知られざる一面･･･。

　数ヶ月も前のお話しですが・・・、

ある業者さんとの親睦会がありました。

面識のある方、電話でのやり取りだけの方、

お名前だけ知ってる方と色々です。

その中で一人・・・

強烈に印象を受けた方のお話しをしたいと思います。

お仕事で何度かお会いして、会話をした事がありました。

その時受けた印象は“マジメな方”

そんな固定観念で接した私はショックを受けたんです！！

だって・・・仕事で接した時の○○さんじゃないんです！！

ものすごーくしゃべるし、ちょっと！？エロだし、

とにかく面白いんですよ！！！

第一印象ってあてにならないな〜って

ほんとにビックリしたんですから・・・。

私の今後の接し方が変わるのは、言うまでもないですね！！

業者さんとの親睦会は今回が初めてだったんですが、

本当に楽しかったので、また機会があれば・・・と思います。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　by かずき

万一に備えて

　先日まで　暑いと思っていたのに､朝晩すっかり涼しくなってしまいましたね
今年は、岐阜は台風の被害も無く過せそうですけど　どうかなあ。
　
　不動産物件　現地に行くとまず　下を向いて　境界があるかどうか、次に上を向いて　上空の越境が無いかどうか等いろいろ見て回りますよね。
　他に直接は関係ないのですが私が気になるのは、庭の木が大きくなりすぎ街灯のじゃまになっていないか？　木が電線等のじゃまにならないか？
　忘れた頃に災害はきます。各地で大規模な地震・台風等の災害を最小限にするためにも、一人一人気をつけたいことだと思います。　万一に備え自分で出来る事をまず、考えてみようと思います。
被害を補償する地震保険への関心が高まっている。地震保険の保険料が10月1日から、改定されました。じつは高いイメージがあり、自宅はいっていないんです。　もう築20年経っているしなどと　
でもこれから　購入される片は、一定の建築基準や耐震・免震基準を満たしていれば割引制度もあるので検討してみては
　政府が震災対策として　築30年前後を中心とした全国の老朽化したのマンションの建替え促進に取り組む方針を固めたそうです。建替え手続きを定めた区分所有法の要件緩和などの改正も将来あるかもしれませんね。

杭を動かした？？

先日、初めて売主様側として、中古住宅を仲介させていただいた話です。

契約も店長に教えてもらいながらも無事終わり、隣地の方に境界の確認をして、承諾を頂こうと、
物件の隣のお宅にお邪魔しました。

「ごめんください！！」
「・・・・・・。」遠くのほうでテレビの音が・・・。
テレビの声が小さくなるのを見計らって・・・。もう一度・・・。
「ご・め・ん・く・だ・さ・い〜！！！！」
「は〜い〜！！」
年配のご婦人の方がでていらっしゃて事情を説明し、境界の確認をすることになりました。
ご婦人曰く「私が、パートに出かけてる時に、境界の杭を勝手に動かして、外して埋めてまった！！境界が違う！」と言張るお言葉・・・境界の杭なんだから、勝手に抜いて勝手に埋め込んだりは無いなのに、何度も何度も同じ事を・・・・繰り返し説明して・・・。一時間経過・・・。結局・・・。
「私は、役場の人が立会ってでないと、よ〜ハンコ押さん！！」と・・・。
隣地の方にすんなり委任されなかったのは初めてで・・・オロオロしてしまいました。
会社に戻り、事情を説明して、売主様や買主様の業者様と店長に協力して貰い日を改めて出直す事にしました。

そして、当日
メジャー片手に杭から杭へ距離を測ったり、何度も説明して振り出しに戻ったり、悪戦苦闘・・・。
2時間ほど「この杭は正確ですよ」と証明した結果、納得して頂き、無事承諾を得ることが出来ました。
これも、売主様とお隣の方が仲良くしていらっしゃったおかげです。

教訓：境界は明確に

ご協力頂きました方々有り難うございました。
勉強になりました。

蚊の大群にやられた２４でした。

交渉上手になるの巻

マイホーム購入には様々な交渉が発生することがあります。 値段の交渉であったり、サービスの交渉であったり、内容はいろいろだと思います。 ここでは、交渉上手になる方法をお教えしたいと思います。 誰にでも出来るとても簡単な方法です。 それは、営業や売主さんの前で気に入った物件を褒めることです。 「なんだぁ、そんなコトか。」 と思うでしょうが、これがなかなか効果があるのです。 以前こんなコトがありました。 中古住宅を探しているお客様を案内したときのことです。 売主さんが居住中の中古住宅を案内したのですが、お客様はその物件を気に入ったらしく、売主さんに向かってとにかく物件の気に入った部分を褒めました。 その物件は実際に私から見ても条件の良い物件で、オススメ物件と呼べるものでした。 ただ、お客様の予算を少々オーバーする物件でした。 事務所に戻り、打ち合わせをすると、是非その物件を購入したいとのこと。 しかし、どう計算しても資金が１００万円ほど足りないのです。 そこで、値段の交渉も含めて購入の申し込みをするコトになりました。 しかしこの売主様は値段交渉がまるっきり不可の物件でした。 「売主様から売り出す時にこれ以上値段を下げるのは無理ですと言われておりましたから、価格の交渉は難しいと思います。」 私はそうお客様に告げました。 「予算的に厳しいので、断られたらそれはそれで仕方がない。」 お客様はそう答えました。 私はダメ元で売主様の所へ交渉へ行きました。 さて、結果はどうなったと思いますか？ 売り出す前から値段交渉はダメと言っていたのにもかかわらず、１００万円の値段交渉を成立するコトが出来ました。 売主さんは、案内中のお客様を見て、売るならこの人と決めていたそうです。 「そんなのたまたまだよ。」 そう思う人もいると思います。 しかし、不動産取引も結局は人と人との取引です。 私達も売主さんも喜んで買ってもらいたいものなのです。 本当にその物件を欲しがっているなら、頑張って手伝おうという気にもなります。 物件の欠点を指摘したり、データを持ち出して、値引き交渉をしてくるお客様もいますが、「議論で勝って勝負で負ける」コトも多いです。 そんなに気に入らない点があるなら他の物件を買えばいいわけですし。 結局のところ、相手の気持ちを動かすのはデータや駆け引きではなく、気持ちなんでしょうね。 気に入った物件に出会ったら、素直にその気持ちを表現するのがいいですね。 | 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　爆走営業マン

なにがなんだかわからないお客様・・・

決済前日の怪・・・

以前にも、不思議な買主・・シリーズのお話をしましたが、
久しぶりの不思議です。

当社の分譲宅地をハウスメーカー様のお客様が購入するということで、
契約する運びとなりました。
契約日を決める段階で「現金一括だから契約決済同日でいいよ」との事。
まぁ、こういうケースもあるので、一ヶ月後の決済となりました。
・と
・き
・が
・た
・ち
さぁ、明日決済だ。準備は万全、領収書もかいたし。
プルプルプル
「もしもし、鵜飼不動産ですが・・
あぁ、○○さん、明日よろしくお願いしますね。
ところでどうしたんですか？わからないことでも？」

「あの〜　明日の決済のばしてもらえませんか？」

「えっ？どうしてですぅ？」

「お金が入らないんです・・。来週には・・・用意できるかと・・」

「えっえっ・はなに」「自己資金での購入でしたよね？」

「そうです・・、ｐ・ｋｌ＠９ｐ；ｌ；おｐ「＠ｐ；ｊｌこ７・・・・・」（何を言ってるか解らない状態・・・）「なに言ってるかわからないですよ」
１５分ぐらい話をしましたが、要点がつかめず、あって話をしようと合いに行きました。

そこで２時間話を聞きました。
速攻この契約をあきらめました・・・・

内容は、１０年来のお付き合いのある方の仕事をして今までお金をもらえなかったけど、
　　　　今度１億円くれるっていってたんですけど、台風が来てるから車乗るのがあぶなから
　　　　来週ね。って、いわれたそうです。（このとき私は口が開いたままの状態・・・）
　　　　私が、そんなに長いお付き合いのかたで、信頼してる方が、お金を今まで払わなかったこと
　　　　自体がおかしくないの？と、一言・・。（その時○○さんは首を傾げて不思議そうな顔・・・）
　　　　さらに私が一言、「あのぉ、大変言いにくいんですが、あなた騙されていますよ・・・」
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（直球ストレートのど真ん中、松坂バンザイ）
　　　　
　　　　私が「この３日間ぐらいに毎日電話してごらんなさい。きっと相手の人、電話でなくなるから・・・」
　　　　　・
　　　　　・
    　    ・
　　　　その通りになりましたわ・・・

　　　　だって、○○さんって、その相手方の住所も、フルネームも知らないんですも・・・
　　　　本人だけが１０年来の信頼できる人って思ってただけなんですも・・・・　　　　こんなに人を信じる事を出来る人もそうそうめったにいないですけどね・・・お気の毒様・・・

契約は飛んでしまって残念でしたけど、それ以上に新鮮な経験をしました。チャンチャン　



　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　世話やき人でした。

決断の時

ついにと言うか　やっとですか　私も土地を契約しました。
4年ほど前から探し始め　先週　縁ありまして　決めました。
当初、希望として　50坪ほど　間口は10ｍは欲しい　南向きははずせない　
そして岐阜駅南の加納エりア　建築条件なし　前面道路幅員6ｍ　予算は2300万円迄でなんて
よくばりで　数多くの要望持ち　探してきました。
最終的に契約した土地は　エリアと予算は要望に合いませんでした。　
不動産屋に勤め通常の業務の中で　すべてが　あてはまるには　大変厳しい要望だと
思ってましたし
けして妥協ではありませんが　夫婦の年齢や子供の成長に伴い
購入時期は大切な条件の1つでマイホーム計画には欠かせないものです。
資産となる物件は悔いの残らぬ様決めなければなりません　一方購入時期は
私にとって　エリア＆予算オーバー　以上に重要な　条件だったと言う事です
今とても満足な土地が見つかり　次はだと元気づいています。
現在　当社にご登録されているお客様　これから探そうと考えていらっしゃるお客様
元気づいている私が所属する金園店へ　是非お越し下さい。

　　　　　　　　　Ｂｙあいママ


　

思い込み！・・・は危険！！

今だかつて　聞いた事ない　様なお話でしょうが・・・・・
実際に　こんな事起こってしまいました
私担当者はこの件で顛末書を提出しました。
７月のある平日の話です。その日は引渡しでした
売主様は、担保が設定されている物件なので、解除の為に、買主様は、融資を受けられますので
本審査が間に合う様、手続きに、毎日時間いっぱいまで、頑張って、その日を向えました
そして、司法書士の先生によって、登記の手続き上の確認・署名・捺印が、滞りなく終わり
さあ、決済へと進めた　そのときです
上（課長クラスの人）からの決済によっておりてきたはずの決算書の金額に誤りが・・・・・まっ、まさかぁ
みんな、真っ青です
設定先の銀行側と売主様との間に、連絡のミスがあり、思い込みで　それは起こりました
証拠としてFAXした書類が目の前に出されました
それは明らかに、銀行サイドのミスと思われる失態でした
銀行側は訂正には、銀行内決済のやり直しに2〜3日かかると言っていますので
もう　『今日の引渡しは、無理！不可能！出来ない！』という事ですそっ、そんなぁ
と、言うわけで　”引渡しが延期”　なんて話、みなさん『聞いたことない！！』っておっしゃるでしょうね
ほんとはその日、30分以内で終わるはずが、3時間も経過していたんですよ！
マジ、疲れました
　　　　　　　　　　　　　　By　JRS

査定

当社では、数ヶ月置きに査定キャンペーンを実施しています。
それで提案なんですが、資産を沢山お持ちで将来、相続が発生する方、
一度、現状を把握されてはいかがですか？
テレビドラマ等でも取り上げられる様に、相続人が沢山いらっしゃる方・・・・・
本当に、骨肉の争いを目にする場合があります・・・・・
資産を共有名義を保有する。いざ売却しようとすると、共有者の意見がまちまちで・・・・・
だから生前に現金化して分配する方法。（金額によっては贈与税が発生する）
また、農地を沢山お持ちの方、この方は納税猶予制度があります。
『農地等の相続税の納税猶予』
　　・農業相続人が、農地を相続によって取得し、農業を継続する場合には、一定の条件の下に、
　　　その農地に係る相続税額のうち、農業投資価格を課税価格とみなして計算した税額を超える
　　　部分について納税が猶予されます。その後、下記のいづれかに該当した日に納税が免除されます。
　　　�@農業相続人が死亡した場合。
　　　�A申告期限後20年間農業を継続した場合。
　　　�B農地の全部を農業後継者に一括生前贈与し、その贈与税について納税猶予の特例を受ける場合。
　　　以上3点が基本的な条件ですが、これ以外にも制限がありますので、詳しくは税務署でお尋ね下さい。
査定価格は、われわれ不動産業者の場合には、基本的に現実、仲介業として売却出来る価格をいいます。
だから、不動産業者のチラシ等に掲載されている、その地域の価格とは若干相違があると思って下さい。
よって一度、売却は別として現実を把握されてみては・・・・・

意外と大きい諸費用の負担

住宅購入時には、さまざまな諸費用の負担が必要です。
業者の仲介で購入する場合は、仲介手数料がかかり、住宅ローンを利用する場合には、ローン金利に上乗せされることもあるローン保証料や事務手数料等も必要になってきます。
必ずかかるものとしては、印紙税、不動産取得税（住宅取得後しばらく経ってから納税通知書が送付されてきます）、登録免許税+司法書士報酬、火災・地震保険料（ローンを組む場合は，加入が義務付）、引越し代、物件のタイプによっては、水道負担金や下水負担金なども支払わなければならないこともあります。
火災保険は、自分で必要な補償を選ぶと保険料の大幅削減になることも！オール電化住宅割引、水害不担保割引、ノンスモーカー割引などいろいろありますよ。
住宅ローンの返済だけではなく、固定資産税や都市計画税などの保有税、修繕など、これからの貯蓄についても考慮する必要があると思います。
自分にあった「住まい方」を考えると、物件探しの役に立つと思います。
楽しく物件探しをしましょう！

初っ！！！！！

　鵜飼不動産に入社してもうすぐ３年になります。

営業をやるようになってからは２年ちょっとなんですが、

あっちゅー間に時間が過ぎ、自分でもビックリです

そして今年の６月・・・私にとって記念すべき月になりました

営業成績２００万を超えたんです〜〜〜

私にとってはズゴイことなんですよ

だって“ゼロ”の月もありますからね


毎回、色んな壁にぶち当たり、それを突破していく日々ですが、

これからも頑張っていきたいと思います


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　by　かずき

二重ローン？？

住替えは、家を売却したにもかかわらずローンの残債がある場合があります。

例えば、新しい家のローンと売却した家のローン・・・。二重ローンを背負わなければならなくなるというケースがあります。
売却した前の家のローン残債と住替えのための貯金額が同額であれば、売却分をすべて住替えの方に回す事ができるため、住替えは充分可能ですが、ローン残債が大きい場合、二重ローンをかかえることになるため、買替えは無理・・・。
こういうケースのために、ローン残債が発生した場合に、住民税と所得税を課税対象としない優遇税制や、ローン残債を含めた買替えローンというものもあり、銀行さんによって条件は異なりますが、次に購入する住宅の担保価値が高ければ、ローンも組みやすくなるようですよ。　二重ローンで不安だわっお思いの方は、一度ご相談下さい

タイミング。。

お客様で戸建の査定をさてて頂いた話です。

査定当時は査定額1200万円でした。（仲介での相場）
しかしお客様の御都合により、早期の売却をしたいとの事で
、買取の値段を出してほしいとの事でした。

しかし当社の買取の値段は合わず、
買取業者様に紹介をして買取額を出して、頂きました・・。。

もちろん、買取業者さんの、買い取ってそこに住むわけでは無く、再販売をするのですから、
買い取って取得した時の取得税や、売却にいたるまでの、固定資産税、広告宣伝費、
リフォーム代、利益を計算すると、
買取金額は仲介額の70％くらいになりました。

しかしそれでは、値段が合わないということ、少しでも手元に残して、次の住み替えの足しにしたいとこ事で、
仲介で売りに販売することになりました。


しかしその頃から、
同エリアでの競合物件の増加・新築の安値での価格破壊もあり、
なかなか苦戦する結果になってしまいました。

結局は、そのせいで、仲介での成約値段は
当時、買取値段より安い値段で成約にいたりました。


あの当時に買取をしていたら、お客様にとっても、成約値段より高い金額で売れたのですが。。。

これもタイミングなんですかねぇー。。



僕ら、中古住宅を扱う事が多いですが、

最近新築が安いのは、ちょっと。。。。。あれですねぇー。。。



なんでもタイミングって大切ですねぇ。

本日の決済

不動産の引渡し日　金融機関で行う事が多いのですが　その決済時　
買主様の移転登記や売主様の売渡証書の手続き等、当事者の代理として
司法書士の先生に委任する際のお話
売主様に手続き終了後　効力のなくなった権利書はどうしましょうか？
記念に取っておかれますか？
とお聞きになります。今日の決済を迎えた売主様はご夫婦で
意見が分かれました。何十年間の思い出がある住宅ですから　
思いもよらない司法書士の先生の計らいで
記念として取って置く事になりました

この一瞬！あふれる笑顔！！

最近、私が決済を任される様になって、感じたことがあります
まだ数回なのですが、司法書士の先生による本人確認・登記の手続き
そして、売主様から買主様への引き渡しへと
事が運ばれていく中で・・・
私はいつも　契約の時からの双方の表情の変化を見ていました
　契約の日には緊張して、無口で、それこそ　眉間に眉をよせて
まだ、半信半疑の顔色が隠せない売主さんと買主さんが
日が経つ毎に、実感してくるのでしょうか、穏やかな表情に見えてきました
会話も　雑談まで出来るほどに親しくなってくると最高ですが
そして、最も感動される日、決済の日を迎えられると、またまた変わります
足取りは軽く何よりも　あふれんばかりの満面の笑顔で私達（仲介業者）に
双方からたくさん話し掛けてくださるのです
この瞬間
ほんとうに　よかったァ　　と
この仕事にやりがいを感じますね
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　Ｂｙ　　ＪＲＳ

裏物件

世間では、景気も回復傾向にあるとか言われていますが、
これも一部の地域だけの様な気がします。
確かに首都圏とか主要都市では、地価の上昇が伺えますが、現実、地方まで
影響して来るには、まだ程遠い様に思えます。
まだまだ、苦しんでいる企業も多くあり、そんな中、倒産に追い込まれてしまい、
資産を持っていた企業は、最終的にその資産が競売に賭けられるのですが、
競売物件として表に出る前に任意売却と扱われる物も少なくありません。
こういった物件を当社もいろんな所にアンテナを張り巡らして情報収集しています。
中には掘り出し物件も数多くあります。
ただ、こういう裏物件は、話が煮詰まるまでに時間が掛かるのが難点ですが・・・・・
もうベタベタに抵当権等が付いていますので、金融機関との折衝が大変なんです。
この種の裏物件は、一般的に収益物件が多く見られますが、一般住宅等もありますので
もし興味のある方は問い合わせて頂きますと面白いかもしれませんよ。
ただ、通常の物件と違って、買主さんの主張はあまり通らないケースがありますのでご注意。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　長老でした。

今は女性を活かす時代！？

１ヶ月程前に東京へ講義を受けに行ってきました。
 
長良店は私、金園店からは“あいママ”さんです。
 
講義の内容は女性を中心に考えた“クチコミ術”と“マーケティング企画”
 
ビッシリ２日間、とっても疲れましたが・・・得たものも大きいと思います。
 
 
 
会社に戻り、報告書を提出し、上司との会議の中で
 
『これからは女性だけのアイデアで色々進めてほしい！！』と言われました。
 
こりゃ〜責任重大ですよ！！！ 
 
（今現在、進行中です。）
 
鵜飼不動産は男性より、女性の方が遥かに多いんです！
 
先日、女性だけで会議を行いました。
 
上司がいないという開放感もあったせいか、
 
色々な意見が出ました。
 
『こうしたらどう？』『あ〜したらどう？』『こんな事やってみたら？』
 
って皆が協力してくれるので、とても嬉しいです。
 
 
これからもずっと・・・鵜飼不動産は成長し続けます！！
 
変化し続けます！！！
 
皆さんも楽しみにしててくださいね〜〜〜っ♪
 
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　by かずき

価値観の違い

　新学期　スタートとなりましたね！
新入生　新社会人　スタートダッシュしすぎてませんか？　家族の方が　あたたかく見守ってあげてくださいね　小さなお子さんであれば、家に帰ってきたら、ぎゅっと　抱きしめてあげてはいかがですか　きっと　安心して　
　先日　地価公示価格が発表され、全国的に地価の下落はほぼ止まったとニュースしてましたが、一部の地域においては、確かにそうかもしれませんが、今後どうなるかという点になるとどうでしょうか？
人口も減少してきている以上、必要な商業的用地、公共用地、良好な住宅地は、一部値上がりの地点もあるかも、しれませんが、まだ　下落するところの方が多いのではないでしょうか？
　あくまでも個人の価値観によって、場所から探す視点のみではなく、生活スタイルから土地を探すという視点で、生活し家族の幸せを過す場所を探すお手伝いをしていきたいと思います。

初挑戦

昼間はすっかり、暖かくＺｚｚなってしまう・・・。今日この頃な私です。
私・・・入社して6年目にして初めて、査定をいたしました。
はじめは、ドキドキどうしたらよいのか専務やマネージャーや営業の方に教えて頂き、
現地へ向い売主様とお話して、間取りやを撮りました。
何分初めてで、間取りを書く時手が震えてました。 
それから、会社に戻り査定書を作成して、金額等ださせて頂きました。
売主様宅に報告書を無事届ける事が出来ました。
今回、売主様とお話をしていて、税金や金額の相場、売主様の熱い思いを知る事が出来ました。
学んだ事を、生かしてどんどんステップアップしていきたいです。
ＢＹ：２４

人は見かけによらず・・・

この仕事を始めていろんな人に出会えますが、やはり不動産にまつわる仕事ですからお客様の家族構成であったり、職種、年収、預貯金、など、かなり踏み込んだ話をします。
これも購入いただく不動産はほとんどの方が、一生に一度の買い物でしかも借り入れをされ、その返済期間が長期になる為であり、お客様が将来この借り入れを無事返済出来る事が必要だからです。
しかし、お客様は不動産会社の営業に自分の年収、預貯金当の話はやはり抵抗があり簡単には教えてくれません。
不動産営業の経験が長くなれば、お客様との受け答えの中でおおよその年収、預金が有るか、無いかは想像できるようになりますが、しかし、これも大きく外れる場合が有りその結果、購入段階で融資が受けられずに購入出来ないという、事もあります。
営業としては事前に収入当の確認をすればこんなことにならないと思うのですが・・・
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ｂｙ　専務取り締まられ役

無理のない資金計画

現在　商談進行中のお話です。気に入った中古物件が見つかり
外観　室内のリフォーム箇所をチェック出し仲介業者様のお力添えがあり　価格交渉もまとまり
同時進行でリフォームの見積もりを依頼。今回の買主様は諸費込みで全額借り入れ希望で
無理のない返済額を念頭に置き　借り入れ総額を決定したいとの事で
登記手数料、仲介手数料、不動産取得税、引越し費用等の諸費用を含め
2,000万円迄が予算内。結局リフォーム箇所を削らないと予算内に納まらず
リフォ−ム業者様と再打ち合わせ中です。削る箇所はまずキッチンとの事えっ
主婦でもある私の自宅は団地サイズのキッチンで　人工大理石のキッチンカウンターなんていいなぁ〜
と夢みてるので　もし自分が一番にキッチンリフォームみあわせとなると　ショックだろうな〜
しかし現実　費用が掛かる場所でもあるから　買主様よくぞ決断されたって思いました。
予算内で納得される見積もりが出ると良いですが
 
　　　　　　　　　　　　　　　Ｂｙあいママ