2014年05月10日

すまい給付金

みなさまこんにちは。

やっと消費税8%にも慣れてきて、お買い物で1円玉が大活躍している今日この頃です。

さて、昨年後半あたりから住宅業界では増税前に買わなければ損!

という言葉を合計100万回くらい聞きましたが、もう新居にお住まいの方はいらっしゃいますか?

これを読んで頂いている方の9割はまだかと思います。

消費税5%の波に乗れず損した気分の方もみえますが、政府も5%→8%で、住宅の駆け込み→冷え込み

という予想は容易な為、今年の4月以降からは住宅ローン減税の幅を大きくしました。

これはありがたいですよね。支払った所得税から控除してくれますから負担は軽くなります。

ですが、これも全員平等かというとそうではありません。

実は年収が高い方はいいですが、一般の方はそんなに恩恵を受けれないのです。

岐阜の平均年収を考えるとかなり多くの方が受けれないと推測できます。

これでは政府も対策した意味があまりありませんね。

そこで、もうひとつの対策として「すまい給付金」というのがあります。

これは消費税8%の時期であれば、年収510万円以下の方を対象として給付されるもので、増税に伴う負担を軽減してくれるものです。

金額も現在は最大30万円、消費税10%の場合は最大50万円となかなか大きい金額が給付されます。

ただし、この制度にも条件があります。

@自分で居住すること
A住宅ローン利用の場合は、借入が金融機関のみ(個人間の借入は不可)
B新築若しくは中古住宅の場合は不動産業者が売主の場合のみ(一定の検査、保険に加入のもの)

大きく分けると3つですが、その他細かい条件がありますので詳細はスタッフまでお尋ね下さい。

このように増税前との差をかなり減らしてくれる制度もありますので、条件が合う場合は是非利用してみてはいかがでしょうか??

                           nori70

posted by どりげ岐阜スタッフ at 17:46 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2014年04月06日

丸秘住宅ローン借入・返済の極意

この記事を読んでいるあなた。
弊社ブログに辿り着いたのも何かの縁です。
あなただけに丸秘住宅ローン借入・返済の極意をお教えしましょう。

但し、住宅ローンを決める時、何が良いのかは色々な考え方があります。
その人の性格や価値観、人生観によっても変わりますので一概には言えません。
借入時の金利やその後の金利動向によっても変わってくると思います。
ですから人によっては、「そんな面倒くさいことするくらいなら多少損してもいいわ」という方もいるかもしれません。
そういう人はコツコツ返済しながら頑張って貯めたお金で繰上返済して下さい。

しかし、この方法は上手く使いこなせれば絶対に他の返済方法より得をします。
その代わり、ある程度の資産運用の知識があること、資産運用に興味があり積極的に勉強していくつもりがあることが条件です。

この方法のミソは、住宅ローンの返済をそれ単体で考えるのではなく、住宅ローン残債(マイナス資産)と資産の運用益・収益(プラス資産)= 老後資金の貯蓄高(プラス資産)で考えることです。

順を追って説明していきましょう。

*************************************

まず、住宅ローンを決めるときに悩むポイントとして、返済期間を何年に設定するかという点があるかと思います。
一般的には定年まで、つまり収入を得られる期間で返済を終わらせておくことが理想的だと言われます。
例えば定年が60歳であれば、ローンの返済も60歳までに終わらせることが賢い返済方法だと一般的には言われています。

その理由は、給与収入がなくなり年金生活になった時、年金もきちんともらえるかどうかわからないのに住宅ローンの支払いが残っていることは、リスクが大き過ぎるというものです。
ですから一般的に、定年までに住宅ローンの返済を終わらせておくことが賢い返済方法だと言われるのです。

また、住宅ローンの返済年数が短ければ短いほど、住宅ローンで支払う利息は少なくて済みます。
そのため住宅ローンの返済年数は短ければ短いほど良いと言われますが、返済期間を短く設定し過ぎると、毎月の返済額が上がり過ぎて払えなくなってしまうので、払える範囲内でできる限り短く設定することが賢い返済方法だと言われます。

例えば、フラット35利用で金利1.74%、借入額2000万円で返済年数が35年と30年であれば、返済する住宅ローンの利息は約100万円違います。
(金利が低過ぎると金額差が小さくなって実感が沸き辛いので、敢えて金利の高いフラット35で試算しています。)


ただ、私は個人的にはそうは思いません。
私は住宅ローンは借りられるだけ借りたほうが良い、返済期間は長ければ長いほど良いと思っています。
それが本当に賢い住宅ローンの借り方であり、返済方法だと信じています。

住宅ローンの返済期間を短くするということは、月々支払う額を増やすということです。
例えば住宅ローンを35年で組めば月々の返済額は7万円で済むのに、20年や25年で組めば月々10万円の返済になるかもしれません。
ということは月々3万円多く住宅ローンにお金を回すことになります。
それによって住宅ローンを早く返済するということになるわけです。

先ほどの例(金利1.74%、借入額2000万円)で、返済年数を20年にした場合、毎月約3万円多く住宅ローンに支払う事になります。


では住宅ローンを早く終わらせる目的は何なのかと考えてみると、それは将来お金で困らないようにするため、金銭的な安心を得るためですね。
そのために住宅ローンの返済を早く終わらせて、手元に残るお金を多くしておきましょうというわけです。

住宅ローンを早く返す、繰り上げ返済をするのは将来手元に残るお金を多くする手段の一つ、と考えているわけです。
では、将来手元に残るお金を多くするためには、住宅ローンを早く返してしまうこと、返済年数を短くすることが一番よい手段なのかと考えるとそうではありません。

最も賢い人は住宅ローンの金利よりも高い金利でお金が増えるところ(投資信託、不動産投資等)にお金を回すのです。
住宅ローンの返済にお金を回すということは、住宅ローンと同じ金利でお金を運用するようなものです。
厳密に計算すると違いはありますが、同じような効果を得ることができると言えます。

では、住宅ローンの金利よりも高い金利でお金を運用できるところにお金を預けたらどうなるのかというと、住宅ローンにお金を回して返済年数を短く設定したり、繰り上げ返済をして返済年数を短くしたりするよりも、将来手元に残るお金ははるかに多くなるのです。

前出の例では、住宅ローンの返済年数を15年短くすることで、住宅ローンに支払うお金を360万円減らすことができました。

では、毎月3万円を利回り(金利)3%で運用できる預け先へ35年間回した場合にどうなるかというと、35年後には980万円!の運用益があります。

どちらにお金を回したほうが得かは明らかですよね。


住宅ローンを繰り上げ返済などして早く返すよりも、運用したほうが有利かもしれない。
しかし、住宅ローンを早く終わらせてそれから住宅ローン返済していた金額を運用したほうが有利なんじゃないか?と思われるかもしれません。

そこで計算してみました。

一方は20年で住宅ローンが終わります。
それから、毎月95,000円を3%の利回りで15年間運用した時の運用益は473万円です。
それに、減った住宅ローンの利息360万円を足すと、合計で833万円の得になります。

一方、毎月3万円を35年間運用した場合の運用益は980万円でした。

この場合でも、住宅ローン返済にお金を回さずに運用したほうが得という計算になります。

つまり、「住宅ローンを繰り上げ返済しろ!返済年数を短くして早く返せ!」は昔の常識なのです。
賢い人は将来手元に残るお金を多くするためにどの手段を取るべきかで考えるのです。

住宅ローンの返済は早く終わりましたが手元にあまりお金が残っていませんという状態と、住宅ローンは残っていますが手元にはたくさんのお金が残っていますという状態では、いったいどちらのほうが安心できるのでしょうか。

住宅ローンの返済年数を短く設定したり、繰り上げ返済をして早く返したりする本来の理由、借入額を減らす本来の目的、理由は何だったのか<将来お金で困らないようにするため、金銭的な安心を得るため>ということを考えれば、これは後者のほうが安心できる状態と言えると思います。

もちろん今の低金利の時期にしかできない話ではありますが、低い金利のところにお金をどんどん入れるよりも、高い金利でお金が運用できるところにお金を入れたほうが将来手元に残るお金は多くなるので、より安心感を得ることができるということです。
また金利が上がる場合を考えてみても、金利が上がる情勢というのは好景気なわけですから、株価や地価も上がり収益も増えるので、ある程度まではこの方法でカバーできるはずです。

ですから、住宅ローンの返済年数は長ければ長いほどよいということです。

情勢が変わればその時々に応じて一番得する方法を自分で考えて選択し、自分の資産を守っていかなくてはいけません。
他人任せ、銀行任せほど高くつくことはないと肝に銘じるべきです。

まとめると、現在の状況であれば、

@住宅ローンは借りられるだけ借り、返済期間は長くするべき(返済期間が短ければ、月々の支払額が増えてしまう)

A余剰資金ができたら繰上返済に当てるよりも、ローン金利より高い金利で運用した方が手元に残るお金も多くなる(ローン金利より高い金利で運用できなければ意味がないですが)

これが、「丸秘住宅ローン借入・返済の極意」です!!

JAY


<追記>
但し、くれぐれも投資と投機を混同しないようにして下さい!
投資とはリスクの調整をしながら20年、30年といった長期で回して複利の効果を狙うものです。
株のデイトレードやFXなどは投資ではなく、投機です。
これらは資産運用ではなく、ギャンブルです!
投資とは、株価の上がり下がりに一喜一憂するようなものではありません。
投資資金の10%まで等限度を決めてある程度ハイリスクでもハイリターンを狙うのはアリかもしれませんが、山っ気のある方はくれぐれも気をつけて下さい。

<追々記>
繰上返済分を投資に回すと言っても、そっちに気を取られ過ぎて住宅ローンを放かりっぱなしではダメです!
金利情勢に応じて借り換えを検討したりといった住宅ローン自体のメンテナンスはもちろん必要ですので、くれぐれも油断しないようにして下さい。


posted by どりげ岐阜スタッフ at 21:10 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

不動産仲介業者の商品とは?

不動産業の分類ででもっとも数が多い不動産売買仲介業者。
弊社も、事業の中でもこの売買仲介がもっとも多くのウエイトを占めています。

 よくお客様に、不動産仲介業者の商品は土地や家といった不動産が商品だと
勘違いをされる事があるのですが、私たちの商品、は実は「サービス」です。

具体的には、
@「売り物件情報」や「購入希望者情報」といった情報サービス
A「専門知識と経験に基づいた調査やアドバイス」といった、
 コンサルティング(相談)サービス
Bクライアントに代わって広告宣伝したり、交渉したり、
 融資の取次ぎをしたりといったエージェント(代理)サービス


 サービスが商品だとする以上、数ある不動産業者の中より選んでいただくために、
商品であるサービスをより魅力的なものしていかなければなりません。

@の不動産情報サービスは、10年以上前から力を入れてきた分野であり、
すでに弊社の優位性が発揮できている分野だと思います。
例えば、岐阜市内の土地情報で比較してみますと、不動産ポータル再大手の
アットホームが816件、不動産ジャパンが635件、Yahoo不動産で346件、Home's56件。
対して、弊社の物件数は872件ぴかぴか(新しい)です。全エリアですと3,000件以上ぴかぴか(新しい)ぴかぴか(新しい)ぴかぴか(新しい)
物件数に関しては、ほぼ目標値に到達していると考えています。

そしてAのコンサルティングサービスこそ、不動産業者の真価が問われる分野でもあります。
昔、20年くらい前の駆け出しだった頃、尊敬する不動産会社の社長にこう言われました。
「若い人や貧乏人は、不動産仲介業者をやってはいけない。」
貧乏人で若かったその頃の自分は、その言葉にとっさにカチンちっ(怒った顔)ときて、
顔が上気していくのがわかるほどだったのですが、
その後の説明でとても納得したことを覚えています。
「不動産仲介の仕事は、一にも二にもお客様の利益を1番に考えなくてはならず、
 成約報酬である仲介手数料の誘惑に惑わされること無く、
 客観的なアドバイスをすることが求められるから、すぐに報酬の結果を求めがちな
 若い人や、背に腹を代えられないような経済状況の人は向かない。」
という意味のアドバイスでした。
コンサルティングとは、専門的な知識と豊富な経験に基づいた上で、
顧客の利益を1番に考えアドバイスすることが必須だという事。

Aの質の向上の為に、一番重要なのは絶えず専門知識の勉強を怠らない事だと思い、
その一環として毎年資格試験にチャレンジしているのですが、
昨年は、2つの資格を取得することができました。

IMG_1698.JPG


1つは、建物の瑕疵(目にみえない不具合)を一次調査するホームインスペクター(住宅診断士)
1つは、相続に関する問題を解決するアドバイスをする相続診断士という資格

両方とも民間資格ではあるのですが、最近特に人気が高くなってきている資格です。
これからもプロとして、いろんな勉強や試験にチャレンジしていきます。

posted by U-kai(とも) at 19:18 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2014年03月23日

祝・開店!

土地探しのお手伝いを始めてから1年以上かかりましたが

先日、念願のOPENをする事が出来ました!

IMG_1795.JPG

Sweets&Cafeのお店ですぴかぴか(新しい)

岐阜駅南口から南へ真っ直ぐ行った茜部にあります。

春のさくらが咲く頃には、店内からも素敵な景色を楽しめます!

是非、足を運んでみて下さい(^_^)
 

                           By Sm

posted by どりげ岐阜スタッフ at 17:32 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2014年03月09日

井戸を埋めるときどうすればいいの?

昔使用していた井戸を埋めるにはどうしたらいいのexclamation&question

井戸と言っても リングの貞子がく〜(落胆した顔)が出てくる井戸ではなく
一般的に500円玉位の穴に管をとおしてポンプでくみ上げる井戸ですが

迷信で昔から井戸には水神様がいるので 埋める時にはお祓いして 
水神様が息ができる様 その管を地面上に出しておく方法を取る方が多いです。

お祓いの仕方は 地鎮祭みたいに神社の神主に頼む方もいらっしゃるし
ご自分で お清めのお酒、お塩で清める方も あるいは 建築を依頼した
建築業者に頼む方 それぞれなんです。

井戸水で生活し ありがたく使わせてもらった水なのですから
今までありがとうと言う感謝の気持ちでお祓いすればわーい(嬉しい顔) どんな方法でも
水神様はご立腹されないと思います。

                    Byあいママ

posted by どりげ岐阜スタッフ at 16:50 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2014年02月07日

大切なお客様

最近お取引をさせて頂いたお客様から頂いたお言葉ですわーい(嬉しい顔)

『あんたやったから買ったんや、もちろん物件は気に入ったがあんたが営業さんやったから買ったんだよexclamation×2exclamation×2exclamation×2

どんなお言葉よりも嬉しい最高のお言葉を頂きましたぴかぴか(新しい)ぴかぴか(新しい)ぴかぴか(新しい)

とても長い間、物件を探され今回ご購入をして頂く事が出来ました。


私が物件をご紹介させて頂くと、すぐに現地を見に行かれ車(セダン)車(セダン)車(セダン)そのご感想をご連絡下さいましたphone to

良い物件とのご縁は、営業マンがいい物件をご紹介...というよりは、買主様がいかに早い行動を取られるかだと思わせて頂ける、買主様の見本のようなお客様でしたわーい(嬉しい顔)るんるん

当社の事務所ビルの近くにお住まいの方でしたので、頻繁にお顔を出して頂けていましたが今回ご購入された物件は少し遠い所になります家

今後は中々お顔が見れなくなるので、寂しくなりますもうやだ〜(悲しい顔)バッド(下向き矢印)

また、いつでも事務所に寄って下さいわーい(嬉しい顔)ひらめき

鵜飼不動産のお客様はお取引が終わってもずっと大切なお客様ですからわーい(嬉しい顔)ぴかぴか(新しい)ぴかぴか(新しい)ぴかぴか(新しい)

TOKU


posted by どりげ岐阜スタッフ at 17:27 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2014年01月21日

地鎮祭??やる?やらない?


 あけましておめでとうございます
 本年も宜しくお願い致します 

 今回は、「地鎮祭(じちんさい)(とこしずめのまつりといったりもする)」について書きたいと思います。
 読んで字のごとく?・・・地を鎮める・・・祭り?
 

 地鎮祭とは、木工事や建築などで工事を始める前に行う、その土地の神様(氏神様)を鎮め、土地を利用させてもらうことの許しを得る儀式です。
これには神式と仏式
があるようですが、一般には神を祀って工事の無事を祈る儀式と認識されています。

 実際にどんなことをするのかというと・・・

 土地上に、工事や建築をする予定の場所の周囲四方にしめ縄を張り、中央に神様をお迎えする祭壇を南方向または、東方向におき、お供え物を用意して、神様をお迎えします
 
神職(神主さま)、施主様・工事関係者の立会いの下、神主さまが神様に工事の安全を祈る祝詞(のりと)を読みます
 他、土地を清めてお供えをし、立会人が玉串に自分の心をのせて神にささげるという意味で、「玉串奉奠(たまくしほうてん)」という神前に玉串供える儀式をし、神様にお願いをします。

 ・・・と、なんだか難しそう・・・・

 でも実際には、神主さまがその都度説明をしてくれるので、言われたようにすれば大丈夫です

 ちなみに、地鎮祭を行なうというのは、土地から購入される方はだいたいの方がされると思いますが、けして絶対やらなければいけない!という決まりはありません 

 工務店さんや建築会社さんと相談をして、やる・やらないは施主さんの自由です

 また、建売の新築や中古物件を購入した場合の地鎮祭は?というと、代わりに「お祓い」をされる方もいらっしゃいますが、これも自由です。しなければバチがあたる!なんてこともありません

 要領は同じです。神主様にきて頂き、神様にリフォーム工事の安全をお願いしたり、お引越しの際に節目としてされる方もいます。(地方によっても異なるようですが・・・)

 みなさん、大体の方がお家を購入するのは、人生に1度か2度。
 慣れない手続きや、作業で、一つ一つの作業があっという間に過ぎていってしまいます。

 でも、せっかく夢のマイホームを持つなら、一つ一つの意味を知って、記憶に残しておくのも、ひとつの思い出になると思いますぜひ参考に

 常に夢見がちのタマ
 

 
   


posted by どりげ岐阜スタッフ at 00:40 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2013年12月27日

最新システム有効に

皆さん こんにちは

いよいよ 今年もあと数日で終わりです、ちょっとワクワクしてきますね

さて今回は物件を探す上でちょっとしたアドバイスを

みなさんが物件を探しているとします、資料をみて「これいいなぁー」と思った物件がいくつもありました、しかし今は夜、仕事も忙しいし現地を見に行ける時間がないー

そ ん な 時大活躍をするのが グーグルのストリートビュー機能https://maps.google.co.jp/maps?hl=ja

いまやネットの世界で現地を歩いている気分になる優れものです、これでしたら物件が多くてもすばやく周りの状況が確認できますし、夜でも明るい現地が見れます 

実際そこにいって現地を見るに越したことはありませんが、少しでも効率よく物件探しができますよ

そして 私たちに相談してください、専門家の目でアドバイスをさせていただきます

来年も皆様にとってよりよい一年になりますように


            あめ大臣




posted by どりげ岐阜スタッフ at 22:34 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2013年12月10日

住宅購入時に知っておきたいこと

みなさんこんにちわ鵜飼不動産、仲介営業のYaです。
お客様と商談しておりますと、不動産に関する話や、税金、民法など様々なお話を致しますが、今回は保険の話を少しさせていただきたいと思います。
多くの金融機関は住宅ローンの融資を受ける場合に、団体信用生命保険(団信)の加入が義務付けられています、一部の金融機関とフラット35で融資を受ける場合については、団信の契約は必須ではありません。
そもそも団信とは『住宅ローンを借りた人が死亡または重度の後遺障害を受けた場合に、ローンの残債務を一括返済してくれる保険』です。
この保険のおかげで万が一の場合に残されたご遺族は住宅ローンに対しての支払いを免除されます。
私自身も家族がある身なのでこの件はお客様に熱心にご説明致しますが、フラット35利用などで任意で団信に加入する場合に既に加入している生命保険がある場合、保障が重複すると本当にそれだけの保証が必要かどうか注意が必要です。
保証が厚ければそれだけ掛金も上がりますので、よく保険内容と掛金についての見直しを検討をしていただくようにお話しをております。
また、来年度から消費税が3%も上がりますので普段の生活にいろいろな負担がでてくると思います。
保険だけでなく普段の生活の見直をして無駄を無くしていくことが必要になる時代だと思いますので、厳しいですがみなさん一緒にがんばりましょう。


posted by どりげ岐阜スタッフ at 17:08 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2013年11月23日

買うなら絶対南向き!

がいいですか?


新規来店されたお客様に伺うと90%以上の方が「南向きがいい」とおっしゃいます。

それはなぜですか?

日当たりがいいから

そりゃそうです。

せっかく高いお金を払って一生住む家が、年中日陰で真っ暗なのはみなさんイヤでしょう。私もイヤです


しかしイザ物件を探すとなかなかない。

あっても高い。

むずかしいですねー

お客様でも南向きしか検討できないとおっしゃる方も1年、2年探してみえます。

そして激しい競争の中から南向きのいい土地を手に入れるのは簡単ではありません。

うかい不動産にご登録のお客様ならいち早く優先的にご紹介させて頂きますが、その中でも買おうと思うと迅速な行動がカギです


ですが、そんな中でも良い物件を手に入れればいいですが、お子様の学校の問題や、資金の都合である程度期限が決まっている場合はどうしましょう?

奇跡的に運命のような出会いがあるかもしれませんが、そこに期待するよりかは、いっそのこと逆の北向きを選択してはいかがでしょうか?


私も去年中古住宅を購入しましたが、北向きです。(ちなみに小学校まで徒歩40分)

でも日当たりいいです。夏暑いです。

現状は南側に平屋の借家があるのと、その借家よりも家を30cm程高くしてあるからですが、

一番の要因は敷地南側のお庭部分が広いからです。

これなら将来、借家が2階建ての家になってもそこまで影響はありません。


これは敷地が広くないと難しいですが、岐阜の街中でない限り、一般的な土地の広さならおおよそ可能だと考えます。

場所によっては、お隣さんのを一定時間以上日陰にしてはいけないというのもありますのでずっと真っ暗ということはないでしょう。


また、北向きの最大の利点はお庭です。

南向きの場合、お庭は駐車場の延長のような形になり、目隠しをしない限り芝生のお庭でくつろぐ際も、お子様と遊ぶ際も道路から丸見えです。

洗濯物も必然的にベランダでしか干せなくなり奥様の負担も増えるでしょう。

しかし北向きなら家を挟んだ南側にお庭がきますのでプライベートな空間ができますし、洗濯物も干すことだってできます。


当然、場所によってそうは行かないところもありますが、絶対南向きとこだわっていらっしゃる方も、違う考え方で幅が広がりますので

一度目を向けてみてはいかがでしょうか?


                               nori70

posted by どりげ岐阜スタッフ at 22:37 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2013年11月11日

不動産のお値段についての考察<引継ぎ>


前回、弊社某専務が非常に良い記事を書いて下さいましたので、引き継いで補足・追加を書きたいと思います。

まず、前回の記事のポイントを要約すると、

A : 不動産鑑定士の鑑定評価価格は、資産価値を知るには有効だが、実際の売買価格にはリンクしていない

B : 不動産の売買価格(相場)とは、需給のバランスによって生成される

ということでした。

そして、この売買価格の査定ですが、各社本当に色々なやり方があるようです。

前回の記事にもあったように、弊社では対象地域の取引実績の数と購入希望のお客様の数による過去から現在までの需給バランスや、路線価や公示価格、過去の成約価格から鑑みて、できる限り精度の高い査定評価を心掛けています。

ただ、業者さんによっては以下のように、注意が必要な査定方法もあります。


@ 自分の経験のみから導き出される「相場勘」のみによる査定(商圏エリアが狭い個人事業者に多い?)

経験から来る「相場勘」は実は非常に大事で我々も考慮しますし、これぞ「不動産業者の面目躍如」といったところですが、取扱い件数が少ない場合には「相場勘」自体の信頼度に疑問がありますし、如何せん主観的になりがちなのは否めません。人間ですから先入観という弊害が出ることもままあります。また、長年携わっているからといっても、直近でそのエリアの多数の売買に関わっていなければ、最近の相場勘とはズレが生じてしまいます。


A 鑑定専門業者に頼った査定(全国展開しているような大手不動産業者に多い?)

不動産鑑定士の鑑定評価に近く、実質の売買相場とズレが見られる傾向があります。鑑定業者の査定価を、自社の成約データでどこまで修正して実際の相場価格が導き出せるかがポイント。社外に頼っているという意味では、査定能力に疑問も?


B 土地勘や相場勘の無さから来る、時折的外れな査定(新進フランチャイズ系不動産業者に多い?) 

他業種からの参入で経験の浅い業者も多く、蓄積データも少ないので時折的外れな査定価格が提示されるようです。「迷ったら高めに提示」が基本で、売れる・売れないに関係無く、高く査定評価しておけば売主から媒介契約(売却依頼)を取りやすいと考えている業者もいます。


もちろん全ての業者がそうだというわけではありません。
殆どの業者は真摯に取り組んでいると思いますが、困ったことに一部にこういった業者(もしくは担当者)が見受けられるのは事実です。

特に、ほとんど売却が見込めないような高い査定価格を提示するやり方は、@〜Bのどの業者(もしくは担当者)でも近年非常に多く見受けられるようになってしまいました。
売主も人間ですから、自分の持っている不動産を高く評価されれば気分が良いのは当然ですが、高く評価されたからといって、その業者がその価格で買ってくれるわけではありません。(試しにいくらなら買取るか聞いてみて下さい)
買うのは一般の買主ですから、高く売出しても反応がなければどんどん価格を下げられるだけです。
物件が一番注目を浴びるのは売出し時ですから、相場から大きくズレた価格で売出して一番のチャンスを逃すことになります。
後でどんどん価格を下げても、買主に取っては既知の物件ですから、「どこまで下がるかな〜?」と様子見になってしまいなかなか売れません。


ただ単に売主のご機嫌を取り、専任で売却依頼を受けたいが為の査定価格にはだまされてはいけません!


弊社では、直近のデータに基づいたできる限り正確な査定相場をご提示し、メリット・デメリットやリスクをご説明させて頂き、ご相談の上で売却価格を決定して頂く様に努めております。

査定価格を高く言うことは簡単ですが、本当に満足のいく売却をできる実力を持った業者はごく僅かではないでしょうか。

弊社はそういった不動産業者であるべきだと考え、日々精進して参ります。



※ 私の次回記事は、最近ご依頼が多い買取査定についてお話しです。お楽しみに!


JAY

posted by どりげ岐阜スタッフ at 11:21 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2013年11月10日

不動産のお値段についての考察

不動産の価格は誰がどうやって決めているの?

明確に答えられる人は意外と少数だと思います。
けっこう、私たち不動産会社の営業が決めていると思いがちですが、
最終的には、売主さんが値段を含め、全ての売却の条件を決定します。

ただし、不動産業者は、売主さんが値段を決めやすいように、
査定報告書でアドバイスは行います。
そのアドバイスの内容は不動産会社によってまちまちで、
そこの査定には、その会社独自のノウハウも多く詰まっているのですが、
ここで弊社の査定ノウハウの一部を公表しちゃいましょう。

まず、本来、不動産を鑑定評価する職業として、
不動産鑑定士という職業の方が見えますが、
こちらでの鑑定評価価格とは、「合理的な市場があったと仮定して、
そこで形成されるであろう正常な価格」です。
需要がある事が前提となる価格なので、例えば一つの不動産を
手放したい人と手に入れたい人がいて、いくらで取引すると、
公平な取引になるかを知りたい場合は適しています。
あと、相続の遺産分与で不動産を分ける場合の目安としても
鑑定評価はとても役に立ちます。

ちなみに不動産の価格についてアドバイスすることで費用を
請求できるのは、この不動産鑑定士という司法試験にも劣らない位の
超難関資格を持った人のみですので、
よく不動産会社(弊社を含めた)が、査定無料!!とうたってますが、
有料にすると違法になるからというのが本当のところです。

予断でしたが、不動産鑑定士さんの鑑定評価にも問題があって、
そのときの不動産マーケットの市場は考慮されないので、
売却する場合の目安としての金額としては、ぶっちゃけあまり役に立ちません。
あ、少し語弊があるかもしれませんので補足します。

例えば、5年前に1億円で建てられた住宅を鑑定評価した場合、
その建物が田園調布に建っていても、岐阜の山奥に建っていても
鑑定評価の価格は変わりませんが、不動産の査定はぜんぜん違ってきます。
なぜなら、田園調布には1億の豪邸の需要がありますが、
岐阜の山奥には、まず無いと想定して間違いないからです。
もちろん、絶対に無いと言えませんけどね。
不動産の査定とは、単純にいうと、
その時期とそのマーケットで売れる金額の予想値と言えるでしょう。

例えば、そこまで極端な例ではなく、
年間に10戸程度しか需要がない地域で、
たまたま50戸の中古が売りに出ているタイミングで
売り出しするのか、まったく競合が無いタイミングで売り出すのかでは
当然売れる金額が異なります。
需給バランスこそ価格決定の最大要素になるからです。

で、弊社のノウハウとは現在のそのエリアの需要(探している人の数)と、
売りに出ている物件の数(供給量)とを踏まえて、
さらに過去から現在までの需給バランスから鑑みて、
将来的には、横ばいなのか、下げ止まりなのか、はたまた
今後も値下がりが加速していくのかを推測した上で査定書を作成して
売主さんにアドバイスしています。

また、物件そのものの魅力度を分析して、
競合物件に比べて、立地的な優位性や形状的な優位性、
物件そのものの見た目や程度の優位性がどの程度かを判断して、
価格が競合物件と比べて強気でも売れるのか、または、
お値打ち感が無いと売れにくいのかもアドバイスします。

不動産売買が成立する金額の予測の精度(査定の正確さ)は、
対象地域の取引実績の数と、購入希望のお客様の数で決まります。
弊社はその2点において、現時点において秀でているとの自負があり、
今後も円滑でかつ公平な不動産の流通のために、
査定精度がさらに上るように努力していきます。

(いつの日か続く。)

posted by U-kai(とも) at 19:05 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2013年10月27日

中古住宅こそ理想の家に!

「新築がいいけど価格が高い・・」 「住みたい場所は物件も限られる・・」

こんな事を思った経験のある方も少なくないと思います。

それならば新築よりはるかに安い中古住宅を購入し、自分好みにリフォームをして
マイホームを手に入れようという人が増えているそうです。

特に首都圏では中古マンションの成約件数が12ヶ月連続で前年を上回っているそうです。

リフォームとリノベーションの違いについては、過去のブログでご説明があったので触れずにおくとします。

一般的に日本の住宅は築後20程度で不動産評価はほぼ0になってしまします。
いままでは、それを解体し新築するという流れでマイホームを購入する傾向がありました。

「自分たち好みの新築住宅」 確かに想像するとワクワクしますよね!

しかしそれでは基礎や柱といったまだまだ使用できる部分も処分する事になり、この省エネの時代には
勿体ない?との声や、理想の場所にこそ中古住宅が存在する事も少なくありません。

リノベーション(住まいそのものを一変させる程のリフォーム)では解体し新築する場合より
約4割程度安く出来たとの例もあり、更に工期も短く済みます。

今まで、中古リフォーム済み!というチラシを見て、いいね!とご購入して頂いたお客様に沢山お会いさせて頂きましたが

これからは、古い?さらに汚い?(笑) そんな中古住宅を自分好みのマイホームする人も増えて来ると私は感じています。


中古住宅こそ理想の家に!


マイホーム購入の選択の1つに入れてみては如何でしょうか?


By Sm








posted by どりげ岐阜スタッフ at 11:33 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2013年10月21日

魔の日曜日

昨日20日は宅建試験の日でしたねわーい(嬉しい顔)

当社のスタッフも何人か受験したようです、結果は12月4日までのお楽しみという事でひらめき

自己採点で良い結果が出た方手(チョキ)は安心して発表を待てますが、ボーダーギリギリだった方ふらふらは嫌〜〜な数日を過ごさないといけませんね。



去年の私も同じ、受験生でしたふらふら

思い起こせば、自分でも褒めたいぐらい人生で一番勉強したかもしれませんペン目

受験した時に思ったのですが、会場の空席の多さ...あせあせ(飛び散る汗)

受験する為に申し込んだのに、なぜか空席...体調不良なのか...あせあせ(飛び散る汗)あせあせ(飛び散る汗)

体調を整えるのも試験の一部と高校受験の時から、学校では教えられましたよねぴかぴか(新しい)



日常の仕事の中でも、体調管理が出来ないと仕事面はもちろんですが、一番お客様にご迷惑を掛けてしまいますバッド(下向き矢印)バッド(下向き矢印)

これから、風邪を引きやすい季節になってきます。

皆さん体調管理はしっかりと手(チョキ)ぴかぴか(新しい)


TOKU

posted by どりげ岐阜スタッフ at 12:28 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2013年10月17日

宅建業者と取引主任者の動態

宅建業者数が7年連続減少していて
平成18年度に約13万件登録が 平成24年度には約12万2千件と約8千減少しているそうです。
これは 再更新期を迎える業者多く期限切れ等による業者数の減少数が増加し 
更に経済情勢により新規の業者数の伸びが少ないこと等の事情も重なり 
全体として 業者数が減少する傾向となっているそうです。

平成23年度末から法人、個人企業を問わず 1業者平均従事者数が4.2人で
その内専任の取引主任者は1.6人で、5年振りに増加し
取引主任者資格登録数は91万9403人で 
そのうち宅建業に従事している者は28万7926人
H23年と比較すると1%増加しているそうです。

今年もいよいよ10月20日に宅地建物主任者の国家試験日です。
受験される方々 勉強された力を出し がんばって下さいね

                    byあいママ


posted by どりげ岐阜スタッフ at 18:45 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2013年10月06日

リフォーム?リノベーション?


 先日、友人が「マンション購入をかんがえているから、探してほしい。」と依頼がありましたひらめき

 早速、どういった物件を探しているのか聞いたところ、希望のエリアと最低の平米数だけが決まっていて、特に間取り(部屋数や築年数)は決まっていない。

 家族構成から大体の部屋数は想像できるけれど、ざっくりしすぎてなかなか探す物件が想像できませんでしたが、とにかく希望のエリアにある物件はすべて対象らしく。

 聞いてみると、友人はある程度の大きさの箱(平米数)があれば、リノベーションをして住みたいとのこと。
 
 なるほど〜〜〜exclamation×2らしいグッド(上向き矢印)グッド(上向き矢印)グッド(上向き矢印) 
 
 ここ数年でしょうか、最近は特によく耳にするリノベーション
 雑誌などでも、リノベーションで再生した物件を、「デザイナーズ住宅」って言ったりしますよねグッド(上向き矢印)
 

 その友人も、職業がデザイナーさんだからか、建築士さんの作る新築ではなく、既存の建物をリノベーションで大改造して、個性を生かした住宅にしたいとかぴかぴか(新しい)ぴかぴか(新しい)

 ただ「リフォーム」ではなく「リノベーション」???

 
違いが良く分からない方もいるのでは???

 国土交通省の定義では、
  • リノベーション=新築時の目論見とは違う次元に改修する(改修)
  • リフォーム=新築時の目論みに近づく様に復元する(修繕)

 
 のだそう。

 つまり、リフォームとは、老朽化した建物を、新築時に近い形になるように小規模な工事で修復することをいいます。また、リノベーションは、既存の建物に大規模な改修工事を行い、新築時の機能や性能を当時以上に向上させ、価値を高めることをいいます。

少し前には知られていなかったけれど、自分らしいスタイルを創り出せるリノベーション!という方法。

何がいい、悪いではなく、それぞれの生活スタイルや、予算にあわせて、注文住宅、建売住宅、新築、中古、一戸建て、マンション、いろんな選択肢があるということですわーい(嬉しい顔)

きっと、鵜飼不動産にきていただければいろいろなご提案を出来ると思いますぴかぴか(新しい) 

ぜひ、休日はご家族そろって、鵜飼不動産へいらしてくださいグッド(上向き矢印)グッド(上向き矢印)

 タマ


posted by どりげ岐阜スタッフ at 23:35 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2013年08月26日

建てられる? 建てられない?

みなさん こんにちわ わーい(嬉しい顔)

先日お客様よりこんなご質問がありました

「この土地って事務所とか建てられるの?」

その土地によってでかい工場が建てられたり、事務所が建てられないなど様々です。

一つをご紹介

第1種低層住居専用地域ぴかぴか(新しい)
2〜3階建て以下の低層住宅のための良好な住環境を保護するための住居系の地域。一戸建ての住環境としてはもっとも優れている。住宅以外に建てられるのは、高校以下の学校、図書館、銭湯、診療所、老人ホーム、保育所など。併用住宅の場合は、住居部分が全体の2分の1以上で、店舗等の広さが50平方メートル以内に限られる。建物の高さを10mまたは12m以下に抑える絶対高さ制限がある。

このほかにも土地にはかかってくる規制がたくさんある場合があります

専門的なことなのでいろいろ難しい言葉がいっぱいで大変です

そ    ん    な    と   き    はexclamation&questionexclamation&questionexclamation&questionexclamation&question


鵜飼不動産にご相談くださいグッド(上向き矢印)

プロの目線からお客様の不動産探しをお手伝いさせていただきます晴れ

一度お気軽にご来店ください 親しみのあるスタッフがあなたをお待ちしておりますひらめき


 あめ大臣






posted by どりげ岐阜スタッフ at 10:49 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2013年07月27日

増税まであと半年

先日、参議院選挙は、自公の圧勝で幕を閉じました。参議院で野党が過半数を押さえていたねじれ状態が解消され今後は基本的に自公だけで何でも決めることができるようになりました。 

『国会は実質的に理不尽な野党に邪魔されることなく、改革を推し進めることができるようになった?』
また逆に言えば、『野党による正しい制御ができなくなり、与党が暴走するようになった?』

どちらが正しいのかはさておき、野党を完全に無視し、与党だけですべてを独占し決めてい
くことも可能になったということは事実です。
 
アベノミクスもさらに加速が進みデフレ脱出、景気上向きが期待されますが、当然景気が
上がれば株や金利も上がりますので住宅ローンの金利も上がります。実際に6月7月と住宅ローン金利は上がりました(普通預金の金利は微妙でしたが)その点でひとつ注意が必要です、以前住宅ローンの事前審査で承認を得た金額が金利上昇の為に承認されずに
減額される場合もありますのでご注意下さい。
(かなり最大の借入を予定した場合ですが)

また、個人的にはここ3年ほどは多分?金利上昇局面だと思いますので住宅ローンの金利を選択する場合も以前より慎重に選択する時期ではないかな思います。
消費税増税も半年後に控えていますし、今後住宅購入予定の方は金利上昇にも注意が必要ですがやはりしっかりとした返済プラン、ライフプランを検討しながら不動産を購入を進めることが安心かと思います。            
                                      
                                                 巨神兵
                                                                                            

posted by どりげ岐阜スタッフ at 16:32 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2013年07月01日

消費税の話題も落ち着いてきましたが。。。

こんばんは


あえて消費税のお話をすこし。。。

増税の内容についてはみなさん過去の記事でたくさん書いてますのでそこは置いておいて、増税に関するお話。。。


先日、某大手ハウスメーカーの店長さんお二人とお話しする機会がありました。

ある方は岐阜県庁前展示場、ある方は、名古屋の住宅展示場にいらっしゃる方でしたが、今の時期は受注ラッシュじゃないですかー?

なんて言いましたら、おもしろい返事が返ってきました。

どちらも違うメーカーさんですが、全国展開している所です。


まず岐阜は、展示場への来場も増えてきて、受注も増えてきてるよー!と景気のいいお返事。


かたや名古屋はというと、気持ち程度の増加はあるけどあんまり変わっていないそうです。。。

かなり意外な返事だったので詳しく聞いてみると、

増税前に、各展示場の売り上げ目標を決める際に、もちろん増税があるので前年度より目標を高めに設定したそうです。


今年に入り、岐阜、三重などは目標通りにじわじわ来場が増えて、実際に消費税がきっかけでご契約に至る方も多数いたそうです。

しかし名古屋は東海地方で唯一と言っていいほど伸び悩み。。。

契約件数も去年と肩並び。。。本部からお叱りを受けたそうです。。。


次のアポもあって話はそこで終わってしまったのですが、地域でこれだけ差が出るのは非常に興味深く感じました。

気になってしょうがなかったので、理由を私なりに考えてみました。


岐阜と名古屋で比較します。 土地建物の金額比率が傾向として、

岐阜は土地<建物

名古屋は土地>建物

なのです。

建物平均金額が2000万〜2500万とすると、岐阜の一般的な面積の住宅用地として、そこまで高い土地はあまりありません。

逆に、場所にもよりますが、名古屋で土地が2000万というと普通と思う方が多いそうです。


消費税が関係あるのは建物ですので、土地より安い建物が多少上がってもそこまで意識される方は少ないのでは、と思いました。

ただ、2000万円の増税後だと、100万円もの差がありますので大きいですが。。。


収入所得の違いと、メーカーさんによってお客様層の違いもあるかもしれませんが、ここまで大きく違うのは非常にびっくりしました。


増税をどう取るかはあなた次第です。


いいお買い物を。。。

                                                 nori70

posted by どりげ岐阜スタッフ at 21:31 | Comment(1) | TrackBack(0) | 日記

2013年06月08日

アベノミクスと住宅ローン金利



アベノミクス効果で、急激に景気が上向いてきたような印象の今日この頃。 



みなさま、いかがお過ごしでしょうか? 



鵜飼不動産の「歩く超過勤務」こと店長です。 



前回の私の投稿記事「住宅ローンの裏側!パートW」の直後に、鋼鉄の心臓黒ハートを持った新人NEW:Tさんが住宅ローンについて記事投稿するという暴挙に出ましたパンチので、今回はカンニングしながらでも彼女には絶対に書けない経済情勢の話題と、住宅ローンの中でも皆さんが一番気になる金利についての話題を絡めてお話ししようと思います。 



さて、最近は円が値上がりして、株価も上がってプチバブルみたいなお祭り騒ぎかわいいですが、よくよく考えてみると、円もせいぜい100円前後ですから、少し前の状況に回復したに過ぎません。ふらふら



株価だって同様です。



ただ単に動きが急激グッド(上向き矢印)だったのでものすごく好景気になったような気になってしまっているのではないでしょうか? 



その証拠に、安倍総理が3本の矢の3本目の内容を発表した途端に、そのあまりの具体性の無さたらーっ(汗)に為替も株価も大幅に右往左往(上下動)グッド(上向き矢印)バッド(下向き矢印)しました・・・(笑)。



GNI(国民総所得)を10年で150万円以上拡大させるって言われても、GNIって???という国民がほとんどじゃないですかね?



手取り給与が150万上がるような錯覚を覚えますけど、全然違いますから。もうやだ〜(悲しい顔)



儲ける人はさらに儲けて、儲からない人は相変わらずでは新たな問題が生まれるだけのような・・・。



ましてやその具体的方法が「民間活力の爆発爆弾」って・・・(笑)。



岡本太郎先生じゃないんだから。
更に言えば、安倍さんの任期10年も続かないのに、どう責任取るの・・・?たらーっ(汗)





昔と違って最近は一般投資家の人口が増えたので、マスコミの扇動に踊らされてる感は否めませんね。 



政府も本腰を入れて長期デフレ解消に取り組み出したのでじりじりと効果は現れるのでしょうが、一気に好景気になることなどないでしょう。 



株や為替は一般庶民にはあまり直接は関係ありません(輸入食材の値上がり右斜め上や海外旅行飛行機の時のショッピングカバンくらい?)が、住宅ローン金利となると生活に直結しますよねexclamation





変動金利は次回10月まで変化はありませんが、短期固定金利(3年・5年・10年)には動きが出始めました。 



これから借りられる方も、既に借りていて借り換えや商品変更・固定期間変更を検討される方も要注目ですexclamation×2 



特に変動金利は9月までに長期金利がどう動くか注視目しなければなりません。





どの金融商品が良いのか?とご相談を承ることも多いのですが、これは正直なところ、「○○が良いです」と明言することは誰にもできませんふらふら 



住宅ローンは長期間に渡るものですし、5年、10年或いは30年先の景気動向など誰にも予測不能だからです。 



我々不動産業者は勿論、銀行マンも絶対に断定的な返答はできませんたらーっ(汗)



逆にろくにヒアリングもせずに「これで間違いない!」なんて断定的な言い方をする営業マンがいたら、絶対に信用してはいけません。ちっ(怒った顔) 



一番賢い方法は、その時その時にベストの商品を選択できるように、金利動向を常に意識して、自分でメンテナンスしていくことです。 



面倒くさい?
 



その通り!投資や財テクに興味がない人にとっては非常に面倒くさいですが、それしかありません。 



どうしても面倒な人は、長期固定金利で借入してほったらかしにして下さい。 



楽です。ものすごく。(−_−)かわいい
 



でも、金利が思ったより上がらなければ払い損もうやだ〜(悲しい顔)です。 



実際は損する訳ではなく、その分が安心料ふくろみたいなものですが。 



ただ、金利動向や借入額によっては、その安心料ふくろは数百万、時には1千万を超える場合もあるかもしれません。がく〜(落胆した顔)



正直言って、金融商品選択は博打ふくろと一緒です。



債務者(金融機関とローンの契約をする方)はあなたですから、もし予想が大きく違っても我々には責任が取れません。



あくまで自己責任あせあせ(飛び散る汗)なのです。



ですから、今まで金融に縁が無かった方でも、自分の借入については把握できるように、前もってきちんと勉強されることを強くお奨めします 



個別の金融商品については個々の金融機関にお尋ね頂いた方がよろしいですが、どうしても自社の商品を押し付けがちになってしまいますので、まだ具体的に絞り込んでいない段階では、ぜひ 鵜飼不動産 へご相談下さい。



初歩の初歩から、今更なご質問までどんなご相談でも承ります。 



どうぞお気軽にお問合せ下さい! 





JAY




posted by どりげ岐阜スタッフ at 17:48 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記