2017年11月23日

とうとう・・・

こんにちは

入社から一年経過しまして ○0kg 増量しましたです


そのため今日からサラダチキン生活です


まぁそんなことはどーでもいいんですが、このブログを見ていただいてる全ての皆様に報告があります。


なんと鵜飼不動産のインスタグラムのアカウントを開設しました


ですのでインスタグラムをやられてる方は、「鵜飼不動産」で検索してフォローしていただけると嬉しいです


もしくはimage1.jpeg   こちらのバーコードを読み取っていただいても大丈夫です 




おもにインスタグラムでは日常の一コマやちょっとした情報を発信していきたいと思います




是非とも宜しくお願いします







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posted by どりげ岐阜スタッフ at 19:14 | Comment(0) | 日記

2017年11月19日

井戸の神様

みなさん こんにちわ

最近めっきり寒くなりましたね
体には気をつけてくださいね私は風邪を引きましたけどね


今回は井戸のお話をさせていただきます
みなさんは井戸と聞くと 某ホラー映画の貞◯さんとか キコキコとレバーを上下して水を出すものを想像しがちですが

そんな古いのではなく管を埋めポンプを使って水を組み上げるのが現在のものです(自家水道ともいいますねー)

さて土地に井戸がありそれを埋めてしまっても罪にはなりません なりませんが

昔から井戸には、神様が住んでいる それをお祓いもせずに埋めてしまうと神様が激おこになると言われております。

井戸について少しわかってきたところで先日私は井戸のお祓いに初参加してきました

当日はあいにくの飴 まちがえました 雨でした

神主さんから 「井戸のお祓いの時は雨が多いですよー」 「へー」(神様怒ってないかなぁ・・・)

なんてこともありお供えものをセッティング

DSC_1828.JPG

果物やらスルメイカ、お酒などをお供え物に神主さんがなんか色々唱えたりしてました


そして神主さんよりお言葉をいただき
 「古来より 火と水には神様が宿ると言われおります」
 「なんでなんですかねー?」
 「かみと言うのは 火(か)と水(み)になるでしょ?」
 「おおおおおおお 確かに

普段めったに経験できることではないことで新鮮な感じでした

みなさんも井戸にはお祓いをすると覚えておいてくださいね

鵜飼不動産ホームページにスタッフ紹介も変化しておりますのでそちらも是非ごらんください

あめ大臣





posted by どりげ岐阜スタッフ at 12:03 | Comment(0) | 日記

2017年11月10日

地目変更登記忘れは大変!

ども、店長です。


ここ最近同じようなケースで売却時に苦労したことがあったのでお話ししたいと思います。


端的に言うと、



@元々農地(田または畑)だった土地で農地法4条届(もしくは許可)を経て建物を建てました。


A建物を建てる際に金融機関から借入はしませんでした。


B数十年経って、建物もボロボロになったので解体撤去しました。


C更地を売りに出そうと思ったら、地目が農地のままです。


D建物は既に存在しないので宅地への地目変更は認められません。


E農地のままで一般人同士の売買はできない。さぁ、どうする?困った!



というパターンです。


こうなってしまった原因は色々あります。


まず、農地法4条届(もしくは許可)ですが、手続きを終えても 農地法上の農地でなくなるだけです。


地目変更は登記法の管轄で、所有者が行なうことですが強制ではありません。


地目が農地のままでも、課税は現況を見て課税してくるので税収入としては支障が無い為、税法上も何も言ってきません。


唯一口を出してくるとしたら金融機関で借入して土地が担保に入る場合です。


ローンが払ってもらえなくなったら担保を売却して債権回収に当てなければならないので、その場合にスムーズに処理が進むように、金融機関は必ず地目を宅地に変更することを条件に融資を行ないます。


資金に余裕があって借入をしない場合には、金融機関が関わってこないのでそのままスルーしてしまいます。


建物がある内にご相談頂ければ、地目変更は問題なくできますが、壊してしまった後ではさぁ大変。


一昔前だと、建築時に借入してないということは、建物登記もしていないことが多く(融資利用なら建物登記が融資実行の条件になる)、建物が建っていたことの証明が困難な場合も多々あります。



自分で所有し続けている(もしくは相続)のであればそう問題ではありません。


土地の利用上支障があったとしても自己責任ですし。


但し、売買するとなるとそういうわけにもいきません。


そうなると、水道の引込みを確認したり、昔の航空写真を掘り出したり、過去の課税明細を探したり、あの手この手で証拠を集めて、さらには土地家屋調査士の先生のコネも使って登記官と協議して可能性を探っていくことになります。


結構な時間と手間が掛かりますので、それなりの費用も掛かります。


結局、建物が建った時に普通に地目変更しておくのが断然安上がりということになります。



市街化区域内なら、売主で農業委員会に始末書を提出して、買主から改めて農地法5条届出を出してもらうことでクリアすることはできます。


一番問題になるのは 市街化調整区域 の場合!


旧既存宅地であることの証明は登記簿の地目変更記載のみです。


これが出来てないと、まぁ大変!


もしくは開発許可であれば、5条許可を取得しているはずですが、古いものだと農業委員会にも写しが残っていません。


所有者本人が持っているはずの原本が見つからないとかなりヤバいです。


確認申請同様、開発許可も昔は申請だけして完了検査を受けていない場合が多いので、現状建物が無い状態では申請通り利用していたかどうかの証明が困難です。



不動産取引の知識がない一般の方に取っては登記費用をケチったくらいで、先々そんな大変な目に合うとは想像もできないですよね。


自己所有している限りは法的にも問題ないわけですし。



でも実際はご自分、もしくは相続されたご家族が土地を売却しようとする際に、大変な障害 となりますので、やはり土地地目は現況の利用状況に合わせて都度地目変更登記を行なって行くべきです



田・畑以外の地目は互換性があるというか、正直どうでも良いのですが、田と畑、つまり


農地だけは農地法の制限を受けますので、行政上の届出や許可を取得したら、地目を変更することを忘れないようにして下さい!



今回はかなりマニアックな不動産取引知識でした〜!


では!



JAY



posted by どりげ岐阜スタッフ at 19:03 | Comment(0) | 日記

不動産詐欺

今年の8月に、不動産犯罪史に残るであろう驚愕の事件が発表されました。
あまりのスケールの大きさにご存じの方も多いかとは思いますが、
その事件とは、「Sハウス 63億円詐欺被害事件」
内容を良くご存知でない方に少し概要をご説明します。

大手ハウスメーカーのSハウスが、
東京の五反田駅まで3分の一等地にある、
旅館の建っていた土地約600坪を70億で買い付けて、
まずは4月に手付金として15億円を支払い、
6月に所有権移転登記の申請の際に48億を支払い、
残りの7億は移転登記が完了した際に支払う予定でした。

実際には、所有者とSハウスの間には不動産会社が介在して契約し、
土地の所有権は所有者からSハウスに直接移転登記する方法がとられました。
(あまり一般的な売買の手法ではありませんが、稀に行われます)

所有権移転申請の時までに合計63億円(15億+48億)が支払われて、
後は登記が完了するのを待つだけの状態だったのですが、
登記の受付をした法務局より、本人確認書類(パスポート)が偽造されている可能性があり、
登記申請は受理出来ないと連絡が入りましたが、もう後の祭り

実は、売主と名乗っていた女性は、所有者とは全くの別人。
偽造パスポートを使って本人に成りすまして契約。
印鑑証明も実印の紛失を理由に別の印鑑を再登録しているので、
司法書士も見抜けなかったみたいです。
(それを見破った法務局もスゴい!)

ニセの売主女性の単独犯では無くて、
おそらく後ろには大きな不動産詐欺集団(地面師集団)がいると思われます。
間に入っていた不動産会社もおそらく共謀者。
なぜなら、登記できなかったのを知って、
当然、Sハウスは間の不動産会社やニセの売主に連絡を取ろうとしましたが、
2者とも一切行方がわからず、間の不動産会社の事務所ももぬけの殻。
もぬけの殻というより、その会社の本社の住所には、
もとからそんな不動産会社の事務所は存在していませんでした。



こんな巨額な詐欺事件は、かなり特殊な案件ですが、
不動産取引をめぐる詐欺事件は、実は数多くあります。

私が入社して間もない今から20年以上に、
今は廃業された不動産会社の社長Sさんから聞いた詐欺事件。

事件が起きたのはバブル真っ只中の平成2〜3年ころ。
土地神話が疑われてもいなかった頃で、
土地の価格が年間で10〜20%以上も上がっていました。

金額は確かではありませんが、確か5,000万円の土地の売買契約があり、
契約時に2割の手付金1,000万円が買主Aさんから売主Bさんに支払われました。
その数日後、その契約を仲介したS社長の会社に1人の男性Dさんが現れ、
「先日、S社長が仲介したBさんの土地は、私も大変気に入っていて、
 どうしても諦めきれないから、売主Bさんから手付倍返しをして、
 損する手付金1,000万円に、更に1,000万円上乗せして7,000万円に出すから、
 私にあの土地を譲ってもらえるよう売主Bさんに話をしくれないでしょうか。」
と申し入れをしました。

手付金は、不動産取引では一般に「解約手付金」との意味合いで取り交わされ、
買主は手付金を放棄さえすれば、無条件で契約を解除でき、
売主は手付金を倍返しさえすれば、無条件で解約を解除できます。
(若干の例外や、手付解除できる期限はありますが)

その内容を売主Bさんに相談すると、
もともとの取引より1,000万円も儲かるとあって、
即、手付を倍返ししてDさんと契約しますと即答されました。
そして売主Bさんは、買主Aさんに手付倍返し分の2,000万円を支払い契約解除。
あとはDさんと7,000万円の売買契約をするだけだったのですが、
なんと、その後、急にDさんとは音信不通に。S社長も懸命に探しましたが、
Dさんの住所はもぬけの殻で、もしやと思ったS社長は、
買主Aさんを訪ねましたが、Aさんの住所も別人宅でした。

つまりもともと買主AとDはグルで、初めから売主Bさんから、
手付倍返しのお金1,000万円を巻き上げるための詐欺だったのです。



幸い、弊社は創業して今まで詐欺に巻き込まれたりしたことは無いのですが、
高額な金銭のやり取りがあるため、詐欺師にも目をつけられやすい業種ですので、
今後も安全な取引をお手伝いできるよういつも細心の注意を心がけてまいります。

あ、余談ですが、冒頭の詐欺にあったハウスメーカーのSハウスですが、
詐欺にあった分を特別損失で経理処理しても、
今期は過去最高売上(1兆円)、最高利益900億円だそうです

posted by U-kai(とも) at 13:05 | Comment(0) | 日記

2017年11月05日

こうれいかしゃかいにおける


いい天気ですね☀


ブログを書く順番が抜けてたみたく今回はわたくしが書かせて頂きます




最近、私が預からせて頂く不動産売却の相談で目だって多い共通点が



“所有者様がご高齢”



高齢化社会の日本では、もっともっと増えていくこのケース、窓口となるのは所有者様のご子息様等が代理でご相談頂く事が多いのですが、所有者様がご高齢の場合まず確認しているのは、所有者様≠フ意思確認です。



いくらご子息様で介護をしていても所有者様の意思に反して売買は成立しません。



あわせて注意が必要なものは『認知症』。



お医者さんの診断を受けて意思能力が十分な場合は一先ず大丈夫。

後日、司法書士の先生と意思確認をしっかりする事になります。



逆に意思能力が不十分だと診断された場合は売ります≠ニいう意思が確認出来ない為、法律的に売買契約が無効な行為になります。そんな時は成年後見人制度を使って売却する事になります。



ざっとですが、

先ずは家庭裁判所に申し立てをします

調査官による調査

精神鑑定

審判

審判の告知と通知

法定後見開始



この様に成年後見人制度を使うにしてもこれがなかなかのお時間がかかってしまうんです、、、()



不動産取引で、上物付き土地の場合、ご契約後に上物を解体し、更地にしてから決済引渡しを迎える契約方法が有ります。解体に要する時間は物にもよりますが1週間から3週間以上かかる事も有ります。


そして、隣地との境界が不明の物件はご契約後に土地家屋調査士等の資格を持った物に測量を依頼しをし測量が完了してから決済を迎える契約方法も有り、この測量には1ヶ月半から長い時はもっとかかる事もよく有ります。


他にも多々有りますが、逆に契約と決済を同日にいっぺんに行う方が少ないと思います。



たとえお医者さんに意思能力が十分だと判断されても『認知症』はいつどのタイミングでなるかは分かりません。

特にご高齢の方ほどリスクが高いといえます。




なので

ご契約の時は認知症では無かった



 が



決済の数日前に認知症になる



こんな事も起こりうる訳です。




先を見越して、所有者様が元気なうちに信託しておく等有りますが、何にせよ思ったら即相談。



これが一番だと思います。



ご相談お待ちしております。



では。


                        @山坊主


posted by どりげ岐阜スタッフ at 15:41 | Comment(0) | 日記

2017年10月28日

いい物件とは

こんばんわ

みなさまのいい物件とはなんですか?

南向きや、住環境がいいなどいろいろあると思います

でもそこに価格という項目は大きなウエィトを占めるはずです

日当たりや住環境がよくても、相場の倍の値段なら考えますよねw

われわれは売主様と売出価格の打合せをする際、相場や現在売出中の物件を考えながら売主様の想いも反映していきますので相場からかけ離れた価格というのはなかなか付きません

となると、現在売りに出てる物件というのはほぼ相場なのです

そしてこの中で自分の希望に合った物件に出会えれば購入に至ると思います

最近の傾向ですが、お店に初めて来店されてこれから不動産を探していくお客様の半数は3ヶ月から半年で購入されています

みなさまご来店の際は、探し始めたばかりなので1年後とかーーと仰るんですけど振り返ると意外と早いものです

人間の集中していられる期間がそれくらいとの話もあるので、逆にこの期間で見つからないと2年、3年、4年探し続ける方も多いです

一生に一回の買い物ですので気持ちは非常にわかります

不動産を探し始めたキッカケにもよりますが、このまま家賃払い続けるのがもったいないという方なら半年までに決めてしまったほうがいいでしょう

探している間も家賃はかかりますからね

多少無理やり決めても「住めば都」とはよく言ったもので、慣れます。

それに意外に気に入るでしょうw

簡単に買えって言ってるように聞こえるかもしれませんが、そう思って探してもみなさん自分の譲れないポイントは押さえて探しますので、こちらがびっくりするような土地を買う!と言わないでしょうw

すなわちいい物件とは、自分で購入に至る物件=どれでもいい物件と言えるのです

条件が他より悪くてもそれなりに安いですし、土地の形が悪くても建て方次第で素敵なおうちができますよ♪


また、じっくり自分の気に入る土地が出るまで探し続ける方も、もちろんいい選択です

ただ、そういった方は営業とじっくり話をすることをオススメします

人気エリアで予算が合ってないのに探し続けるのは現実的ではありませんし、かなりの確立で買えません

要望をちゃんとお伺いした中で、エリア選択のアドバイスをさせて頂きますので、たまには営業の言うこと聞いてみるといい話が聞けるかもしれませんよ?


                             カフェ店ますたー












posted by どりげ岐阜スタッフ at 20:34 | Comment(0) | 日記

2017年10月01日

立地適正化計画制度

立地適正化計画制度が岐阜市でスタートしてから数ヶ月経過しました。
都市機能を集約すべき位置付けが政策的に誘導区域に誘導する仕組みですが

都市計画で土地の使われ方に強く関心を持つ地域や
住民の生活に必要な都市機能の立地が集約される区域には
機能の切れ目ない継続性を望みますし
既存施設の有効活用から考えると
サービス事業の撤退や休廃止の情報は早く入手し
空き地の利活用等を促すに当たっては
届け出が行われた所在の一覧など
行政からの情報の流通があるていどあると
不動産取引を円滑するために 良いのではと考えます。

                  By あいまま

posted by どりげ岐阜スタッフ at 13:39 | Comment(0) | 日記

2017年09月15日

ちょっとした事が。。。

だまだ暑い日が続いています。

クーラー無しでは仕事が出来ないTOKUです


そんな暑いある日に、中古住宅のご案内に行って来ました。

私もお客様も、外回りを見るだけで汗ダーダーになってしまいました。


そろそろお部屋を見ましょうかと、室内に入らさせて頂いて無敵のクーラーで少し涼んだ越妙なタイミングで売主様が内覧に見えたお客様の子供様に冷たいジュースをそっと手渡されていました。

子供様が嬉しそうにされていた姿を今でも鮮明に覚えています




あれから、数日経ちご検討頂いた結果。。。


『あちらの物件を買いたいと思います!!!!』

と、ご連絡を頂き、無事にご契約となりました。



ご購入を決意頂くまでに、資金面・ご家族・物件の良悪・近隣状況等色々な悩ましい事があったと思います。

買主様に、『何が最後の決め手になりましたか?』とお伺いしましたら、『売主様の人柄です子供にして頂けた事、その時の子供の笑顔が』と仰ってみえました。


勿論、売主様は何も意識されずに子供様にジュースを差し上げたと思います、それは勿論土地や建物の価値には何の影響も無いのに、買主様にとってはすごく意味の有る事(何かを感じられた)だったんだと伝って来ました。無意識で人を喜ばせ、ご自宅の売却も成功出来て。。。スゴイです


この感覚を、仕事でも日常の生活でも活かして行きたいなと感じました


TOKU



posted by どりげ岐阜スタッフ at 14:15 | Comment(0) | 日記

2017年09月11日

農地法

お客様がご来店された際ご両親や親戚の方の所有する土地を提供してもらえる場合があるのでその土地を利用したいと相談されるケースがあります。
その際によく問題になるのが地目が田畑の農地です。
 地目とはその土地が何のための土地なのか?という事を明確にしてある情報で、登記され、管理されています。
問題になるのはその地目が田、畑になっている場合で、つまり農地に住宅を建てるということになります
対象地が農地の場合には農地転用という手続きが必要になり、農地を宅地にする場合には許可が必要ということになっています。
その土地が、市街化区域内のであれば問題なく、そのまま家を建てることができますが、市街化調整区域の場合は家を建てることのできない事もありますので注意が必要です。
市街化区域外の場合は、農地を宅地に変える農地転用という手続及び許可が必要になります。
農地は農地法という法律で守られています。
農家の地位と国内の農業生産を守る事は国民のためにも重要であるという考えからの法律になります。
農地法の申請手続きは
 ※土地の所有者の権利移動を伴う売買や贈与(5条申請)
 ※自己所有の農地に自宅や、賃貸住宅を建築したりする場合(4条申請)
などケースに応じて許可申請が必要です。
 農地転用の許可を得られなければ家を建てることはできないのですが、農地転用の許可が済んでいなくても売買契約の話を進めることができます。
売買契約後に許可申請を出すことが一般的な契約の流れになります。農地転用の届出先は基本的に市の農業委員会です。
 農地法については様々な制限があり、また申請日や許可を要するのに日数がかかる場合が多く注意が必要です。
またその他にも土地に関わる制限や条件などもあるため、仲介業者となる不動産会社にしっかり確認してもらいましょう。

                                巨神兵


posted by どりげ岐阜スタッフ at 15:00 | Comment(0) | 日記

2017年08月18日

☆売却の際の諸費用☆

みなさま、こんばんは

長良店のたまです

本日は、売却の際の諸費用について・・・。

先日、ご来店のあったお客様との会話・・・・・・

お客様:「ちょっと聞きたんだけど〜〜〜〜〜。
 売る時って、何か他にこっちが払わないといけないお金ってあるの???」

:「(ご売却のご相談かな)そうですね〜〜〜〜
まずは、売却された際には、3つ必ず必要なるのが、契約時に契約書に貼る収入印紙が、売却価格により必要になります。

あとは、仲介手数料、登記を移転する際に、売主様は売渡証書代金が必要になります。

他には、確定測量といって、現地の境界がはっきりしていなかったりした場合に、売主様の負担で境界をはっきりさせて売却をするので、その費用もかかる場合があります。
もし、謄本上に記載されている住所が現住所と違ったり、相続をしたけど、相続登記をしていない場合など、 
お客様によって必要になる費用も変わるので、詳細を伺えますか???」




お客様:「実はね・・・・・この間、もう売ったのよ。」

:「ん???」

お客様:「売って、お金ももらって、所有権も移したのよ。」

:「はぁ・・・・
     ・・・・では、本日は売却のご相談ではなく、別件でしょうか??

お客様:「いえ、その件なんだけど、他の不動産屋さんで、売出しをするときに、いる費用を聞かされてなくて、売れるときになって後から後から、測量やら、なんやら、出てきてね!!

 普通はどうなのかと思って、もう終わった話なんだけど、ちょっとオタクはどうなのかと思って聞きに来たのよ!!!


:「あらららら・・・・


・・・・・・と、大変ご立腹でした・・・・


それはそうですよね・・・・お気持ちはわかります

このお客様のように、売買が終わってからではお気持ちの持っていくところがありませんよね



その不動産屋さんが・・・・ということではなくて、査定の際、売却を始める際に、
必ずご自身が必要になるであろう経費を、事前に確認をしたほうがよいですね

そのために、私達がいます


売却にも、様々なケースによって、支払わなければいけない費用が色々と発生します。
ご自身が後々後悔をしないためにも、
おまかせ〜〜〜〜とするのではなく、不動産屋さんで見積もりをしっかり取ってもらって、金額を把握しておく、売却の流れをわかるまで説明してもらう。などなど。。。

購入される方も、売却をされる方も、私達も、みんなが気持ちよい売買ができるようアドバイスいたしますので、ぜひ、ご相談くださいませね

たま















posted by どりげ岐阜スタッフ at 19:52 | Comment(0) | 日記

2017年08月06日

不動産購入にあたりすべきこと

こんにちは

入社して半年が経過しましたです


本日は、不動産購入にあたりすべきことについてかかせていただきます


不動産の購入は、人生で一度、、、人によっては二度・三度あるかもしれませんが


かなり高額な買い物になると思います


ですので、購入しようかなぁ〜と思いましたらまず


方針をしっかり決めるのが重要となってきます

最悪なのは、交渉途中で意見がころころかわること。

優柔不断は順序を守り、決めておくことはきめておきましょう


ですのでこれから不動産を購入しようとおもいましたら

            


家族で一致した方針をたてる
事前に相談すべき人(親・親族など)とは相談する
賛意を得てから効率よく物件を探す
物件が気に入った時には素早く候補ごとに臨めるように


このをしっかりおさえておけばスムーズに話をすすめていけますよ


あとはおまかせください



弊社のスタッフが全力でサポートさせていただきます






posted by どりげ岐阜スタッフ at 17:40 | Comment(0) | 日記

2017年07月10日

どっしゃーん

みなさん こんにちわ あめ大臣です

今回は土砂災害警戒区域についてお話させていただきます。

最近短時間に大量の雨(飴ではありません)が降って土砂災害などのニュースを見ます。

まず土砂災害警戒区域とはなんぞやと・・・
土砂災害警戒区域とは土砂災害が発生した場合,住民の生命または身体に危害が生ずるおそれがあると認められる土地の区域で,警戒避難体制を特に整備すべき土地の区域です。過去の土砂災害による土砂の到達範囲などを勘案して設定されます。
俗に言う土砂災害イエローゾーンがこちらになります 土砂災害が起こるかもしれないから気をつけてね〜と言った感じのでしょうか(こんな簡潔ではないでしょうが・・・

そしてもう一つ
土砂災害特別警戒区域
特別ですからねー すごいですよ 
警戒区域のうち土砂災害が発生した場合,建築物に損壊が生じ住民の生命または身体に著しい危害が生ずるおそれがあると認められる土地の区域で,一定の開発行為の制限や居室を有する建築物の構造が規制される土地の区域です。
俗に言う土砂災害レッドゾーンです こちらは先程と違い ほんとに危ないからね! みたいな感じでしょうか・・

一件どちらも同じように危ないと言っているだけかと思いきや土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)にはイエローゾーンと大きな違いがあります

それは・・・建築制限です!!!デーーーン!!

レッドゾーンでは建築物の構造が土砂災害により作用すると想定される衝撃等に対して安全なものとなるよう、建築基準法で定めている構造基準に適合した防護壁を建てなければいけません

その防護壁がお高いのです・・・
なかなか建て替えが難しかったります


平成25年に岐阜県でも土砂災害警戒、特別警戒区域も増えておりますので
一度みなさんもご確認してみてはいかがでしょうか?http://portal.gifugis.jp/sabo/koji/map_exp.html

岐阜県は山も多く指定されているところは結構ありますからねー
必然的にエリアも拡大されるわけで・・・

土地には様々な法令制限などかかってきます 調べるのがめんどくさいなーと思ったそこのアナタ
鵜飼不動産におまかせ下さい

しっかり知識をもったスタッフがご説明させていただきます

雨は嫌だけど飴は大好き あめ大臣でした


posted by どりげ岐阜スタッフ at 18:33 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2017年06月10日

ネット査定の罠


ども、店長です。

ここ最近、インターネットで一括査定を請け負うサイトが乱立しています。

全てとは言いませんが、ほとんどどのサイトも「簡単10秒査定」などというような表現で気軽に査定ができるような雰囲気を醸成しています。

が、そんな訳はありません!

不動産の査定というのは同じエリアであっても面積や間口、前面道路幅や立地状況、隣地の建物などによっても千差万別です。
所在地や面積を入力するだけで、「かんたんポン!」という訳にはいきませんよ。

中には権利書や登記簿も確認せずに適当に面積を入力される方もみえるので、ほぼ確実に聞き取りによる確認作業が必要になります。
また、そういった一括査定サイトから不動産業者へ査定申込のデータが届くまでは数時間〜数日のブランクがあります。

依頼者の方にお電話差し上げると、「すぐに金額が出るかと思ったのに  」と怒られることもしばしば・・・。

これは完全にサイトの作り方に問題があります。
依頼者には「無料!」で訴求していますが、我々不動産業者からは料金を徴収しますので、
サイト運営者は申込みさえ取れれば稼げる のです。

すぐに金額が出るような誤解を与えるようにわざと作っている確信犯のふしもあったりして・・・。

ほとんどの場合、サイト運営会社は不動産とは一切関係ないIT企業です。
不動産取引の知識もほとんどありませんので、そこからどんな不都合が起きるのかも予測できないのでしょう。

原則として不動産の査定はその物件の所有者(もしくは所有者から正式に委任された者)でないと申し込むことができません。
困った例としては、


● 密かに離婚を考えている妻が、財産分与の計算の為に所有権者である夫に黙って依頼

→ 離婚騒動に巻き込まないで下さい。我々のせいで離婚を決意されたとしたら困ります!


● 亡くなってもいないのに、息子がいくら相続できるか皮算用の為に依頼

→ 遺留分はあってもあなたが相続人になれるとは限りません。遺言状次第です。私ならドラ息子に遺産は渡しません。


● 散歩の途中で空地が気になったのでいくらくらいするのか依頼

→ 全くの赤の他人の土地じゃないですか!


上記はほんの一例ですが、民事訴訟で訴えられる可能性がありますのでお受け出来ません。
但し、こういった場合でもお電話を直接頂いて、近隣の相場価格をお問合せ頂ければ、個別具体的なお話しではなく一般論としてならお伝えできます。


また、一括査定は登録している複数社に査定を依頼することができます。
「より高値を付けた不動産業者に依頼しましょう!」なんて書いてありますが、高値を付けるだけなら誰でも簡単に出来ます。
でも相場を無視して高いだけではいつまで経っても売れません。
そして、業者は売れなくたってちっとも困りません

なぜだかわかりますか?
高値を付けたからってその価格で
その業者が買い取らなければいけないわけではないから です。

売れなくても固定資産税を払うのは売主
売れなくて土地がジャングル状態になっても刈るのは売主
売れなくて住宅がボロボロになっても直すのは売主

売れなくて売主が弱気になった頃を見計らって、値下げを提案して、それでも売れなければ更に値下げさせて・・・。
ズルズル値下げして、結局は相場より低い金額でようやく売却、なんて失敗例はざらにある話です。


本当に高値で売却する能力のある業者というのは売れる金額のギリギリ上限を見極めて、相場から飛び出た価格提示はしません!

あくまで検討客がつく範囲内で物件に訴求力がある内に短期売却を目指すのが原則です。


こういった事情があるので、住宅の建築請負工事契約や自動車の購入契約と事情が違って、不動産仲介業者は自社所有の商品を売っているわけではないので、多数の業者への相見積もりというのは意味が無いのです。
最初に依頼した業者が頼りないとか信用できないという場合には、他の業者にも相談してみる、という方法はアリかと思いますが、買取査定でない限りは競わせることに意味は無いですし、そもそも相場というのは競って上がるものではないですよネ?



中には勿論きちんとした不動産査定サイトもありますが、雨後の竹の子のように増殖した一括査定サイトは便利なように見えて全然便利じゃありません。

弊社も色々な一括査定サイトに登録していますが、気軽に相場が知りたいだけならお電話頂ければ、匿名であっても頂いた情報で判断できる範囲内で相場価格はお伝えできます。

具体的なご相談であれば、お電話もしくはご来店頂ければご事情をお聞きして親身に対応させて頂きます。
ご用命頂けば、担当営業がご自宅へお伺い致します。


もちろん  全て無料で対応  致します!!

千差万別な不動産ですから、結局は現地を見て、人と人が会って話して相談して進めていかなければならないものです。

この記事をご覧の方で、不動産の売却をお考えの方は、一括査定サイトで 面倒な入力 などせずに、お気軽にお電話下さい。

  
あなたのやることは、「0120 49 5582」と10回ボタンを押すだけです。(簡単でしょ?)

あとは我々鵜飼不動産にお任せ下さい。


必ずや、

あなたの物件、

売却してみせます!!


JAY

posted by どりげ岐阜スタッフ at 17:37 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

またまた境界の話

やはり、不動産の取引の中で一番トラブルの原因となるのが隣地境界。
このブログの中でも数多く取り上げられています。

隣人愛の目印 by山坊主

私が以前書いた境界トラブルの実例と原因のブログ

隣地との境界が不明確な場合はもちろん、
最近では測量図や杭が有っても、測量日が古い場合は、
隣地所有者の方にあえてもう一度立ち会っていただいて
確定測量をする場合も少なくありません。

ちなみに確定測量の費用は大体いくらくらいかご存知でしょうか?
もったいぶらずに言うとざっと整形地で60坪の土地で約30〜40万円。
地型が変形しているところや、立会が必要な人数が多い場合、
現地と法務局の地図(公図)が著しく不一致な場合、
住宅密集地や山林等で見通しや立ち入りが困難な場合等。
高いときには100万円を超えることも極稀に有ります。

確定測量の場合、隣接地や周辺の測量も必要になります。
以前、測量したときの図面を参考に説明します。

確定測量図.jpg

上記の図面を見ていただくとお解りのように、
このときの対象地は黄色の箇所、50坪にも満たないのですが、
測量範囲はなんと1000坪以上で、測量点は80箇所以上。
測量は最低でも2人以上のチームで行いますので、
この測量点の座標を測るだけでも膨大な労力を要します。

私も、以前はこれほどの労力がかかっているとは知らなかったため、
高いとしか感じず、予算の無いお客さまの為に
安くしてと無理を言って困らせてしまっていましたが、
安くできるのも限界があるのだと納得しました。

ちなみに、もう10年以上前の話ですが、
入れた杭を隣地で造成工事をしている業者さんに折られて埋められてしまい、
トラブルになったことがありますが、実は境界杭を勝手に抜いたり、
壊したりした場合は、「境界毀損罪」という刑法に規定された犯罪で、
5年以下の懲役または、50万円以下の罰金となりますので、
うっかりでも抜いたりしないようご注意下さい
また、境界は杭以外にもいろんな形状をしていますので、
以下の写真をご参照を。

img100611_3-150x150.jpg   img100611_2-150x150.jpg  img100611_8-150x150.jpg  img100611_4-150x150.jpg

また、実際に体験した珍しい境界標としては、
擁壁に刻みを入れた境界標、切り株にペイントしただけの境界標、
5mmくらいの釘のような鋲、30cm角の巨大なコンクリートの境界標。
様々な形状のものが有ります。
新しく土地を取得した人は、不動産業者にしっかり境界標について説明を受けて、
抜いたりしないのはもちろん、越境等も無いようご注意下さいませ。




posted by U-kai(とも) at 11:03 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2017年06月09日

いえのおかね

こんにちわ。

先日ここ東海地方も梅雨入りし、これからジメジメした日が続きますねーー

湿気の対策は済んでますか??

最近の新築は、結露が発生する窓がペアガラスな為、非常に結露が起きにくいです

起きにくいので多少は結露しますけどw

昔の一枚ガラスに比べれば優秀ですね♪

さて、いえのおかねですが、これから新築する方は一番悩む所かと思います

建築屋さんをネットで検索しようものなら星の数ほどありますし、大手ハウスメーカーから中堅メーカー、工務店、ローコスト住宅と建築会社さんで価格設定も様々です

その中から絞り込むためにすべての建築会社に足を運んでいては、家が完成する頃にはかなりの高齢になっているでしょう。。。

まず大きな絞り方としてはそう、お金の話です

まず自身が払えるローンの月額の目安を立てます

ここで注意して頂きたいのは、家を所有するということはクルマを所有するのと近いものがあります

クルマは毎日のガソリン代や、自動車税、故障すれば修理代。

クルマを購入すれば購入代金だけで乗り続けるのは不可能ですよね?

家も同じく、排水溝が詰まれば水道屋さんに修理して頂いたり、毎年の固定資産税、10年〜15年で発生する外壁の塗り替え、その他劣化が進むとその都度メンテナンスをしなければいけません

そのあたりも含めて月額の費用を算出すべきだと考えます

固定資産税だけでも一般的な新築であれば月1.5万円程、将来の修繕に向けては月1万円は最低でも考えたほうがいいかもしれません

ただし家に使用する材料によって変動しますので建築会社さんと相談されるといいでしょう

そう考えると思いのほかローンにかけられるお金は減ります

でもそれでいいと思います

家は何の為に買いますか?

家族が増えたから、賃貸のお金がもったいないから、同じお金を払うなら自分のものになったほうがいい

それでいいと思います

むしろいい動機だと思います

キッカケと勢いが無いと家は買えません

ですが働いたお金のほとんどを家にために使っていては、住むために働いて週末家族と遊びに行くことも外食も旅行も行けなくなってしまう

そうならない為に将来設計が大事になります

子供の進学もあるでしょう

土地選び、建築屋さん選び、その前にきちんと将来かかるお金を考えた上で次に進まれると良いでしょう

続きはまたこんど

個別相談いつでもお待ちしておりますよ♪

                      nori70

posted by どりげ岐阜スタッフ at 17:04 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2017年05月12日

建物床面積の説明における調査方法

建物の表示に関する調査確認の方法として

公簿上の数量を記載し、重要事項説明し引き渡したが

もちろん 評価証明に記載なし

数年後未登記の増築部分が判明し 税の担当部署から公租公課を追徴された。

このため、買主から仲介業者の責任を追及され 公租公課の賠償を要求された。

調査ポイントは、あらかじめ売主にヒアリングをすれば説明の誤りを防げた可能性が高い。

法務局にある建物図面をもとに説明し契約したところ 後日、買主が融資を受けようとした金融機関から

敷地内に建築確認を受けた未登記建物があることの指摘を受け 金銭消費貸借契約にあたり

登記する必要があったことから 仲介業者がその費用負担した。

調査ポイントは、建物図面が必須ですが、 売主は物件を購入して取得していて

増築はそれ以前に工事が行われていたため 売主自身も増築を知らなかったような場合

建築計画概要書の確認が有効な資料となります。ただ、その建物がいつ建築確認を受けたかによって

保存されているかどうかに異なる点については留意する必要があります。

建物床面積の説明誤りに関するトラブルを未然に防止するに当たり

売主様からの情報提供

資料の収集

可能な限り現地で照合する

増改築の疑いがある時は、土地家屋調査士に相談し 明らかにした上で 進める方法をとりましょう。


                          by あいまま

posted by どりげ岐阜スタッフ at 19:09 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2017年04月25日

廻りの環境

廻りの環境は常に変わります。
毎回重要事項説明本で、お客様に対してご説明している内容が私の廻りでは起きなかったのですが、今朝東京都杉並区の大規模マンション敷地内に戸建て住宅が新築され...exclamation&questionとニュースで取り上げられていました。環境変わりすぎです...入居中の方からしたら、大迷惑ですねふらふら

話は変わりますが、、、
お客様がこれから不動産を買われる時、廻りにどんな人が居るんだろうexclamation&questionとか何屋さんが有るんだろうexclamation&questionとか気になりますよね?そこはお客様自身でもある程度は調査出来ます。でも、将来の事は誰にも解りません。

それは、お客様だけではなく購入されようとしている物件の隣接地の方も、どんな人が来るのexclamation&question何が出来るのexclamation&questionと同じように解らないです。
先日も現地調査に行った際、隣接の方が外に出て見えて「何が建つのexclamation&questionどんな人が来るのexclamation&question...等など」とっても気にされていました。元々お住まいの方は、お客様の事は何も調べられないですからねあせあせ(飛び散る汗)

現地でたまたまお会い出来た時等の、お互いの第一印象って大事ですよね。感じの良さそうな方だなとか色んな印象があると思いますわーい(嬉しい顔)
その時のご自身の対応の仕方で、住みやすい環境になったりする場合も有るのでご参考までにぴかぴか(新しい)ぴかぴか(新しい)ぴかぴか(新しい)


TOKU





posted by どりげ岐阜スタッフ at 11:22 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2017年04月22日

いんすぺくしょん

昨日の夜から奥歯が痛くて痛くて、、、明日歯医者さんに行ってきます冏rz




そんな事より、今回はホームインスペクションについて書きます。



丁度一年位前の5月に宅地建物取引業改正案が国会で成立。

施行は来年の4月1日との事。



そもそもホームインスペクションとは何ぞや?(以下、日本ホームインスペクターズ協会より抜粋)


ホームインスペクション(住宅診断)とは、住宅に精通したホームインスペクター(住宅診断士)が、第三者的な立場から、また専門家の見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめ、アドバイスを行う専門業務です。 ... ホームインスペクターは住宅の「かかりつけのお医者さん」です。


「かかりつけのお医者さん」。。。うーん、良い例えですねぇ



で、


そこで何が改正されたかというと


1.      媒介契約(売却のお手伝いさせて頂く際に交わします)の締結時にインスペクションを実      施するか依頼者(主に売主様)に書面で交付、そして意向に応じて斡旋。

2.      重要事項説明時にインスペクションを実施している場合、買主様にインスペクションの結果を説明。

3.      売買契約締結時に建物の状況について、売主様及び買主様に確認し書面で交付。


中古住宅の売主様となる方は宅建業者や建築業者でも無く一般の方が大半であり、建物の劣化具合について把握出来ない方が多いと思います。

インスペクションを実施する事により、売主様にとっては買主様が建物の質を踏まえて購入の判断がしやすくなります。

逆に買主様にとっては、購入後に瑕疵が見つかり、修繕による資金ショートを防いだりトラブルの防止が出来ます。



今後ともより良い取引が出来る事を期待して明日は「かかりつけの歯医者さん」です。



では。




                                By山坊主


posted by どりげ岐阜スタッフ at 09:23 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2017年04月13日

相続について

こんにちは、中央店の巨神兵です。だんだん気温もあがって暖

かくなってきましたね。

今日は相続について少しふれたいと思います。不動産仲介の現場

では物件を売りたいと

相談があった時に相続登記が済んでいないケースが多くあります。

例えば、旦那さんが亡くなって3年経ったので土地を売りたいと

相談があった時に登記はまだ、亡くなった旦那さんの名前のまま

とかですがその場合は登記を変更するか、もしくは遺産分割協議書

を作成する必要があります。

相続手続きは非常に手間や費用がかかるケースがあります。

相続人どうしでもめたりや、相続人が海外にお住まいで手続きができない

とか、自分の力だけではどうしようもないできない事もおこりますので

なるべくなら、早い段階から準備が望ましいと思います。





posted by どりげ岐阜スタッフ at 19:37 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2017年04月01日

☆長良森町☆スペースキッズ長良校☆開所☆

みなさま、こんにちは☆

長良店のたまです

本日は、あるデイサービス施設をご紹介いたします

「space Kid's 長良校」

という学童保育所が長良森町に4月!開校しました

ここは、実は私が1年ほど前に、あるお客様から売却のご依頼を受け、販売のお手伝いをしていた
昭和35年築の木造2階建て住宅をとっても素敵にリノベーションして作られたのです

先日、お引渡しの際に中を拝見させて頂き、ビックリしました

ビフォアー
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アフター
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ビフォアー
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アフター
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ビフォアー
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アフター
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なんということでしょう〜〜
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二人暮らしの築56年の住宅が、こんな素敵なお子さん達がのびのびと遊んで学べる施設に・・・♪ちゃら〜ら〜ら〜ん・・♪♪

お子様の健康を考え、身体に優しい自然素材の無垢の木材を使用・・・・

和風の赴きある土壁は、ずべて手作業で漆喰の塗り壁に・・・

オープンにした開放感ある天井には、当時のままの梁をそのまま使用しました。
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space Kid's 長良校」

障害のあるお子様とそのご家族のサポート施設☆
木の香りがとっても落ち着く、素敵な空間でした
ご家族の悩みやご相談も、丁寧にサポートしてくださいますよ

もし気になる方が見えたら、長良店玉田まで

では、皆様、春を楽しみましょうね〜〜〜

たま


















posted by どりげ岐阜スタッフ at 18:59 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記