創り出せるリノベーション!という方法。

何がいい、悪いではなく、それぞれの生活スタイルや、予算にあわせて、注文住宅、建売住宅、新築、中古、一戸建て、マンション、いろんな選択肢があるということですわーい(嬉しい顔)

きっと、鵜飼不動産にきていただければいろいろなご提案を出来ると思いますぴかぴか(新しい) 

ぜひ、休日はご家族そろって、鵜飼不動産へいらしてくださいグッド(上向き矢印)グッド(上向き矢印)

 タマ


posted by どりげ岐阜スタッフ at 23:35 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2013年08月26日

建てられる? 建てられない?

みなさん こんにちわ わーい(嬉しい顔)

先日お客様よりこんなご質問がありました

「この土地って事務所とか建てられるの?」

その土地によってでかい工場が建てられたり、事務所が建てられないなど様々です。

一つをご紹介

第1種低層住居専用地域ぴかぴか(新しい)
2〜3階建て以下の低層住宅のための良好な住環境を保護するための住居系の地域。一戸建ての住環境としてはもっとも優れている。住宅以外に建てられるのは、高校以下の学校、図書館、銭湯、診療所、老人ホーム、保育所など。併用住宅の場合は、住居部分が全体の2分の1以上で、店舗等の広さが50平方メートル以内に限られる。建物の高さを10mまたは12m以下に抑える絶対高さ制限がある。

このほかにも土地にはかかってくる規制がたくさんある場合があります

専門的なことなのでいろいろ難しい言葉がいっぱいで大変です

そ    ん    な    と   き    はexclamation&questionexclamation&questionexclamation&questionexclamation&question


鵜飼不動産にご相談くださいグッド(上向き矢印)

プロの目線からお客様の不動産探しをお手伝いさせていただきます晴れ

一度お気軽にご来店ください 親しみのあるスタッフがあなたをお待ちしておりますひらめき


 あめ大臣






posted by どりげ岐阜スタッフ at 10:49 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2013年07月27日

増税まであと半年

先日、参議院選挙は、自公の圧勝で幕を閉じました。参議院で野党が過半数を押さえていたねじれ状態が解消され今後は基本的に自公だけで何でも決めることができるようになりました。 

『国会は実質的に理不尽な野党に邪魔されることなく、改革を推し進めることができるようになった?』
また逆に言えば、『野党による正しい制御ができなくなり、与党が暴走するようになった?』

どちらが正しいのかはさておき、野党を完全に無視し、与党だけですべてを独占し決めてい
くことも可能になったということは事実です。
 
アベノミクスもさらに加速が進みデフレ脱出、景気上向きが期待されますが、当然景気が
上がれば株や金利も上がりますので住宅ローンの金利も上がります。実際に6月7月と住宅ローン金利は上がりました(普通預金の金利は微妙でしたが)その点でひとつ注意が必要です、以前住宅ローンの事前審査で承認を得た金額が金利上昇の為に承認されずに
減額される場合もありますのでご注意下さい。
(かなり最大の借入を予定した場合ですが)

また、個人的にはここ3年ほどは多分?金利上昇局面だと思いますので住宅ローンの金利を選択する場合も以前より慎重に選択する時期ではないかな思います。
消費税増税も半年後に控えていますし、今後住宅購入予定の方は金利上昇にも注意が必要ですがやはりしっかりとした返済プラン、ライフプランを検討しながら不動産を購入を進めることが安心かと思います。            
                                      
                                                 巨神兵
                                                                                            

posted by どりげ岐阜スタッフ at 16:32 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2013年07月01日

消費税の話題も落ち着いてきましたが。。。

こんばんは


あえて消費税のお話をすこし。。。

増税の内容についてはみなさん過去の記事でたくさん書いてますのでそこは置いておいて、増税に関するお話。。。


先日、某大手ハウスメーカーの店長さんお二人とお話しする機会がありました。

ある方は岐阜県庁前展示場、ある方は、名古屋の住宅展示場にいらっしゃる方でしたが、今の時期は受注ラッシュじゃないですかー?

なんて言いましたら、おもしろい返事が返ってきました。

どちらも違うメーカーさんですが、全国展開している所です。


まず岐阜は、展示場への来場も増えてきて、受注も増えてきてるよー!と景気のいいお返事。


かたや名古屋はというと、気持ち程度の増加はあるけどあんまり変わっていないそうです。。。

かなり意外な返事だったので詳しく聞いてみると、

増税前に、各展示場の売り上げ目標を決める際に、もちろん増税があるので前年度より目標を高めに設定したそうです。


今年に入り、岐阜、三重などは目標通りにじわじわ来場が増えて、実際に消費税がきっかけでご契約に至る方も多数いたそうです。

しかし名古屋は東海地方で唯一と言っていいほど伸び悩み。。。

契約件数も去年と肩並び。。。本部からお叱りを受けたそうです。。。


次のアポもあって話はそこで終わってしまったのですが、地域でこれだけ差が出るのは非常に興味深く感じました。

気になってしょうがなかったので、理由を私なりに考えてみました。


岐阜と名古屋で比較します。 土地建物の金額比率が傾向として、

岐阜は土地<建物

名古屋は土地>建物

なのです。

建物平均金額が2000万〜2500万とすると、岐阜の一般的な面積の住宅用地として、そこまで高い土地はあまりありません。

逆に、場所にもよりますが、名古屋で土地が2000万というと普通と思う方が多いそうです。


消費税が関係あるのは建物ですので、土地より安い建物が多少上がってもそこまで意識される方は少ないのでは、と思いました。

ただ、2000万円の増税後だと、100万円もの差がありますので大きいですが。。。


収入所得の違いと、メーカーさんによってお客様層の違いもあるかもしれませんが、ここまで大きく違うのは非常にびっくりしました。


増税をどう取るかはあなた次第です。


いいお買い物を。。。

                                                 nori70

posted by どりげ岐阜スタッフ at 21:31 | Comment(1) | TrackBack(0) | 日記

2013年06月08日

アベノミクスと住宅ローン金利



アベノミクス効果で、急激に景気が上向いてきたような印象の今日この頃。 



みなさま、いかがお過ごしでしょうか? 



鵜飼不動産の「歩く超過勤務」こと店長です。 



前回の私の投稿記事「住宅ローンの裏側!パートW」の直後に、鋼鉄の心臓黒ハートを持った新人NEW:Tさんが住宅ローンについて記事投稿するという暴挙に出ましたパンチので、今回はカンニングしながらでも彼女には絶対に書けない経済情勢の話題と、住宅ローンの中でも皆さんが一番気になる金利についての話題を絡めてお話ししようと思います。 



さて、最近は円が値上がりして、株価も上がってプチバブルみたいなお祭り騒ぎかわいいですが、よくよく考えてみると、円もせいぜい100円前後ですから、少し前の状況に回復したに過ぎません。ふらふら



株価だって同様です。



ただ単に動きが急激グッド(上向き矢印)だったのでものすごく好景気になったような気になってしまっているのではないでしょうか? 



その証拠に、安倍総理が3本の矢の3本目の内容を発表した途端に、そのあまりの具体性の無さたらーっ(汗)に為替も株価も大幅に右往左往(上下動)グッド(上向き矢印)バッド(下向き矢印)しました・・・(笑)。



GNI(国民総所得)を10年で150万円以上拡大させるって言われても、GNIって???という国民がほとんどじゃないですかね?



手取り給与が150万上がるような錯覚を覚えますけど、全然違いますから。もうやだ〜(悲しい顔)



儲ける人はさらに儲けて、儲からない人は相変わらずでは新たな問題が生まれるだけのような・・・。



ましてやその具体的方法が「民間活力の爆発爆弾」って・・・(笑)。



岡本太郎先生じゃないんだから。
更に言えば、安倍さんの任期10年も続かないのに、どう責任取るの・・・?たらーっ(汗)





昔と違って最近は一般投資家の人口が増えたので、マスコミの扇動に踊らされてる感は否めませんね。 



政府も本腰を入れて長期デフレ解消に取り組み出したのでじりじりと効果は現れるのでしょうが、一気に好景気になることなどないでしょう。 



株や為替は一般庶民にはあまり直接は関係ありません(輸入食材の値上がり右斜め上や海外旅行飛行機の時のショッピングカバンくらい?)が、住宅ローン金利となると生活に直結しますよねexclamation





変動金利は次回10月まで変化はありませんが、短期固定金利(3年・5年・10年)には動きが出始めました。 



これから借りられる方も、既に借りていて借り換えや商品変更・固定期間変更を検討される方も要注目ですexclamation×2 



特に変動金利は9月までに長期金利がどう動くか注視目しなければなりません。





どの金融商品が良いのか?とご相談を承ることも多いのですが、これは正直なところ、「○○が良いです」と明言することは誰にもできませんふらふら 



住宅ローンは長期間に渡るものですし、5年、10年或いは30年先の景気動向など誰にも予測不能だからです。 



我々不動産業者は勿論、銀行マンも絶対に断定的な返答はできませんたらーっ(汗)



逆にろくにヒアリングもせずに「これで間違いない!」なんて断定的な言い方をする営業マンがいたら、絶対に信用してはいけません。ちっ(怒った顔) 



一番賢い方法は、その時その時にベストの商品を選択できるように、金利動向を常に意識して、自分でメンテナンスしていくことです。 



面倒くさい?
 



その通り!投資や財テクに興味がない人にとっては非常に面倒くさいですが、それしかありません。 



どうしても面倒な人は、長期固定金利で借入してほったらかしにして下さい。 



楽です。ものすごく。(−_−)かわいい
 



でも、金利が思ったより上がらなければ払い損もうやだ〜(悲しい顔)です。 



実際は損する訳ではなく、その分が安心料ふくろみたいなものですが。 



ただ、金利動向や借入額によっては、その安心料ふくろは数百万、時には1千万を超える場合もあるかもしれません。がく〜(落胆した顔)



正直言って、金融商品選択は博打ふくろと一緒です。



債務者(金融機関とローンの契約をする方)はあなたですから、もし予想が大きく違っても我々には責任が取れません。



あくまで自己責任あせあせ(飛び散る汗)なのです。



ですから、今まで金融に縁が無かった方でも、自分の借入については把握できるように、前もってきちんと勉強されることを強くお奨めします 



個別の金融商品については個々の金融機関にお尋ね頂いた方がよろしいですが、どうしても自社の商品を押し付けがちになってしまいますので、まだ具体的に絞り込んでいない段階では、ぜひ 鵜飼不動産 へご相談下さい。



初歩の初歩から、今更なご質問までどんなご相談でも承ります。 



どうぞお気軽にお問合せ下さい! 





JAY




posted by どりげ岐阜スタッフ at 17:48 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2013年06月02日

知っておきたい新しい税の話し。

今、もっともみなさんの関心のある消費税だけでなく、

不動産を売却、購入、保有したときに影響のある

さまざまな税制度が大きく変更されようとしています。

不動産は、個人資産の中でももっとも額が大きいため、

税の知識を知っているか知らないかでは、

何百万円以上の違いとなるだけに、

ざっとでも知っておくことをお勧めします。



◎消費税の税率upもうやだ〜(悲しい顔)

土地や、個人間で取引される、いわゆる仲介の中古住宅や

中古マンションは消費税が非課税ですが、新築マンションや

建売住宅、リフォーム住宅は消費税がかかります。

 

施行日@ 平成2641日 消費税等の税率を5%→8

※平成25930日迄に締結した工事は、41日を越えても5

施行日A 平成27101日 消費税等の税率を8%→10


※平成25101日〜平成27331日迄に締結した工事は、

101日を越えても8



◎住宅ローン控除の拡充わーい(嬉しい顔)
新築や新築住宅、新築マンション、又は築20年未満

(耐火建築なら25)の中古住宅購入した人が住宅ローンを

利用した場合に適用。尚、いろいろな優良住宅の特例有り。


平成25年に居住した場合

→控除期間10年、控除率1.0%、最高枠2,000万円


平成264月〜平成2912月に居住した場合

→控除期間10年、控除率1.0% 最高枠4,000万円



◎相続時清算課税制度の適用条件の緩和わーい(嬉しい顔)

20歳以上の子である推定相続人が贈与を受ける場合は、

相続時まで税金を繰り延べられる制度。

 

現在

→受贈者(20歳以上の子)、贈与者(65歳以上の親)

平成2711日より

→受贈者(20歳以上の子又は孫)、贈与者(60歳以上の親、祖父母)



◎印紙税の引き下げわーい(嬉しい顔)
現在

50万円〜100万円までの契約→1,000

100万円〜500万円までの契約→2,000

500万円〜1000万円までの契約→10,000

1,000万円〜5,000万円までの契約→15,000

 

平成2641日以降

50万円〜100万円までの契約→500

100万円〜500万円までの契約→1,000

500万円〜1000万円までの契約→5,000

1,000万円〜5,000万円までの契約→10,000


尚、領収書に添付する印紙は3万→5万円以上に



◎相続税の改正もうやだ〜(悲しい顔)もうやだ〜(悲しい顔)

相続税の基礎控除の大幅な減額により今までの1.5倍の方が

相続税の支払い対象になります。

 

今までの基礎控除額

5,000万円×(1,000万円×法定相続人の数)

平成2711日以降

3,000万円×(600万円×法定相続人の数)

 

尚、相続税の最高税率の引き上げも同時に実施されます。

 


詳しいことは税理士さんか最寄の税務署でお尋ねいただく事を

お勧めしますが、ざっとのことなら弊社までお尋ねください。

posted by U-kai(とも) at 17:02 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2013年05月18日

新築拝見

以前 土地の仲介をさせて頂いたお客様のお家が完成しました。
設計 管理が当社の不動産ハンドブックに掲載のあるKJ設計さんです。
KJ設計 川尻さんは 外見は きわめてふつうわーい(嬉しい顔)
で そのお家を見学拝見させてもらい すごいexclamation

IMG_0481.jpg

LDKの対面キッチンです
背面収納も大容量収納でき 引戸で閉めればスッキリと!
このダイニングテーブルはお施主様でご用意されたテーブルです。
そして なんてことでしょう〜
この上は↓



IMG_0482.jpg

2階のホールに吹き抜けていて 明るく開放感たっぷりです。
右下の格子みたいに写っているむこう側に階段があって
この格子は 飾り棚にも使用できる工夫がなされてありました。
階段を上り そのホールには↓




IMG_0484.jpg

東側より朝日で照らされるであろう 大きな窓の前には
造り付けの多機能カウンターが設置されたました。
写真はありませんが この窓からは 中庭がみえます。




IMG_0483.jpg

各居室も随所に木が隠さずあり
これが くどくない ポイントで 映えていました
ロフトみたいなのがあって 天井高く 採光も確保され
さすがですね〜

和室  トイレなんかも よかったわ〜
写真とらなかったので反省してます。

で 外観です↓
IMG_0487.jpg

外観の雰囲気を大切にとシャッター雨戸をあえて使用ぜず
戸袋は手造りで外壁の一部と同じ材料で一体感を感じられました。
最後に玄関に通じるアプローチのこの↓屋根!!




IMG_0486.jpg

駐車スペースにじゃまにならないよう片側のみ柱で
この部分の構造は鉄骨です。
ここからは玄関まで雨天でも雨に濡れずお家にはいれます。

本当によく考えられたお家でした
新築おめでとうございます。るんるん

                    byあいママ

posted by どりげ岐阜スタッフ at 13:02 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2013年05月07日

大型連休も終わりましたね。

みなさんは、どのように過ごされましたかるんるん

遠出をする車(セダン)、普段出来ない事に取り組むひらめき、自宅でゆっくりするTV、お仕事だった方は本当にご苦労様でしたぴかぴか(新しい)

私も普段は平日休みなので世間様の一般的な休みの日に休むと、人&車の多さにびっくりしますふらふらあせあせ(飛び散る汗)

今回はGWなので余計に多かったですね。

今年は、子供の用事と仕事でGWがあっという間に過ぎてしまいましたもうやだ〜(悲しい顔)


そういえば、昨年は資格取得の為に毎日学校へ通ってましたね〜ビル

資格を取ってみて感じたのですが、ひとつの仕事をこなす時の自分の意識の持ち方、業者さん、お客様への接し方が変わってきましたわーい(嬉しい顔)ぴかぴか(新しい)苦労して取得した資格で、自分だけではなくお客様の為にも使えるこの仕事って素晴らしいですねぴかぴか(新しい)


鵜飼不動産は、そんなスタッフが沢山居る不動産屋さんです手(チョキ)

お気軽にお越し下さいわーい(嬉しい顔)ぴかぴか(新しい)

                                   TOKU




posted by どりげ岐阜スタッフ at 12:04 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2013年03月23日

まちなみ参観日

いつも仲介最前線をご覧の皆さま、ありがとうございます。

最近はめっきり、目がボンッとなって

鼻がキュッと詰まって

クシャミがガツンッ!なSmです。

はい花粉です。花粉様のお陰で夜な夜な無呼吸症候群で危険な状態にあります。。もうやだ〜(悲しい顔)


と、そんな状態ではありますが、毎日元気に仕事はしておりますぴかぴか(新しい)


先日、積水ハウスの分譲住宅フェアー『まちなみ参観日』に応援に行って参りました。

さすが積水ハウスさん。土日の2日間の来場者数がなんと約150組ひらめき

知名度の高さを実感致しました。

自分達が建てる家を想像しやすいサイズでもありますし、参考にしやすいという所もあるかも知れません。

実際に、間取りや仕様、使い勝手など色々と参考になる所は多いかと思います。

ハウスメーカーさんは新築時に完成見学会を開く時には、是非、足を運んでみては如何でしょうか?

勉強になるだけではなく、家を購入する時に必要な勢いもつけてくれちゃいますわーい(嬉しい顔)

いきなり見学に行くのは少し抵抗があるとうお客様は鵜飼不動産にもハウスメーカーの情報がございますので

土地探しのついでに、ご遠慮なくご相談下さい。

参考になるお話が出来るかと思います。


By Sm



















posted by どりげ岐阜スタッフ at 19:53 | Comment(1) | TrackBack(0) | 日記

2013年03月18日

自分にとってゆずれないものとは・・・

みなさん こんにちは グッド(上向き矢印)グッド(上向き矢印)グッド(上向き矢印)

今回は不動産を探すうえでのアドバイスをさしていただきますわーい(嬉しい顔)

皆様は不動産を探す条件としていろいろお持ちだと思いますが

一般的に多いのは 価格ふくろ エリアリゾート 広さ家 日当たり晴れ などがあげられます

自分に合った不動産が見つかる人はこういう条件の整理がついている方です

不動産購入を検討しているのに、なかなか前に進まないと感じている人は条件を整理してみるといいかもしれません

例えば 条件に優先順位をつける 優先順位が高い条件も完璧を狙いすぎない 条件を3つに絞る などですね

50坪以上ほしいからといって52坪で日当たりが悪く価格も予算と合わないよりかは

48坪で日当たりがよく価格も条件とあっているなら48坪の物件のほうがその方にとってはベストなのかもしれません

自分のこだわっているポイントいくつもありそのすべてが満点という不動産は限りなく0に近い確立ですバッド(下向き矢印)

また、不動産探しでなかなか見つからないという方の約4割は不動産会社に言ったことがない方なのですexclamation×2

その一番の原因として「もう少し調べてからにしたいから」という理由なのです 

確かに今はインターネットを使い自分で調べることは可能なのですが、それには限界があります 

前回も言いましたがインターネットの情報がすべて正しいわけではないのですよexclamation×2

やはり、自分に合った不動産を見つけるには不動産会社にアクションを起こすというのがズバリ一番の近道でしょう手(チョキ)

確かに不動産会社といいますとちょっと重いや気軽に入れないイメージがありますが、そんなことはありません

弊社ではチャイルドルームも備えていますのでお子様連れも気軽にお入りください

親しみのあるスタッフが皆様の不動産探しのお手伝いさしていただきたいと思いますので気軽にご相談くださいわーい(嬉しい顔)

                                                                   ぴかぴか(新しい)あめ大臣ぴかぴか(新しい)


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2013年03月16日

購入時期について

お客様の質問の中で『住宅購入の時期はいつが最適なのか?』と質問される方が多いです。


住宅購入は人生で、最大の買い物ですから悩むのは当たり前のことですし、購入
するのに勇気や決断も必要です。


『消費税が
UPする前に』『住宅ローン控除を受けられるうちに』『金利が低いうちに』
などなど、住宅購入を急ごうと思うと、急ぐ理由は様々でてきます。


『このまま家賃を払い続けるくらいなら、その分を住宅ローンに回した方
が資産が残るじゃないか』と思う方もいるかもしれません。

確かに一理あるのですが、購入する住宅が一戸建ての場合、維持費用や固定資産税等などがかかってきます。マンションは管理費・修繕費・駐車場代など月々の費用も考えなくてはいけません


また、場合によっては相続・所有権の持分など注意しないといけない点もあります。


住宅購入の時期を考えるのなら、何よりもまず、自分の人生設計を考えてください。

人によって住宅購入のタイミングは違います、また求められている条件も違います。


今はインターネットなどを使って自宅でも不動産の情報は見ること簡単になりました
がパソコンの画面越しに住宅を購入する事はなかなかできないでしょう。

 
ご自身の希望や不安を相談して、一緒に考えてくれる不動産屋(担当)に出会えるようお時間を使って不動産屋に足を運んでいただくことは、お客様に一番良い物件を見つかる近道だと思っております。
                                   
                                    巨神兵


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2013年03月11日

消費税パート2

こんばんは

最近花粉や黄砂などいろんな物が飛んでますがみなさま対策は万全でしょうか?

私は症状がひどいのでマスクで対応できず。。。今回の花粉はシーズン始めからアクセル全開なので非常に辛いです。。。


話は変わりまして、新築をご予定のお客様は消費税の対策はできてますか?

ハウスメーカーの選別もそうですが、土地がまだ決まってない方はそろそろ本腰を入れられたほうがいいかもしれません。

10月より住宅関連の消費税が上がりますが、世間では来年4月より上がります。

では、住宅が10月でもどのタイミングなのか、です。


基本的には9月までに建物の契約を済ませていれば5%の消費税です。

しかし、10月以降に建物の値段が上がる変更の契約をした場合、その部分は8%になってしまいます。

なのでなるべく早めにメーカーを選び、内容も詰めていくのをオススメします。

ですが、もし間に合わなくて10月以降になってしまった場合でも5%が適用されるケースがあります。

それは、建物の引き渡しが来年の3月中であればOKです。

ただし、この部分に関してメーカー様のお話を伺うと、

建築ラッシュに入る為、通常の工期で完成させられない可能性があるそうです。

最近の住宅は完成が早いので、3ヶ月で完成するメーカーも少なくないですが、3月に間に合わせる為に1月着工ではかなり危ないと思われます。


時期によって何十万円も変わってしますので、土地が決まってなくても住宅展示場などに足を運んで自分に合ったメーカーさんをいくつかピックアップしておくといいですね。

また、当社と提携しているメーカーさんが数多くあり、うかい不動産とメーカーさんがタッグを組んでスムーズにお話を進められますので、ご紹介をご希望の方はお気軽にお声かけ下さい。

                                                nori70

posted by どりげ岐阜スタッフ at 22:40 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2013年02月25日

☆住宅×購入×ローン☆


 皆さんこんにちはわーい(嬉しい顔) 長良店のタマです手(チョキ)

 今回、仲介最前線に初投稿です〜グッド(上向き矢印)よろしくお願いしまぁすー(長音記号2)


  さて、初投稿の今回は「住宅ローン」についてお話します。

               家
 
 住宅を購入する際、ほとんどの方が利用する「住宅ローン」ですが、
 一体どんなローンなのでしょうか?
 
 基本的なところですが「住宅ローン」というくらいなので、もちろん住宅を取得する目的でしか利用することが出来ません。

 つまり、住宅ローンを利用できる用途は、自分や家族が住むための住宅の購入資金や、住宅建築の為の資金(建築費用、外構費、インテリア等)住宅の増改築資金、住宅ローンの借り替え資金、住宅購入の為の諸費用(一部の金融機関)などです。
 決して、事業用の資金の借り入れや、生活費などには利用できませんあせあせ(飛び散る汗) 




 では、住宅を購入する目的であれば、どんな人でも、どんな物件でも、融資を受けることが出来るのでしょうか??



 答えは、・・・・・・・・・・
NOふらふらデスダッシュ(走り出すさま) 
 
 
 融資をしてくれる金融機関さんも、慈善事業ではないので、しっかりと月々の返済をしていくれる方に融資をしてくれます銀行 


たとえば、ある金融機関の住宅ローンが利用できる人の条件は・・・・ひらめき


1.融資実行時の年齢が満20歳以上満66歳未満で、最終返済時の年齢が満80歳未満の方
2.勤続年数1年以上
3.年間所得150万円以上の方
4.規定の保証会社の保証が受けられる方
5.団体信用生命に加入できる方

 
 金融機関によって、さまざまな規定がありますので、上記がすべてではありません手(チョキ)

 ただ、原則は安定した収入があることが必要なので、専業主婦などで収入がない、定職についていないという場合には借入れできませんもうやだ〜(悲しい顔)バッド(下向き矢印)


 また勤続年数については、3年以上を目安にしている金融機関が多いですが、金融機関によっては勤続年数が短くても借入れ可能なところもあります。
 安定した職業について収入も一定金額以上で安定していることが条件になってくるということですね目

 
 融資が受けられる要件はそれだけかexclamation&question


 答えは、・・・・・・・・・・
NOふらふらデスダッシュ(走り出すさま)



 それだけではありません。「住宅ローン」の借入れには、融資を受ける人以外に、物件の審査もあります。

         家            家            家

 それは、担保となる不動産の価値です。「住宅ローン」とは、対象となる不動産を担保にお金を借ります。 万が一返済が出来なくなったとき、対象の不動産を担保にしておくことで、返済し切れなかった借入れの分を、担保設定した不動産でまかなうのです。

 ですので、その住宅の価値に見合った金額を融資してくれるのですが、価値が借り入れをしたい金額より低い場合、借入れ金額が減額になるか、借りられない場合もあります。
  

 つまり、た〜っくさんの収入がある人でも、不動産の担保価値が低ければ借入れが出来ないこともありますし、逆に不動産の価値が高くても、返済していく能力がなければ借入れすることは難しいのですね目 


 ただ、「住宅ローン」にはいろいろな金融機関がいろいろな商品を出していますし、使っている保証会社によっても違います。

 「住宅ローン」を組むということ自体が、初めての方が多いと思いますし、大きな金額を借りるというのは多くの方が不安になりますよねふらふら
   

 
まずは、どういった金融機関にどういった特色があるのか、自分の生活スタイルに合う返済額や方法なのか、分からない事があれば、ぜひ鵜飼不動産に来て下さいわーい(嬉しい顔)ぴかぴか(新しい) 

 予約制ですが、相談会もやっていますグッド(上向き矢印)  
 
 ではでは、またお会いしましょ揺れるハート   

 長良店 タマ るんるん
  

posted by どりげ岐阜スタッフ at 01:32 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2013年01月25日

住宅ローンの裏側!パートW

ども、店長です。

最近新入社員が増えて後輩のできた中堅社員たちに、ブイブイやられて身の置き場が無くなってきました。

頼もしいながらも少し寂しい今日この頃です。


さて、今回は民間金融機関の融資では必須となる、団体信用生命保険(以下、団信)についてのお話です。

通常、融資事前審査の段階では団信までは見ないことが普通ですので、契約後、金融機関へ本申込みに行って初めて団信の審査が始まります。

というか、個人情報の取得や売買される不動産の担保評価等の試算は事前審査段階で完了しているので、実質的には本申込みとは団信の審査申込みみたいなもんです。

融資事前審査は通常1〜3日、遅いところで1週間程度、超速いところでその日の内に返答がでますが、団信の審査はそういうわけにはいきません。

通常10営業日程度は掛かると見ておきますが、年齢の若い方(健康上問題のある確立が低い)は速く、高齢の方ほど時間が掛かかる傾向があります。

何か持病があったり、年齢が45歳を超えていたら、10営業日は軽く越えてしまいます。

団信というのはその名のごとく、その金融機関でローンを借入されている方を1つの団体として「団体割引」を適用させた生命保険(保険料は金融機関負担)ですので、一般の生命保険と比べると加入審査が厳しいのです。

ですから、「そんなことで?」といった理由で否決されることもあります。


例えば、3年以内に「胃潰瘍」の手術歴。

例えば、持病で「リュウマチ」。

例えば、「昔仕事中に機械に巻き込まれて小指を失くしてしまった」。

例えば、「パニック症候群」「鬱病」等の心理的疾患。

上記は全て否決になったことがあるものです。


一応はそれぞれ保険加入できない理由があって、



「胃潰瘍」 → 過去に胃潰瘍の病歴がある人は、胃ガンになる確率がそうでない人より高い

「リュウマチ」「指の欠損」 → 四肢が五体満足でないことで、日常生活上支障が考えられる

「心理的疾患」 → 自殺の可能性がある(一定期間以上経過後は、自殺であっても保険金の支払い対象になってしまう為)


という、解ったような解らんような理由なんですが、保険会社としては要するに、安い団体割引で保険に加入させるのに、債務者(ローンを借りる人)が返済途中で亡くなったりしてローンの残債を金融機関に支払わなければならなくなったら割りに合わないので、少しでも疑わしい人は保険加入を認めないということでしょう。

そうです。

団信は何の為にあるのかというと、ローン返済途中で債務者が亡くなってしまった場合に、残りの債務の支払いを生命保険で補填して、金融機関が損をしない為のものなのです。(もちろん債務者の為でもありますが)

というわけで、カラクリが解れば何となくナットク、なのでしょうが、それでも本当に「こんなことで!?」といった理由で否決されることも多々あるので、注意が必要です。


健康上全く問題がないと思っていた自分が、団信に入れない、なんて事実の方が余程ショックが大きいですよね〜。

病歴や投薬歴、手術歴に関しては、3年以内や5年以内といった縛りですので、時間が経てば問題無く融資可能になる場合もあるでしょう。


でも、「今!」「たった今!家が欲しい!」という人はどうしたら・・・・?

そういう場合でも、手が無いこともありません。

ぜひ、鵜飼不動産にご相談下さい。

色々と大変ですが、否決理由によっては融資をつけることが可能な場合があります!


手術歴の数ヶ月の誤差や、風邪程度の病気であれば、個人的には「はしょってしまっても問題ないかな〜」とも思いますが、虚偽の申告で保険加入して、その病因によって死亡した場合には、原則として保険金支払いの対象になりません。(ま、保険会社がそれを立証できるかどうかはわかりませんが)

1つでも健康上の問題で何か引っ掛かりそうな問題がある場合は、事前に弊社営業担当までご相談下さい。

また、通常は不要ですが、心配な方は事前審査の際に、団信も一緒に審査することも可能ですのでお申し付け下さい。


昨今は、借入先金融機関探し(業界用語では「ローン付」という)で、融資斡旋手数料と称して十数万〜数十万もの料金を請求する不動産業者もあるようですが、鵜飼不動産ではどんなに困難なローン付であっても、お客様があきらめない限りどこまでも「無料で」お手伝いさせて頂きます!


ぜひぜひ、ご相談下さい!!

JAY

posted by どりげ岐阜スタッフ at 17:07 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

物件見学のマナー

毎年、人の移動が多くなる年末(10月後半から12月前半)と
年度末(1月中旬から3月頃)は、賃貸はもちろんのこと、
建売や中古住宅の売買もとても活発になって来ます。

 今年も、年明けの本荘の建売オープンハウス家に2日間で10組以上ぴかぴか(新しい)
の来場があったり(ちなみにそれまでは2日間で1組がいいところ(^^;)
鏡島の中古住宅家の案内の予約が同日に6件も入ったり。

これから梅雨時までは、先週まであった物件が急に成約になったり、
動きが特に早いのでご注意を。

 これから更に物件見学が増える事を見据えて、
物件の見学をする時のマナー目について書き出してみました。

売主さんが嫌がる行動
・壁や床をドンドンと叩いたり踏み鳴らしたりすること。
・扉やふすまを乱暴に開閉すること。
・お子さんが物件の中で食べたり飲んだりすること。
・お子さんが室内を走ったり暴れたりすること。
・押し入れやキッチンの引き出しを承諾なしに開けること。
・承諾なしに室内の写真を撮影すること。
・スリッパ履きのまま、和室に入る。
・スリッパ履きのまま、デッキやバルコニーにでること。
・裸足でスリッパを履くこと。
・家の外で大きな声で話をされること。
・直接売却理由を聞かれること。
・直接値段交渉をされること。
・上記以外でもプライバシーに関わる事を聞かれること。
・家の欠点を言われること。

あれダメ、これダメでちっ(怒った顔)面倒だと思われるかもしれませんが、
要するに、売主さんも素人の一般人ですので、
知人の家でやるとタブーな事は、同様にタブーだと思ってください。
特に売却事情がデリケート(離婚、借金等)な場合は注意が必要です。
又、何か知りたいことや聞きたいことは、 私たち仲介業者を通して
聞いて頂ければ、どんなことでも質問可能です。

いい印象を相手に持っていただく事で、
有利でスムーズに商談を進めることにも繋がりますので、
是非マナーを守って良い商談を手(チョキ)


posted by U-kai(とも) at 16:19 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2012年12月28日

今年も感謝

本日 2012年の仕事納めとなりました。
私が担当させていただき 本年は50件の仲介のお手伝いをさせていただきました。
誠に有難うごさいました。

振り返りますと 毎日様々な出来事がありました。
そのわーい(嬉しい顔)嬉しい上位5は・・・・

@物件も良かったし あんたが担当やったから買ったんやよexclamation
 私はこの一言で切れかかったエネルギーを
 お客様から充電ひらめきして頂いたことに感謝しています。

Aマイホームを探し始め約2年目に ようやくご希望に合う家戸建を
 ご紹介し 無事ご契約
 その数ヶ月後 第一子お子さんが生まれたよ〜るんるんと連絡がありました。
 決済が済んだ後にも ご家族の様子のTELは大変嬉しい思いでした。

B以前 売却のお手伝いをいたしましたOBお客様より
 不動産を探しているお知り合いの方を紹介していただいた事手(チョキ)
 私なんかを頼って来店してくださって・・・ 
 本当に満足いく物件を紹介しなくてはと意気込みました。

C中古戸建の売買で 売主様が引き渡し前にピカピカにお掃除して
 買主様に受け渡ししてくださった事わーい(嬉しい顔)
 頼んだわけでもないのに 気持ち良く住んでもらいたいと 売主様の
 配慮に ありがたいなぁと頭が下がりました。
 
D今年も共に仕事をしたスタッフに感謝します。
 ・真夏に境界杭を探す為 掘ってもらったりして 汗だくにしてすみません。
 ・文章力の無い私に 契約書の特約条項の内容をわかりやすく、かつ的確な文章で
  教えてもらえて ありがとうございます。
 ・急な資料作成等をお願いしても いやな顔一つぜず 気持ち良く行ってもらえて
  ありがとうございます。
  その他にも沢山あります。スタッフにはその都度 感謝してます。

 また共同仲介をしてくださった同業者の方々ありがとうございます。

                                      bY あいママ   
    


posted by どりげ岐阜スタッフ at 14:11 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記