2011年12月19日

家も人

仲介最前線をご覧のみなさん

もうすぐクリスマスですね!
さてさて、みなさんはどんなクリスマスをお過ごしになるのでしょうかぴかぴか(新しい)
どんなクリスマスであれ良き時間になる事を祈っていますわーい(嬉しい顔)

12月は色々な行事もあり、気持ち的にもソワソワと落ち着きにくい時期かと思いますが
不思議と不動産は動きが活発になる時期なのです。

そんな今日のお話はタイトル通り 

 『家も人』 です。

不動産屋さんでよく見る物件資料。
色々な事柄が書いてありますが、みなさんの目の行く所はやはり

価格

場所

中古であれば
築年数・間取り

では無いでしょうか?

中古物件はやっぱり平成築!しかも平成10年以降〜。新しくて安ければ良いに決まってるに!
とお考えの方・・




まったくその通りです!




おっしゃられる通りです。ほんと、私もそう思います。
しかしですね〜、たまに出てくる超築浅の物件は


どう見ても



the price is high !(高け〜)


なのです。
まま、普通の事を大げさに言っていますが、みなさんもご承知の通りなのです。
しかし、仕事柄、不動産査定をする私が良く思うのは決して築年数だけで家は語れない
と言う事です。

先日も築40年ぐらいの中古物件を見に行った時の事ですが
売主様が私に家の隅々まで色々とご説明してくれました。
この屋根は以前はこうだったけど、こうして直したよ。とか
床下の写真を見せてくれて、シロアリの対策と湿気対策はしてあるよ〜。など
1時間ぐらいだったでしょうか、丁寧にお話を聞かせて頂けました。
確かに売主様がそれだけ言われるだけあって

とても築40年経過している家には見えませんでした。
確かに古さは否めませんが丁寧に手入れをしてあり

まさに良い味が出ていると言う言葉がピッタリでした

家も愛情しだいで変わるんだと、しみじみと経験させて頂きました。


つまり

『家も人』 次第なのです。


不動産をそんなに頻繁に見る機会の少ないみなさんが、
この様な経験から学ぶ事は少ないかと思い、ここでご紹介をさせて頂きました。
これからの不動産探しにお役に立てればと思います。

是非、ご希望の不動産に出会える事を願っています!

                                 

                                      By Sm

















 


posted by どりげ岐阜スタッフ at 19:10 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2011年11月22日

リフォーム

こんばんわ

最近めっきり寒くなりまして、周りに体調崩して声がおかしい人がちらほら。。。

うちでも手洗いうがいが必須になりまして、体には気をつけてまいります。。。


今回は、リフォームのお話

中古住宅をお探しの方も、土地からお探しの方も

やはり購入にあたって重要なのはまず場所ではないでしょうか?

でも希望のエリアは人気が高く、しかも物件が少ないとなると、なかなか希望の物は限られてくるかと思います。

そういった中でいかに自分の選択肢を広げるかがポイントです。

予算が限られた状態で妥協ではなく、どこまで納得できるか。。


中古をお探しの方は、まず場所が悪くなければ間取りを見る。

そして家の中を見てみる。

意外にしっくりこない。

こんなときにリフォームのことを考えてみると、、、

この部屋をつなげればLDKが作れそう。

とか、

間取りはいいけどキッチンお風呂トイレを新品にすればいいかも。。。

昔ながらの塀があるけどこれを壊せばクルマが3台おけるんじゃない?

と、考えてみると思ったより検討できる物件というのは増えてきます。

しかし、このときにリフォーム費用を考えずに妄想してください。

多くのお客様は、リフォームにとんでもないお金がかかると思いがちですが

とんでもないお金がかかるのは某番組ビフォー○フターの世界です。

希望を出せばキリがないのがリフォームですが、それは注文住宅と同じで

予算の中でいかにうまくキレイにするかです。


土地からお探しの方、

人気のエリアではいくら土地の予算を上げても、どれだけ願っても、出ないものは出ません。

そこでお聞きしたいのが、なぜ新築がいいのでしょうか?

なんていうとハウスメーカーさんから怒られますが、

どうしてもそこのハウスメーカーじゃないとイヤだ!

特殊な間取りが希望なんじゃい!

潔癖症すぎて賃貸すら新築に住んどるだわー!

という方以外は中古をリフォームするというのを視野に入れてみてはいかがでしょうか?

土地だけよりも選択肢も広がりますし、ちょっとお値打ちにいい設備の家に住むことだってできるかもしれません。

それにリフォームだって材料は新品を使う訳ですから、施工前の家とは別物になります。

ハウスメーカーさんで建築された中古住宅もありますし、土地探しの息抜きがてらいかがでしょうか?


リフォームに強いスタッフもいますし、単に今ある物件をオススメするだけではなく

違った目線で見て、新しい発見からいい買い物したと思っていただければ幸いです。。。


誰もがいいと言う家よりも、家族が納得できる家を目指してください。

                                                     nori70

posted by どりげ岐阜スタッフ at 00:48 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2011年10月29日

宝探し

だんだん肌寒くなってきてきました雪
みなさん家に帰ったら手洗いうがいしてくださいねーグッド(上向き矢印)
私は最近家に帰ったらすぐこたつに入ってしまいますがく〜(落胆した顔)
こういうことやってると風邪をひきますよ〜ダッシュ(走り出すさま)

さて不動産をお探しの方、もしくは探し始めようとしている方
様々な方とお話していますと
『この物件は外から見てみたけどあまり・・・』
『資料見たけど違うかな〜・・・』
というお話をよく聞きます耳

お客様の中で様々な条件・理想
たくさんの思いがあると思いますひらめき

ただ、意外と外から見てみたらあまりだったけど
中見てみたらすごい気に入ったexclamation×2
というお客様もいますわーい(嬉しい顔)

不動産を探されている方それぞれに
細かくでも大雑把でも理想とする物件というものがありますぴかぴか(新しい)

ただ、私としては
もしかしたら中を見れば理想的な物件になりうる可能性がある
ということを最近思います手(グー)

お時間があれば1度過去に外観だけ、もしくは資料を見返して見てはいかがでしょうかexclamation&question
もしかしたらそこにお宝になりうるものが眠っているかもしれませんぴかぴか(新しい)ぴかぴか(新しい)

もしくは暇なときにでもいいので、うかい不動産へ足を運んでみてくださいるんるん
思わぬお宝情報を入手できるかもしれませんよexclamation&questionぴかぴか(新しい)

事務所で首を長くしておまちしておりますのでいつでも来てくださいね手(チョキ)
暖かいお茶とオススメ情報を用意しておきますわーい(嬉しい顔)

IS



posted by どりげ岐阜スタッフ at 20:58 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2011年10月10日

続!住宅ローンの裏側!!


ども、店長です。

前回の掲載から約半年、何とか命を落とさずに済みました。ふらふら

さて、ここからは色々なローン商品ふくろについてご紹介したいと思います。


まず今回は、ローンを検討される際、よく見かける

かわいいフラット35かわいい


という商品。


一般的な住宅ローンとは色々と違う部分が多く、ちゃんと理解していらっしゃる方は少ないようです。


 

これは、消費者に直接融資を行なっていた以前の住宅金融公庫が金融自由化に伴って需要が減ったことから、住宅支援機構という組織に変更して証券化ローンという間接融資方式で融資を行なっているものです。

       証券化ローンのしくみについては少々ややこしいのでネットなどで調べてみて下さい

間接融資方式なので、窓口となるのは市中の金融機関銀行や任意の団体となります。

金利や手続費用については窓口によって千差万別です。

但し、35年の長期固定金利という点は共通です。


なぜ35年もの長期固定金利なのに需要が減ったのかというと、先に述べた金融自由化に伴って市場競争が促進された為、一般の銀行銀行が競い合って金利が下がりバッド(下向き矢印)、さらに景気の後退から全体的な金利も下降バッド(下向き矢印)していったという時代背景があったからです。


???


さては、よく判りませんね?

ごもっともです。

では解説致しましょう。

長期固定金利のもっとも大きな利点は、長い返済期間中に自分がいくら払えばいいのかが確定している、という安心感わーい(嬉しい顔)です。

但し、長期に渡っての金利設定なので、借入金利は高め右斜め上もうやだ〜(悲しい顔)


以前は、若干高いだけなら長期の安心を優先される方が多かったのですが、政府がかけていた金利のリミッターが外されて市場原理が働いた結果、3年・5年・10年固定金利のローンが主力商品だった市中銀行銀行との金利差が、無視できない程大きくなってきたのです。がく〜(落胆した顔)




未来予測というのは、先へ行けば行くほど正確に予測するのが難しくなります。

ですから、事業として貸付を行なっている金融機関銀行は、長期固定のローンになるほど安全値を大きく設定せざるを得ず、実際はそこまで必要ないかもしれないけれど余分に金利を上乗せしてリスクヘッジしておく必要があるのです。


 

また、景気が上昇グッド(上向き矢印)局面にある時(バブル時など)は、後になるほど金利が高くなってしまうので早めの安い金利でできるだけ長く借入する方が得です。

しかし、景気が下降バッド(下向き矢印)局面にある場合にはすぐに金利を設定しなおせる短期の固定金利や変動金利が有利になります。

一方、景気が停滞局面にある場合も、変化に機敏に対応できる短期固定や変動が中心となります。





さらに、時代の移り変わりと共に、以前は一部の富裕層にしか関係なかった株などの投資(財テク)ふくろが身近になり、一般の方でも自分の借りているローンの金利を把握し、管理していくということに抵抗が無くなってきたことも大きな要因だと思います。わーい(嬉しい顔)



それでも岐阜では、現在3〜10年の固定金利を選択される方が中心ですが、東京や名古屋などの都市部では、すでに変動金利のローン商品が中心となっています。

       誤解されている方が多いですが、変動金利といっても毎月金利が変わる訳ではなく、半年毎の変更で、大幅に上がる場合でも上限が決められています。


それだけ、自分の財産を自分で管理する、という意識が高まってきたんでしょうね。



そういった訳で、すっかり廃れてもうやだ〜(悲しい顔)しまった長期固定金利商品ですが、窓口を多様化し、金利設定に一定の裁量を持たせることで、以前に比べると随分とお値打ち右斜め下にはなってきました。


また、資金援助をされる親御さんの世代には「住宅ローンといえば公庫(35年固定)」といった意識が根強い為、決して現在の不景気にマッチしているとはいえない長期固定でも


「安心だから」(高齢になるほど人間は保守的になりがちです)

「金融とかよくわからないから」(昔は金融はプロか金持ちのもの、という時代だった)


 

という理由だけで、お子様世代にお奨めする方も多いようです。



ただし!

このフラット35という商品をご利用頂けるのは、原則的に新築注文住宅をご検討のお客様だけ、と思って頂いた方が無難です。


中古住宅ではそもそも適合証明(公庫融資の対象物件であることの証明)を取っている物件が少ないですし、取っていても書類の紛失や不備でまず利用できません。もうやだ〜(悲しい顔)

新築でも建売の場合は対応している物件としていない物件があるので、基本的には利用できないと考えて頂いた方がよろしいかと思います。

フラット35利用の為に必要な適合証明書とは、住宅支援機構(旧:住宅金融公庫)の定めた規定以上の構造であることを証明する為に、工事期間中に都度検査が入って確認が取れていることの証明書。昔と違って、現在では適合証明が取れていなくとも性能的に劣るということは全くなく、むしろフラット35を利用する為の検査費用や仕様変更で出費がかさむというデメリットも。また、フラット35利用の場合には一般的な住宅ローンと違って団体信用生命保険(団信)が債務者負担となります。一般的なローン商品と違って、こういった付属的な費用もローン利用の際にかかる経費として合算して考える必要があります。(市中金融機関銀行の住宅ローンに係る団信は通常金融機関負担です)


しかし、新築注文住宅をご検討のお客様で、勤務年数が足りないとか、勤務形態が正社員でないなどの理由で、市中の金融機関銀行では借入が難しい方ふらふらにとっては、一定の収入と自己資金、個人信用情報関係に問題がないこと(サラ金で借入がある等)と、建てる建物の仕様さえクリアすれば借入ができるフラット35は希望の光ぴかぴか(新しい)だと思います。



窓口が沢山あって迷うところですが、費用も金利も使い勝手も様々ですので、ご要望に応じてご紹介させて頂きます。

ご検討の方はぜひ一度ご相談下さい。





JAY




posted by どりげ岐阜スタッフ at 13:30 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2011年10月06日

スティーブ・ジョブズ氏 死去

あのアップル社の創始者のスティーブ・ジョブズが本日死去されました。
あらゆるジャンルの人から惜しみない追悼コメントが、
続々発表されるのを読んでみるとつくづくそのカリスマ性に圧倒されます。
ビル・ゲイツ、オバマ大統領、ラリー・ペイジ、マーク・ザッカーバーグ等、
もう有名人のオンパレード。
まあ、時価総額世界一の大企業のCEOだから
当然といえば当然かもしれませんね。

ボクがジョブズに興味を持ったのは今から4〜5年前、
とても有名なスタンフォード大学の卒業式のスピーチを見たときです。
以下のサイトで小野晃司さんという方がとてもわかりやすく翻訳されてますので、
是非一度拝聴を。

stevejobsstanford

http://trackback.blogsys.jp/livedoor/ono3535/50251034

さすがにプレゼンテーションの能力も世界一のジョブズだけあって、
本当にわかり易く、心に響くスピーチで、今までこのサイトで何度スピーチを見たことか。
動画を見なくても、このサイトをひと目見れば、5分でスピーチの内容が理解できますが、
やはり是非動画で見ることをおすすめします。

スピーチの中で、ジョブズ自身が感銘を受けた文章が引用されます。
「毎日を人生最後の日だと思って生きてみなさい」
成功者と言われる多くの人も同じ事を言っています。
司馬遼太郎の描く坂本竜馬もいつも頭上から大きな岩が落ちてきても、
悠然と圧死できる心構えを持てるためにイメージトレーニングをしていましたね。

だれもが解っている事で、だれもが実践できないこと。
誰よりも真摯にその心構えで実践してきたジョブズのスピーチだからこそ、
説得力があるのでしょうね。

反面、今日が最後だという心構えで生きているからこそ、
ほんの少しの妥協が許せず、自分が相容れないものは容赦なく攻撃して
排除して、さらに叩きのめさずにはいられない性格も
人生最後にほんの僅かなことでも悔いを残せない
真剣な生き方の産物だとボク的には「有り」だと感じます。

一生懸命に生きているやつほど、
中途半端に生きて何にでも妥協できる人間がどうしても我慢できないのでしょう。

「自分に厳しく、他人に寛容」なのが一番良いに違いないけど、
管理者として最悪な「他人に寛容で、自分にも寛容」になりがちな
自分の戒めに今日も寝る前にスピーチ見ようかな。


posted by U-kai(とも) at 21:07 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2011年10月01日

高齢社会が進むにつれて

昨今 住宅の建替えをご検討されているシニア層が増えてきています。
その中で要望される内容として下記の様な件を挙げられます。

段差が少なく動きやすい家
夫婦の個の空間を確保
身体にやさしい設備と仕様
すっきり片付く収納
エコで経費を軽減できる

などなど 同居が減る中で容易に生活し 有意義な暮らしを求められる傾向が
ありますと、あるコラムに掲載されていました。

確かに当社へ来店されるお客様の中にも 中古住宅をお探しの50代、60代の方で
平家建を要望される方が増えてきています。
しかし 中古住宅の平家は非常に少ないのが現状です。

現在 圧倒的に多いのが2階建てを建築される方達です。
敷地の広さや 建ペイ率の制限もありますので
これから 住宅を建てようと考えている方も 平家建でないにしても
自分が高齢になった時 将来リフォームしてセカンドライフの暮らし安さを
描いて検討されてはどうでしょう。

                           byあいママ

posted by どりげ岐阜スタッフ at 14:02 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2011年09月17日

お引渡し後に嬉しい事が

朝晩が涼しくなり、自宅ではとても快適に蛍族喫煙を満喫させてもらっています。
雨の日は屋根が欲しいなぁ〜ふらふら

ご家族でタバコ喫煙を吸われる方がみえて、お部屋の中のヤニが気になる方も多いと思います。
先日、無事にお引渡しが完了した物件も、ある1つのお部屋だけクロスが黄色く変色し、タバコ独特の匂いが充満していましたあせあせ(飛び散る汗)あせあせ(飛び散る汗)
買主様より、『リフォームが終わったから遊びに来てください』と嬉しいお誘いがありましたので、近くを通った際にちょっとお邪魔させて頂きましたぴかぴか(新しい)ぴかぴか(新しい)ぴかぴか(新しい)
室内が以前の雰囲気とは全く別物かわいいになっていた事もそうですが、あの匂いが取れていた事にお客様と一緒に感動していましたるんるんるんるんるんるん
お部屋の雰囲気もガラリと変わり、新しい家族の生活が始まるって嬉しい事ですね〜〜わーい(嬉しい顔)

やっぱり、この仕事が好きですね手(チョキ)

                                       TOKU


posted by どりげ岐阜スタッフ at 17:20 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2011年09月08日

復興増税

先日、首相が菅さんから野田さんへ交代したかと思ったら
復興財源を賄う臨時増税案が検討されだす様で・・・・。
確かに震災に遭われた方たちの事を考えると仕方ないと
個人的には思います。
しかし、税目とか税率に関しては慎重に議論をして決定頂きたいものです。
また、これだけ円高が続きますと輸出関連は大きなダメージを受けている様で。
最終的にはサラリーマン世帯へしわ寄せが回ってくるようで。
われわれ不動産業に関しても需要に陰りが出て来ないかが心配です。
中部地方での企業倒産はかなり減ってきてはいるらしいのですが、
それでも建築関連がトップらしいです。
特に不動産関係は高額物件になりますので一番、影響を受けやすいかと
思われます。
これから購入を考えてみえる方は、今後の動向を良く見極めて再度、資金計画の
見直しをされてはどうかと思います。
後々、後悔をしない為にも・・・・・。

                                      長老でした。



posted by どりげ岐阜スタッフ at 15:50 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2011年09月06日

名古屋市分譲物件

名古屋市西区花の木2区画分譲
名古屋地下鉄 浅間町徒歩約6分
南向


完売御礼ありがとうございますわーい(嬉しい顔)ハートたち(複数ハート)



当社初の名古屋市内分譲でしたが、
立地の良い物件でしたので、
すんなりと売却が終わりました。

協力して頂きました業者様
ありがとうございましたexclamation×2


次回は
名古屋市昭和区(吹上駅徒歩圏内)
にて3区画を予定しております。

こうご期待ひらめきイベント




法人営業部 EN


posted by どりげ岐阜スタッフ at 11:45 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2011年09月02日

アイデア

蝉の声も少しずつ小さくなり始めましたが、みなさんは無事に今年の夏を乗り切れたでしょうか?

私はというと・・

夏よりも冬の方が得意な人間なので毎年、ヘロヘロですあせあせ(飛び散る汗)
夏のOPENハウスはまさに茹タコ状態でした。

しかし今年も暑かったですね〜。
なんと観測史上4番目の暑さだったみたいですよ晴れ

これから少しずつ涼しくなって行くのが楽しみな今日この頃です。

今日はOPENハウスでのお話を少し。
OPENハウスでお客様とお話していますと色々な質問をされます。
それこそ我々が気づきもしない角度からの質問もあったりして驚かされる事も多々。

不動産を購入するというのは

人生の中で1度。

あって2度?

私の知る限りでは新築を3度も建てた人がいましたが。。
普通は1度の方が多いですよね。

そんな買い物なので物件に色々と気になる点や心配になる点が出て来るのは当然です。
プラス・人間の心理というものでしょうか?
大きければ大きい買い物ほど慎重になる。

中古物件の様に建ててから時間が経過している家というのは少なからず痛みもあります。
見方によってはマイナスポイントになり購入の条件から外れる事もあるかと思いますが
マイナスポイントをマイナスポイントの状態で終わらせるのではなく
マイナスポイントのマイナス分を回復させる事は出来るのか?
も同時に考えていくと良いかと思います。

大きい買い物ですと小さなマイナス要素もがどんどん大きくなりやすく
プラスな面まで飲み込んでしまう事まであります。
それは少し残念な事でもあります。

100点満点の家!

に出会えれば最高の事ですが

70点を少しでも100点に近づけるアイデア。
このアイデアもとても大切だと私は思いますひらめき

当然、そのお手伝いは限りなくさせて頂きます。

どんな家が自分達にいいのかな〜とお考えの方々。
OPENハウスに是非ご来場ください。
私の㊙アイデアを

OPENハウスに来られた方、先着5名様!にお伝えします!

なんてケチな事は言いません。

みなさんの少しでも力になれればとお待ちしておりますわーい(嬉しい顔)


最後に


人生の幸・不幸は出会いによって決まる。

みなさん不動産でも良き出会いをぴかぴか(新しい)


                             By Sm

posted by どりげ岐阜スタッフ at 19:51 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2011年08月27日

防災の日

9月1日 防災の日が近づいています。

今年は東日本大震災によって被害を受けた住宅が多く、
防災意識は高まっています。
地震災害に対する経済的な備えとして地震保険がありますが、
地震保険では、火災保険のように実際の損害額をもとに保険金を支払うのではなく、
損害を全損・半損・一部損に分類し、保険金額に各々一定の率を乗じた額を保険金として支払われるそうです。
建物に対して 地震保険に加入してみえるかたでも、
家財に対して 地震保険に加入してみえないかたがおおいと聞きました。 
地震の揺れによって住宅内部も揺れるので、家具や食器類の倒壊や破損による被害も
多くなり、家財にたいする地震保険の加入をすすめているそうです。

建物は 

昭和51年に新耐震設計法が採用され、
以後の新築住宅はこの耐震基準をクリアしているそうです。

どんなに建物を丈夫にしても地震のときにタンスや食器棚が倒れてきては
けがをしてしまいます。
まずは、自分でできることから 家具が倒れてこないようにつっぱり棒や
L型の金物を使って 壁や天井にしっかりと固定し、
ものを納めるときには下段に重たいもの、上段に軽いものをしますようにすると
いいそうです。
さっそく 実行したいと思います

                        ほりごたつ


posted by どりげ岐阜スタッフ at 16:31 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2011年07月30日

おーぷんはうす

こんにちわー

さいきんは暑い日が続いてて、ウワサによると10月まで暑いらしいです。。。

こんだけ暑いと外出る機会が多い営業にとってはかなわんですわー

と、いうことで気温とともにアツイ物件をご紹介晴れ


そのまえに、みなさんオープンハウスに行かれたことはありますか??

土地をお探しの方は興味ないかもしれませんが、中古物件をお探しの方なら一度はあるかとは思います。

もし行かれたことがない方は結構ソンしてるかも。。。

見に行くまでもないとか、興味本位だけで行っても・・・

と思われる方もいらっしゃるかと思います。

ですが、売りつけないからとりあえず行っとくべきです!!手(グー)



というのも、実際に物件を見ていくことで目が養われていきますし、

それとともに、立地条件も含めて自分の理想の物件が現実的に定まってきます。

やはり、一番の理想は立地がよくて、築年数も浅く、クルマもたくさん置けて、なおかつ安い!!

ご存知のとおり、そんなものありません手(パー)

不動産屋が言い切るのもどうかと思いますが、95%ムリです。


ですが理想に近づけることは出来ます。

それはいい物件を紹介する私たちの仕事でもありますが、お客様の妥協も必要です。

普段、駅も使わないのになんとなく駅に近いほうがいいとか

なんとなく土地は広いほうがいいとか

そのほか家の中の設備など

最低限必要なものは何かを考え、そこから考えていただけるといいかもしれません。

そういった意味で、いろんな物件を見て、良し悪しを感じて、ほんとの理想の物件にたどり着ければ我々も喜ばしい限りです。


オープンハウスに来場したから買わなきゃいけないなんてことないですし、

いつかは出会う運命の物件の布石として、参考になれば幸いです。

それに、お客さんがこないオープンハウスほど暇なものはないですからねあせあせ(飛び散る汗)

お気軽にご来場くださいるんるん

お待ちしておりまーす!!


あ、アツイ物件のご紹介してませんでしたねー









それは















見る人によってすべてがアツイ物件・・・・・


ということでw手(チョキ)

                                        nori70

posted by どりげ岐阜スタッフ at 19:12 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2011年07月08日

不動産購入

暑い日が続いておりますあせあせ(飛び散る汗)
さて、今回は不動産購入についてひらめき

みなさんのなかで
『なかなかいい物件が出ないな・・・』
『理想の物件がなかなかみつからない・・・』
と、思ったことはないでしょうかexclamation&question

もしくはこれから不動産をお探しの方も、
これからどこかでこんな様な事を考えるときが来るかもしれませんexclamation

不動産購入を検討している方にとって
全ての条件がクリアできる物件と出会えるのは少ないかもしれませんふらふら

・大きさ
・立地条件
・エリア
・公共交通機関  等

様々な条件があるなか、ここだけは譲れないexclamation×2
という条件をクリアできていればOKという方も見えますぴかぴか(新しい)

たとえば、小学校区はお子さんの都合で変えれないビル
そのかわり南向きが良かったが、他の条件でもOKにしてみようひらめき

面積が80坪以上ないとダメダッシュ(走り出すさま)
そのかわり探しているエリアを少し広げてみようわーい(嬉しい顔)

このように自分の中で絶対にここだけは譲れないパンチ
という条件を決めて、他でここは変えてもいいかなー(長音記号1)
というところを広げてみることによって、該当する物件が
今まで以上にでてくる可能性がありまするんるん

また、様々な物件を見ることによって
相場観だったりと不動産についての知識も身につきます手(チョキ)

私達もお客様の理想の物件を紹介できるように努力します手(グー)
しかし
『なかなかいい物件が見つからない・・・もうやだ〜(悲しい顔)
そんなときは私達にご連絡くださいexclamation×2

少し考え方を変えることによって
いい物件と出会えるかもしれませんぴかぴか(新しい)
そんな道案内のお手伝いも致しますひらめき
どんなことでも結構ですので、ご相談お待ちしておりますわーい(嬉しい顔)

IS

posted by どりげ岐阜スタッフ at 16:49 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2011年05月20日

スクープ!住宅ローン審査の裏側!!



ども、店長です。

今回からは不動産購入の際には大抵の方がお世話になる、住宅ローンについて色々とお話ししていこうと思います。

一般の方があまり知ることのない「裏側」まで少し踏み込んでお話ししますので、もしかして私の命が狙われちゃったりするかもしれません。がく〜(落胆した顔)

連載がストップしたら、暗殺者の毒牙にかかったか、圧力でリストラされたと思って下さい。もうやだ〜(悲しい顔)




この低金利の時代ですから、いくら預金を預けておいても大して増えはしませんが、借入れする分には今が千載一遇のチャンスぴかぴか(新しい)と言えます。

物件の選択によっては現在の家賃より少ない月々返済額で、現在よりもずっと広い居住空間を確保することもできます。家


さて、気に入った物件が見つかったらローン特約条件で買付証明書を発行して物件を押さえると同時に、ローンの借入れができるかどうかの「住宅ローン事前審査」を行ないます。

もちろん事前審査が無事に通ったら契約となりますので、安易な気持ちで買付を発行することは止めて下さい!(買付が出て商談中になると、物件案内や広告など販売活動が停止しますので、自分勝手なキャンセルは他の検討されているお客様や売主様に多大なご迷惑をお掛けします。取引上の信用を失うことは勿論、場合によっては他にもペナルティが発生しますのでお気をつけ下さい。但し、事前審査が通らず已むを得ず購入できない場合はローン特約によって白紙撤回できますので、その場合には何も問題ありません。)


事前審査は、所定の申込書にご記入(これだけはご本人の自筆でないといけません!)・ご捺印頂き、源泉徴収票等の必要書類(全てコピーで可)を揃えて頂ければ我々営業担当者が代行して各金融機関のローンセンターに申請します。

これですと、普通にお仕事をしている平日の間に審査が進んでいきますので便利るんるんです。またローンセンターは各金融機関の中でもローンに特化した部門ですので、住宅ローンの審査や扱いに慣れています。

我々は、その中でも特に能力の高い融資担当者とパイプを持つように努めておりますので、ぜひ安心してお任せ頂きたいと思います。わーい(嬉しい顔)


書類が揃ってから通常早ければ2日、遅くても3営業日以内には審査結果が判明します。

自分で審査を申請しようとする方もいらっしゃいますが、住宅ローンはマイカーや教育資金のような無担保ローンと違って金額も大きく審査も複雑なので、我々営業担当にお任せ頂いた方がスムースかつ有利に進めることができます。

近所の支店に自分で申請したり、自営業の方で毎日顔を出すメインバンクの営業担当がいるからとそちらに任せたりすると、1週間経っても2週間経っても返答がないばかりか、最終的には融資否決ということもよくあることです。<(注)買付証明書で物件を押さえておける期間は通常1週間程度、長くても10日程度です>

ちなみに一度否決の出た案件は、同じ銀行で再度審査することはできません。バッド(下向き矢印)


一般の方は、銀行員というと全員がローンについて詳しいと思っている傾向がありますが、実は一般の支店でローンの実務を理解しているのは店長か店長代理クラスのみです。

一般の行員は預金や振込などの手続業務はできますが、ローン商品の知識はともかく、ローン審査の実務についてはほとんど素人です。手前ミソですが、我々業者の方がローン実務についての知識は上でしょう。

要は経験値の問題です。かわいい


ですから、あなたが中小企業の経営者だったとして、メインバンクの営業担当者が、簡単に内容を聞いただけで「住宅ローンですか?貸します、貸します!」と言ったとしても、それは審査でも何でもない、成績が欲しいが為のその営業担当者の願望に過ぎないと思って間違いありません。

いざ正式に審査を行なってみたら否決になって、「やっぱり貸せません。すいませんねぇ・・・」何てことは残念ながらよくある話です。もうやだ〜(悲しい顔)

「貸せるって言ったくせに!」と責めてみたところでコメツキバッタか奈良の鹿のように平謝りするだけです。

だって実際に貸せるかどうか判断するのは銀行ではなく、保証会社なんですからexclamation×2

正式な審査にはお客様の収入関係資料だけでなく、我々が提供する登記事項証明書や公図、評価証明書などが必要になりますので、物件資料を見ただけで「貸せます!」などという銀行員は信用しない方が得策です。


ちなみに「何十年も○○銀行で口座を持ってるから」という理由だけで、融資先を選ぶ人がいますが、何千・何万という預金者を管理している銀行が、あなたのことを把握している可能性は残念ながらまず低いでしょう。もうやだ〜(悲しい顔)

毎月何千万円も入出金していたり、事業で借入・返済を繰り返しているような方なら別ですが、普通に生活口座で使っているだけでは、特に何の意味もありません。

却って今まで付き合いのない銀行の方が、住宅ローンをきっかけに新規顧客の開拓となるので頑張ってくれたりする事情もあります。

また、知り合いや親戚が銀行に勤めているから、と融資先を決める方もいますが、そんな個人的なことで融資が通るなら職権乱用もいいとこですよね。(余程政治権力の強い人なら別ですが)



さて、住宅ローンというと、所定の事前審査用紙に記入して、必要書類を添えて提出すれば、機械的に各審査担当者を経由して、許容数値以内なら融資OK!というイメージですが、実際はかなり違います。

確かに各金融機関で数値的なボーダーラインの取り決めはありますが、その取り扱いについてはガチガチに紋切り型のところもあれば、柔軟に対応できるところもあります。

それに、審査には必ず融資担当者の上申書を添えて保証会社に提出します。

実はこの書類がミソで、特にボーダーギリギリのお客様の場合、担当者の作文能力如何によっては、同じ銀行でも審査に通ったり通らなかったり、ということがあります。

当然我々は仕事として融資のお手伝いをしておりますので、出来る限りお客様の希望に合わせて融資を通してくれる、各金融機関の有能な融資担当者とパイプを作るよう常日頃から心がけているのです。(保証会社へ顔が利く、あるいは行内での権力の強さ、という要因もあるようです)


そういった上申書を作成する為に、融資担当者から色々と質問攻めにあって、まるで尋問されているようだと感じる方もいるようですが、何とか希望通りに融資を通す為の作文に必要な材料を掘り起こそうという担当者の熱意からですので、出来る限り協力して下さい。ふらふら


また、事前審査を出す前、物件の検討に入られる時など、お客様の税込年収や勤続年数、借入状況などを我々営業担当者にお話し頂ければ、大体の融資の目途はお話しできます。

これは毎日のように融資のお手伝いをし、何百・何千という案件を扱った経験からアドバイスさせて頂くものですので、正直にお話し頂ける限りは、余程不測の要因がない限り、ほぼ間違いのない予測がお話しできます。(但し、ボーダーギリギリの方は審査にかけてみないと何とも言えない、という場合もあります)



以上のような事情がありますので、個人で動かれるよりは、日常的に融資検討のお手伝いを行なっている我々のコネとパイプを上手にご利用頂いて有利かつ迅速に融資事前審査をお申し込みになることをお奨めします。かわいい



では、今回はここまで。

次回まで命があればお会いしましょう。



To be continued.

 
 JAY

posted by どりげ岐阜スタッフ at 20:27 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2011年04月22日

作付けと建築

早い地域ですと5月には田に水をはり田植えの時期になります。
収穫までの5〜6ヶ月間は実りを待つわけです。

田を購入し住宅用地へ宅地造成する場合 道路との高低差により
擁壁工事が必要となったり、隣地との境に擁壁を造作します。

この期間の工事に関して 事前に各用排水組合等へ工事が出来るかどうか
確した方がよいでしょう。
又工事許可が必要となる場合もあります。

田ばかりでなく宅地である場合に農業用水に用いられている水路に接している土地も
該当する事がありますので 着工時期については注意しましょう。

                  byあいママ

posted by どりげ岐阜スタッフ at 17:58 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2011年04月03日

価値

やっと桜がチラホラ咲いて来ましたねexclamation×2
未だに花粉症と戦いながら仕事をしておりますもうやだ〜(悲しい顔)

最近良く購入を検討されているお客様から、「この物件はどうしてこんなに高いの?」という質問を受けます。
不動産の販売価格は売主様のご希望の価格で売り出しをする事が多いのですが、中にはちょっとこの価格では売却自体が厳しいなと思われる物件も少なくはありません。
私達も物件を査定するには、売主様に対して近隣の相場や過去の成約実績等、良くご説明し売り出し価格をご提案致します。
ただ、売主様にとってはやはり大事な財産ぴかぴか(新しい)ですし、ご家族の思い出が沢山詰まっているものですのでそういった価値が含まれて販売価格に反映しているケースもあれば、ローン等の残債がありどうしても相場以上の価格でないと売りたくても売れないあせあせ(飛び散る汗)というケースがあります。
買主様におかれては、どうしてもこの物件が欲しいと思われれば少々相場より高くてもご購入頂ける物件も非常に多いです。
目に見えない価値を売主様、買主様双方が見極められてご成約となるわけですわーい(嬉しい顔)
私が売り出し当事に見極めれなかった価値ぴかぴか(新しい)を買主様が見極めた事になります。

私も、物件の査定をし物件を見る目と同じように目に見えない価値を見極めれるように腕(目)を磨いて行

きたいものです。


TOKU


posted by どりげ岐阜スタッフ at 17:12 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2011年03月17日

特例

市街化調整区域内にある中古住宅に関して。

当社で旧既存宅地扱いになっていない土地に建っている
中古住宅を預かっています。(現在では、既存宅地はありません)
通常、そういった所の物件は建替えが不可なんですが、
特例として、建替えが可能な場合がありますのでご紹介します。

それは、「前所有者が破産して競売に掛かり落札された物件。」

こういった物件を購入される方は、購入者の適合証明が必要になります。
また行政への許可申請も必要になり、現在と同様の用途物件限ります。
 (許可申請の内容は市町村によって若干異なります。)
適合が受けられた方は将来、建替えとか増築も可能です。

但し、融資を受けられる方は対応して頂けない金融機関もありますので注意。
(調整区域内の為、資産評価が低いので)

こういった物件のメリットとしては、
隣地に空き地があったとしても、簡単には建物が建てられないので
住宅密集地にはならない点が挙げられます。
(日当たりが良い・通風が良い)
また、土地面積が広い場合が多いです。

私も2物件ほど、こういった物件を預かっていますので
ご要望がありましたらご一報を下さい。

                                 長老でした。













posted by どりげ岐阜スタッフ at 17:29 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2011年03月06日

ここまで便利になった不動産調査

ここまで便利になった不動産調査
お役立ちひらめきリンク集<その2・知識編>


1.不動産トラブル事例データベース
 http://www.retio.jp/index.html
 トラブル事例を掲載したサイトは多々ありますが、
このサイトの運営者はなんとお上(国土交通省さま)。
事例数がかなり多いだけでなく、キーワード検索や
シーン毎の分類などとても調べやすくなっています。
不動産購入においてどんなトラブルが発生しているのか
一通り目を通すだけで大変参考になること間違いないです。

・一方的に契約を破棄された。
・契約物件上に計画道路が予定されていた。
・以前に自殺人影があった物件だった。
・土壌汚染があった。
・購入した物件から直ぐに白蟻が発生。
・隣地の境界線でもめている土地だった。
…等々

不動産営業の新人にも読んで勉強させたい内容です。


2.不動産資金相談シュミレーション
 http://www.athome.co.jp/oyakudachi/shikin/
 借入総額から返済金額をシュミレーションをするサイトが
 多い中、毎月の返済金額からいくら借入できるかを
 シュミレーションできるところがお勧めです。
 住み替え計画はまず資金計画ふくろから。
 金利はそれぞれの金融機関のサイトを参考に


3.マイホームの税金
 http://www.myhomenozeikin.net/
 東京の佐藤税理士さんのHPですが、
 とても解りやすく更新も早いので私も良く見ています。
 但し、最終的な判断は最寄の税務署で必ず確認を。
 特に、
 ※マイホーム取得に贈与を受ける予定の方
 ※住宅ローン控除対象となる物件を検討の方
 ※将来相続税を支払う可能性のある方


4.不動産競売物件情報サイト
 http://bit.sikkou.jp/
 裁判所の運営する競売物件情報サイトです。
 競売物件の概要や権利内容、入居者の供述や
 物件の写真(室内までも!)も閲覧可能です。
 

 …ただし、あまりにリアルな写真が多いので、
 夜中夜に閲覧していると背中がす〜す〜する気分に
 なりますのでご注意を。
 また、競売物件自体は物件によってはリスクがあり、
 かつ全て落札者責任になりますので慎重に
 ご検討下さい。
 プロの不動産業者でもたまにトラブってますあせあせ(飛び散る汗)


posted by U-kai(とも) at 14:07 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2011年02月14日

名古屋市西区にて分譲開始!?

いよいよ名古屋市西区花の木にて
分譲開始します!!

地下鉄 浅間町駅徒歩約5分
全2区画南向きの好立地にて
売り物件も少ないので非常に希少価値のある物件だと思います。

予定価格
A区画 坪74.2万円 2540万円
B区画 坪69.5万円 2380万円 です。

今回はミサワホーム様とタイアップして、
ミサワホームさんの建築条件付で販売します。

まだ予定段階ですが、興味のあるお客様へ
是非担当までご連絡を・・。



法人営業部 遠藤

posted by どりげ岐阜スタッフ at 11:04 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2011年02月05日

査定キャンペーン

やっと寒い時期も過ぎて、昼間は暖かくなってきましたひらめき
さて、ただいま弊社では
無料査定キャンペーン
を行っておりますぴかぴか(新しい)

相続でもらったはいいが、今後使う予定がない・・・
今住んでいるところを売却して新しい家に住もうか・・・
今自分の住んでいる家はいくらくらいなんだろうか・・・

この機会にぜひ1度査定してみてはいかがでしょうかexclamation&question

だいたい相場がいくらくらいであるか、
これは知っておいて損はありませんひらめき

また、売却に当たってどんなことが必要になってくるのかがく〜(落胆した顔)
実際にどうすればいいのかがく〜(落胆した顔)

など、分からないことが多いため不安に思うこともあるかと思いますが
気になることがあればどんな些細なことでも言って下さいexclamation×2

少しでもお客様の不動産売却のお手伝いができたら
と思いますぴかぴか(新しい)

このキャンペーンをきっかけにぜひ1度皆様からのお電話をお待ちしておりますexclamation×2

IS

posted by どりげ岐阜スタッフ at 17:58 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記