☆2019年10月 消費税増税☆

みなさん、こんばんは〜

本日は、いよいよ来年の10月より施行される消費税増税について

皆様ご存知のように、2019年10月より消費税率が10%に増税になる予定です

「消費税」というくらいなので、マイホームに関係があるのか否か・・・ぺしぺし

「マイホーム」とは、土地＋建物ですね＾＾

土地は、消費しません。。ので、消費税はかかりません

建物は、消費すると考えますので、消費税がかかります

つまり、土地と建物は、土地には消費税がかからないけれど、建物にはかかります。。。

例えば・・・・5000万円の新築一戸建てを購入したとします

このうち、2000万円が土地代金の場合。3000万円が建物の価格になりますね

この場合の現在の消費税額は、＜3000万円×8%＝240万円＞

これが、10%に増税後は、＜3000万円×10%＝300万円＞となり、60万円の差が・・・

・・・・でもこれは、あくまで新築の一戸建てや新築マンションなどの場合

中古の戸建や中古マンションは、個人が売主の場合は消費税はかかりませんが、業者が売主の場合や、リフォームの費用には消費税がかかってきます・・・・・ややこしいですね

その他、消費税がかかるのは、諸費用と言われる部分です

購入時にかかる諸費用で対象になるのは、仲介手数料、住宅ローン事務手数料、登記費用のうち司法書士報酬など。

こういったところも、整理しておきたいところですね

あとは。。。時期

工事完了（引渡し）時点の税率となるのですが・・・・

2019年3月31日までに契約したものには、経過措置として、引渡しが2019年の10月以降になっても8％のままで適応されるのです　

仲介の立場で言うと・・・・・所有している土地の売却を検討されている地主様がいらっしゃれば、2019年の3月31日にまでが売出しをする一つの目安になるのではないかと思います

ただ、悪いことばかりでもなく・・・・

8%の増税時に新設された「すまいの給付金」が、今回の10%への増税で給付額が最大50万円まで上がることや、収入限度が510万円以下対象だったものが、775万円以下が目安になるようです

住宅資金として、親や祖父母からの資金援助で発生する贈与税の非課税枠も1200万円から最大3000万円（条件あり）まで上がったり、増税後に購入を検討したほうが増税での負担額が少なくなる方もいるのでは？？？

こういったご相談も、ぜひぜひ、窓口までお問い合わせくださませ

ではでは〜〜〜

たま

3調とは？？？

みなさんこんにちは(*^^*)

もうすっかり夏みたいに暑いですね

今日は、不動産業界の右の左も何も分からなかった私がこの4ヶ月で学んだ事を、お話します

私が入社してまず教えてもらったことは、「３調」

3調とは何(?_?)何(?_?)

・役所調査、、、、、、用途地域、道路台帳、上下水道などなど。

・法務局調査、、、、、謄本をとり権利関係の確認。

・現地調査、、、、、、杭の確認、越境などなど。

この3調とは売買をしたあとにお客様がこんな事知らなかった、こんなはずではなかった！！と、ならないために、

不動産を売買するにあたり必要不可欠なものです

こんな責任重要な調査で、何のための調査で、なぜ必要なのか、少しずつ理解していっている日々この頃です

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ｂｙ　ｓｂ

続きを読む

田園住居地域

平成30年4月から田園住居地域という住居系の用途地域が追加されます

用途地域の追加は25年ぶりの追加で、田園住居地域は農業の利便性を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る、

良好な住居の環境を保護するために定められる地域です

この制度のもとでは、保全すべき農地が生産緑地として指定され、生産緑地の指定を受けると、農業継続を条件に、

固定資産税を大幅に減免したり、相続税の支払い猶予が受けられたりすることとされていました。

その、生産緑地指定後30年が経過すると、農地の所有者は地元の自治体に農地の買い取りを求めることが出来るようになります。

自治体が買い取らない場合、自治体は他の農家へ斡旋します。それでも買い手がつかない場合、所有者は農地を不動産業者などに、

売ることが可能になります

その30年経過するのが、2022年です

国土交通省によると、2022年に指定の期限を迎える生産緑地は全体の8割とのことであり、多くの所有者が高齢化や税金対策を、

理由に売却を検討していると言われています。

都市部においては、農地が宅地化され、一気に売りに出されるだろうと言われており、これからの、不動産動向が、

ますます、気になりますね　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ｂｙ　ｓｂ

続きを読む

とうとう完成

こんにちは！

以前ブログで書きました岐阜市の土地相場や周辺環境をとってもわかりやすくまとめたものができました。

そう

名付けて「　虎の巻　」

こちらをみれば岐阜市全域の土地相場・周辺環境・おすすめスポットなどが一目瞭然となってます

また写真も多く使用していて楽しみながら土地探しをできると思います

どこにいけば貰えるかって？？？？？？

鵜飼不動産に来店して頂きまして、大声で「　虎の巻くださーいっ！　」　といって下さい

もれなく「虎の巻」と一緒に「うかい棒」を差し上げます

「うかい棒」って何？

よくぞ聞いてくれました

お菓子会の重鎮「うまい棒」と鵜飼不動産がコラボしちゃったものです

皆様だんだん気になってきましたよね？？？

そんなお客様、是非ご来店お待ちしてます

ちなみに、大声で「虎の巻くださーいっ」は言わなくても大丈夫ですよ

　

探しやすい時期

こんにちわー　きゃんでぃー大臣です　いやあめ大臣です

今回は不動産を探す上で時期の話をさせていただきます

段々暖かくなり（花粉症の方は地獄の時期が始まりますが・・・）不動産も探しやすい時期になってきました

不動産を探す上ではちょうどいい時期はお客様の状況次第なのですが

一般的には探す方が多い時期は２月〜４月や９月〜１１月など過ごしやすい時期に皆さん動かれることが多いです

夏の暑い時期や冬の寒い時期はあまり動かない傾向にあります

ですがみんなが動かない時期だからこそ自分に合った物件が見つかるチャンスなのです

不動産の売り物件が出やすい時期などは特にありませんのでライバルが少ない時期に見るのが選択肢の幅がより広がるのではないでしょうか

確かに　暑い時期や寒い時期に土地や住宅を見るのは大変かもしれませんが納得できる物件に出会えるチャンスなのでがんばりましょう

ローンの関係やどこで探していいのかわからない方やその他もろもろあればぜひご相談くださいな

割と花粉症でつらい　あめ大臣でした

続きを読む

「神は細部に宿る」〜本物、プロとは。

「神は細部に宿る」という言葉をお存じですか？
文字にリンクしておきましたので、意味はリンクの通りですが、
もともとは、ドイツの建築家ミース・ファン・デル・ローエが有名にした言葉とのこと。
最近だと、スティーブ・ジョブズが引用してましたね。

どちらも完璧主義者で有名で、
誰も気が付かないところにまでこだわり抜いて、
神の作った自然物のような完璧さを求める姿勢が、
この「神は細部に宿る」の言葉に現れたのではないでしょうか。

10年前に個人で書いていたブログにも書いたのですが、
「本物と偽物の違いは、隠れている部分に手を抜かないかどうかだ」
という、どこかの校長先生の談話を読んで、
なるほどひらめきと思ったことがありますが、
つまり、
良く見せようとするのが＝（偽物）
良いものであろうとする＝（本物）

良いものであろうとする姿勢があるかどうかが、
その道のプロと呼ばれるかどうかの違いだと思っています。

プロといえば、今から10年前の我が家でのこんなエピソードが。
東京ディズニーリゾートから帰りの車中で、
「ファンタスティック４」という映画を見てた時、
※この映画は、宇宙で謎の光線を浴びた主人公４人が、
それが原因でそれぞれ、特殊能力が付き（体がゴムのように伸びる、
空を飛べる、体が透明になる、体が岩のように固くなる）、
悪人から地球を救うという内容
長男と次男が、自分ならどんな特殊能力を付けたいかという話になって、
ワイワイ盛り上がっていた時に、
「お父さんはどんな能力が欲しい？」と聞かれて、
「お父さんは、お客さんにどんな家が合っているかを見抜く能力と、
　それを探し出す能力があって、感謝されるだけじゃなくって、
　お金までもらえているから、この能力で十分かな。」
と言ったら、キラキラした目で、
「すげー！どうやったらそんな能力が付いたの？」
と聞かれたので、
「大人は、みんなそれぞれ人の役に立つ能力を持ってて、
　それを仕事にしてお金を稼いでるんだよ。
　学生の時に勉強をするのも、その能力をつけてプロになって、
　いっぱい人助けして、お金も稼ぐためだって知らなかったの？
　お父さんは、今でも家に帰ってからも勉強してるやろ？」
と言ったら、「じゃあ、勉強する！」と二人とも、
今まであまり熱心ではなかった勉強も、以前よりは、するように。



長男は、その後、「僕は英語の勉強が好きだから、英語の能力を伸ばして、
商社か、英語の能力を活かせるような仕事につきたい。」と、
１年間のオランダ留学を経て、現在就活真っ最中。

次男は、「理系が得意だから大学の工学部に入って研究開発できる仕事に就きたい。」
と現在、正に大学受験の真っ最中。
２人とも、親からは想像できないくらい優秀で、かつ努力家です。

…考えたら、どんどん自分の能力を伸ばしている子供から、
父親は、この程度のプロかと愛想をつかされないように、
まだまだ頑張らねば

不動産を売る

こんにちは🎶
最近かなり冷え込みが厳しく、更にインフルエンザも大流行していますが、流行に敏感なみなさまもそこは流行りに乗らないようお気をつけ下さい♪

さて、購入の話が多いこの仲介最前線ですが、たまには売却のお話をしたいと思います

１月に入り、不動産査定のお話をよく頂きます。
お正月でご親族が集まった際に、おじいちゃんおばあちゃんの土地の管理の話になり、農業もしないのにそのままにしても税金だけ払ってもったいない⤵

このケースが非常に多いです👀

このご時勢、息子さん世代は会社務めで、農家を継ぐ方は非常に稀ですからね

他にも、亡くなられたご両親の住まいで、いまは空き家で放置してる🏠
ボロボロだし、解体にも費用がかかる。
でも壊さなくても空家対策で固定資産税は更地の金額で払えって言われる。なんて事も聞くし。。。
でも解体に１００万円や２００万円かかるし。。
そんなお金ないし。。。
でもボロボロで台風でも来て近所の家に迷惑かけられないし。。。。
でもお金ないし。。。
いやーーーーーーー！！！

て、お話もよく聞きます

そんなときは不動産屋さんに相談してみてはいかがでしょうか？
やさしく相談に乗ってくれる不動産屋さんの電話番号はコチラ❗
058-215-5562
うかい不動産といいますｗ
ちなみに⤴は県庁前店ですが、本社長良店と岐阜の競輪場近くの中央店、そして名古屋にも店舗があるのでエリア問わずご相談下さい

はいｗ

宣伝はそこまでにして、我々不動産業者は売る、買うの相談はもちろんですが、売るかも？
という相談もよろこんで受け付けております！！

実際、売却の際には解体や、土地の測量など、その他付随する費用があります
いくらで売れるか？
は、当然のこと、手元にいくら残るのか？
までキッチリご説明します
そして、売らなくても違う活用方法があればそちらのご提案もさせて頂きますし、お話をお伺いして売らなくてもいい方には売らないという事もご提案します☀

先日も、ローンの返済が厳しいので家を売りたい。
とのご相談を頂きましたが、いろいろ内容をお伺いして最終的には売却せずに済んだ方もいらっしゃいます。
不動産屋ですが、不動産は大事な資産ですから売らないほうがいいのです。
ご相談頂く際に、恥ずかしいとかバカにされるんじゃないかと思い、すべてを話さず売却してしまった方もいらっしゃいます
売るのが仕事ですが、売らなくていいものは売りたくありません
なので、ご相談にお越しの際はすべてお話しして下さい
ローンが払えない事でバカにする営業なんて、うちにはいません
それを人に話すような営業もいません
何なら私自身、実家が破産して自分自身で実家を売却した身です
同じ状況の方を悲観な目で見ることなどありません
他のお客様の目が気になる方には、個室も全店舗に完備してあります
ですので、状況のすべてを伝えて下さい
こちらもできるすべてを尽くします

状況は人それぞれですが、最善のご提案ができるよう全社員、心よりお待ちしております

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ｎｏｒｉ７０

中古住宅の改修

新築戸建てを購入する場合、注文建築でないと
ユーザーのライフスタイルや好みのテイストに合わせた
建物を購入することは　極めて困難ですが
中古住宅を改装すれば、新築の注文住宅と同様に、
自分のライフスタイルや好みのテイストを実現させることも
可能です。むしろ中古住宅だからこそ
そのようにできるともいえるのではないでしょうか。
現在は、不動産会社が中古住宅を仕入れてリノベーションし販売する形が一般的です。
しかし、今後、購入予約者のニーズに沿ってリノベーションする既存住宅販売が
既存住宅の本来のニーズを捉えた事業になるのではないでしょうか。
その場合は、その物件が何が出来て何が出来ないか
改修しやすい建物かどうかがポイントになりますし
予算も重要ですね〜

　　　　　　　　　　　　　　　ｂｙあいママ

残り

あと、２週間で平成２９年も終わってしまいます
皆さんは、やり残した事は有りませんか

１２月は年末年始休暇の関係で、私達もバタバタして日々過ごしています
それがお客様に伝わってしまうのか、お客様もバタバタされます

そんな時にこそ、ウッカリや勘違いが多発しますので良く見直してお客様に御迷惑をお掛けしないようにしたいです


日にちが少ないとなると良く良く考えられずに、物件の購入を決断されてしまうお客様が時々お見えになります
お休み中に気が変わってしまったり、第３者様の一言で決心が緩んでしまった。。。あの時良く考えていなかった。。
その結果、『やっぱり辞めたいです。。。』と。。。


時と場合にも寄りますが、スピードが大事な時も有ります。ゆっくりしていたが為に、他の方に先を越される事も有ります。

ただ、不動産は大人の買い物です。一度購入の申込み（買付提出）をされますと、物件の売主様も売却に向けての準備を始められます
万が一キャンセルとなりますと売主様にも多大な迷惑を掛けてしまいますし、２度３度と同じ事をしてしまいますと、お客様自身の信頼度を失ってしまう事にもなりかねません

『買付を取り敢えず出しておく』という言葉をお客様からお聞きする事が有りますが、それでは真剣に売却をされている売主様に大変失礼になります。
本当に考えて検討して買付を出したのに、売主様が『取り敢えず売り出しただけだから』って言われたら。。。


忙しい時だからこそ、良く考え検討頂きたいと思います。

鵜飼不動産の営業マンは皆お客様を慌てさせません。『良くご検討下さいね』とお話を致しますので、本当に検討頂いてご納得の行くお買い物をして下さい

では、少し早いですが良いお年を

TOKU

相続について

最近、不動産を相続したが売却できるのか？また相続を含めた売却相談が多く
なっております。
まず、相続で所有権が移転した不動産の名義を変更するには、遺産分割協議を作成し
相続登記を行う必要があります。また何年も放っておくと
相続登記はいつまでにしなければならないという決まりはありませんが遺産分割協議や
相続登記をせずに長期間放置しておくと相続ができなくなることもあります。
相続登記に必要な書類（亡くなった人の住民票や除籍謄本など）が取れなくなる。
相続人のうちの誰かが亡くなり、権利関係が複雑になる。
相続人が高齢化し、認知症などになり判断能力が低下することで遺産分割協議を行
いにくくなる。
などの様々な問題が発生して、いざ相続登記をしようという時に余分な費用と時間が
かかったり、相続登記ができなくなったりしますので注意が必要です。
相続予定の不動産の価値が一番気になるお気持ちは十分に理解できますが
まずは、相続手続は早く手続きを済さて頂くことをオススメ致します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　巨神兵

ウカイプロジェクト

フッフッフ

弊社鵜飼不動産はとあるミッションを進攻中であります。

何だよって？

ブログに載せて良いか確認を取っていないので、こそっと投稿しちゃいます。(そもそも自分の案じゃないのでｗ)

先ずは岐阜市のみになってしまいますが、岐阜市の地図上に坪単価や、各エリアの特徴やメリットデメリットを纏めてしまおうってヤツです。

岐阜市で土地をお探しの方で、まだエリアを決めていない方の強い味方になるはずです。(何回も言いますが自分の案じゃありません)

只今、各営業がそれぞれエリア分けされて絶賛作成中でございます。

エリアのシンボル（学校やスーパー等）を写真に収めて行くわけで、これがまた大変、私は近場の市街地を主に担当したので、車で各所をまわるより自転車でサッと行って済ませるつもりで行きましたが、それはもう中年太りしたメガネのおっさんが自転車にまたがり、小学校の写真をバシャバシャ撮っているので通りすがりの人には、スーパー不審者扱いの目で見られながらの作業になりましたｗ

そんな努力(？)の結晶

出来上がりがめちゃくちゃ楽しみです。

乞うご期待！

☆建物を増築登記した場合の税金☆

みなさん、こんにちは

今日は,建物が未登記の場合の対応について

今日は登記について

みなさんが土地や建物を購入したときに、登記をしますね　

でも、実は登記と言うのは、しなければいけないものではありません＾＾

登記とは、土地や建物を『この土地や建物は、自分の持ち物ですよ〜』ということを

第三者に主張するためにあります。

登記をしていないことで、自分以外の誰かが「この土地は私のものだ！」と主張してきたときに、「いやいや、わたしのですよ！」って伝える為の証拠がないので、自分のものと言えなくなる可能性があるということです。（現実的にはあまりないのですが、昔はこういう制度がしっかりしていない時代もあったので、起こりうることだったのですね〜。）

実際に不動産を購入しようとする場合に、住宅の場合は特に、住宅ローンを利用して購入される方が多いのですが、住宅ローンを利用すると、金融機関が抵当権を設定するために、必ず登記をしなければいけません。

なので、必然的に住宅ローンを利用して購入した土地・建物には、登記がされます。

ですが、現金で購入したり建築される方の場合は義務ではないので、登記をしていないこともあります。

今は、新築であれば各工務店さんやハウスメーカーさんが建物を登記することが当たり前なので、なかなかありえないのですが、昔は知り合いの大工さんに建ててもらった、などが普通にあり、新築でも登記していない建物は多くあります。

未だに多いのは、増築した部分の建物を登記していないこと

先日も中古の戸建の売買で増築部分の登記がしていない事がありました

登記上の面積と、実際の面積とは違ってきますので、こういう売買の場合は、

実際の面積を測り直し、売主様がその増築した部分も所有している証拠を、登記をすることで残し、確定した実際の面積で買主様に所有権を移転します。

（契約書例文：売主様の責任と負担において、引渡しまでに増築未登記部分の表示登記を行うものとする。）

ここで、注意することは、固定資産税・都市計画税です

当初の面積から増築をして面積が増えていても、その市町村から毎年徴収される固定資産税・都市計画税の基準となる面積が、税務上では増えていない場合があります。

大体は自動的に市の調査により、増築部分の面積を割り出され、毎年の税額に反映されるのですが、中には市町村の見落としにより、税額が変わっていない場合があります。

この場合、各市町村からすると、持ち主が売買により面積を確定したものの、その増築部分の税金は徴収していない！！ということになるので・・・・どうなるかというと・・・・・

過去に遡って徴収される！！！！！

のです。。。。

過去と言っても、５年前までになりますが・・・（中には１年前までの場合もありましたが）

追加徴収という形で、売買後１ヶ月〜３ヶ月くらいの間に納税通知書が手元に届きます。

（よく売主様からこれはうちの払う税金じゃないよね〜ってきますが）

つまりは、よく間違えられるのが、「登記」をする法務局と、「固定資産税」を徴収する市町村（地方税）と、「取得税・贈与税」など徴収する税務署（国税）と、申告する先が違うのですね〜

（ややこしいから一緒でいいのに〜。と個人的には思いますが）

実際には、逆に減築して余分に税金を収めていたりということもあるので、

増築・減築などをされた場合には、納税通知書を見て、照らし合わせてみると良いと思います

不動産を相続された場合など、ご自身がよくわからない事が多くあるかと思います＾＾

そんな場合も、ぜひ気軽に鵜飼不動産へ駆け込んで下さいね〜

たま

とうとう・・・

こんにちは

入社から一年経過しまして　○0kg　増量しましたです

そのため今日からサラダチキン生活です

まぁそんなことはどーでもいいんですが、このブログを見ていただいてる全ての皆様に報告があります。

なんと鵜飼不動産のインスタグラムのアカウントを開設しました

ですのでインスタグラムをやられてる方は、「鵜飼不動産」で検索してフォローしていただけると嬉しいです

もしくは　　　こちらのバーコードを読み取っていただいても大丈夫です　

おもにインスタグラムでは日常の一コマやちょっとした情報を発信していきたいと思います

是非とも宜しくお願いします

続きを読む

井戸の神様

みなさん　こんにちわ

最近めっきり寒くなりましたね

体には気をつけてくださいね私は風邪を引きましたけどね

今回は井戸のお話をさせていただきます

みなさんは井戸と聞くと　某ホラー映画の貞◯さんとか　キコキコとレバーを上下して水を出すものを想像しがちですが

そんな古いのではなく管を埋めポンプを使って水を組み上げるのが現在のものです（自家水道ともいいますねー）

さて土地に井戸がありそれを埋めてしまっても罪にはなりません　なりませんが

昔から井戸には、神様が住んでいる　それをお祓いもせずに埋めてしまうと神様が激おこになると言われております。

井戸について少しわかってきたところで先日私は井戸のお祓いに初参加してきました

当日はあいにくの飴　まちがえました　雨でした

神主さんから　「井戸のお祓いの時は雨が多いですよー」　「へー」（神様怒ってないかなぁ・・・）

なんてこともありお供えものをセッティング

果物やらスルメイカ、お酒などをお供え物に神主さんがなんか色々唱えたりしてました

そして神主さんよりお言葉をいただき

　「古来より　火と水には神様が宿ると言われおります」

　「なんでなんですかねー？」

　「かみと言うのは　火（か）と水（み）になるでしょ？」

　「おおおおおおお　確かに」

普段めったに経験できることではないことで新鮮な感じでした

みなさんも井戸にはお祓いをすると覚えておいてくださいね

鵜飼不動産ホームページにスタッフ紹介も変化しておりますのでそちらも是非ごらんください

あめ大臣

地目変更登記忘れは大変！

ども、店長です。

ここ最近同じようなケースで売却時に苦労したことがあったのでお話ししたいと思います。

端的に言うと、

�@元々農地（田または畑）だった土地で農地法４条届（もしくは許可）を経て建物を建てました。

�A建物を建てる際に金融機関から借入はしませんでした。

�B数十年経って、建物もボロボロになったので解体撤去しました。

�C更地を売りに出そうと思ったら、地目が農地のままです。

�D建物は既に存在しないので宅地への地目変更は認められません。

�E農地のままで一般人同士の売買はできない。さぁ、どうする？困った！

というパターンです。

こうなってしまった原因は色々あります。

まず、農地法４条届（もしくは許可）ですが、手続きを終えても 農地法上の農地でなくなるだけです。

地目変更は登記法の管轄で、所有者が行なうことですが強制ではありません。

地目が農地のままでも、課税は現況を見て課税してくるので税収入としては支障が無い為、税法上も何も言ってきません。

唯一口を出してくるとしたら金融機関で借入して土地が担保に入る場合です。

ローンが払ってもらえなくなったら担保を売却して債権回収に当てなければならないので、その場合にスムーズに処理が進むように、金融機関は必ず地目を宅地に変更することを条件に融資を行ないます。

資金に余裕があって借入をしない場合には、金融機関が関わってこないのでそのままスルーしてしまいます。

建物がある内にご相談頂ければ、地目変更は問題なくできますが、壊してしまった後ではさぁ大変。

一昔前だと、建築時に借入してないということは、建物登記もしていないことが多く（融資利用なら建物登記が融資実行の条件になる）、建物が建っていたことの証明が困難な場合も多々あります。

自分で所有し続けている（もしくは相続）のであればそう問題ではありません。

土地の利用上支障があったとしても自己責任ですし。

但し、売買するとなるとそういうわけにもいきません。

そうなると、水道の引込みを確認したり、昔の航空写真を掘り出したり、過去の課税明細を探したり、あの手この手で証拠を集めて、さらには土地家屋調査士の先生のコネも使って登記官と協議して可能性を探っていくことになります。

結構な時間と手間が掛かりますので、それなりの費用も掛かります。

結局、建物が建った時に普通に地目変更しておくのが断然安上がりということになります。

市街化区域内なら、売主で農業委員会に始末書を提出して、買主から改めて農地法５条届出を出してもらうことでクリアすることはできます。

一番問題になるのは 市街化調整区域 の場合！

旧既存宅地であることの証明は登記簿の地目変更記載のみです。

これが出来てないと、まぁ大変！

もしくは開発許可であれば、５条許可を取得しているはずですが、古いものだと農業委員会にも写しが残っていません。

所有者本人が持っているはずの原本が見つからないとかなりヤバいです。

確認申請同様、開発許可も昔は申請だけして完了検査を受けていない場合が多いので、現状建物が無い状態では申請通り利用していたかどうかの証明が困難です。

不動産取引の知識がない一般の方に取っては登記費用をケチったくらいで、先々そんな大変な目に合うとは想像もできないですよね。

自己所有している限りは法的にも問題ないわけですし。

でも実際はご自分、もしくは相続されたご家族が土地を売却しようとする際に、大変な障害 となりますので、やはり土地地目は現況の利用状況に合わせて都度地目変更登記を行なって行くべきです。

田・畑以外の地目は互換性があるというか、正直どうでも良いのですが、田と畑、つまり

農地だけは農地法の制限を受けますので、行政上の届出や許可を取得したら、地目を変更することを忘れないようにして下さい！

今回はかなりマニアックな不動産取引知識でした〜！

では！

JAY

不動産詐欺

今年の8月に、不動産犯罪史に残るであろう驚愕の事件が発表されました。

あまりのスケールの大きさにご存じの方も多いかとは思いますが、

その事件とは、「Ｓハウス　63億円詐欺被害事件」

内容を良くご存知でない方に少し概要をご説明します。

大手ハウスメーカーのＳハウスが、

東京の五反田駅まで3分の一等地にある、

旅館の建っていた土地約600坪を70億で買い付けて、

まずは4月に手付金として15億円を支払い、

6月に所有権移転登記の申請の際に48億を支払い、

残りの7億は移転登記が完了した際に支払う予定でした。

実際には、所有者とSハウスの間には不動産会社が介在して契約し、

土地の所有権は所有者からSハウスに直接移転登記する方法がとられました。

（あまり一般的な売買の手法ではありませんが、稀に行われます）

所有権移転申請の時までに合計63億円（15億＋48億）が支払われて、

後は登記が完了するのを待つだけの状態だったのですが、

登記の受付をした法務局より、本人確認書類（パスポート）が偽造されている可能性があり、

登記申請は受理出来ないと連絡が入りましたが、もう後の祭り

実は、売主と名乗っていた女性は、所有者とは全くの別人。

偽造パスポートを使って本人に成りすまして契約。

印鑑証明も実印の紛失を理由に別の印鑑を再登録しているので、

司法書士も見抜けなかったみたいです。

（それを見破った法務局もスゴい！）

ニセの売主女性の単独犯では無くて、

おそらく後ろには大きな不動産詐欺集団（地面師集団）がいると思われます。

間に入っていた不動産会社もおそらく共謀者。

なぜなら、登記できなかったのを知って、

当然、Sハウスは間の不動産会社やニセの売主に連絡を取ろうとしましたが、

2者とも一切行方がわからず、間の不動産会社の事務所ももぬけの殻。

もぬけの殻というより、その会社の本社の住所には、

もとからそんな不動産会社の事務所は存在していませんでした。

こんな巨額な詐欺事件は、かなり特殊な案件ですが、

不動産取引をめぐる詐欺事件は、実は数多くあります。

私が入社して間もない今から20年以上に、

今は廃業された不動産会社の社長Sさんから聞いた詐欺事件。

事件が起きたのはバブル真っ只中の平成2〜3年ころ。

土地神話が疑われてもいなかった頃で、

土地の価格が年間で10〜20％以上も上がっていました。

金額は確かではありませんが、確か5,000万円の土地の売買契約があり、

契約時に2割の手付金1,000万円が買主Aさんから売主Bさんに支払われました。

その数日後、その契約を仲介したS社長の会社に1人の男性Dさんが現れ、

「先日、S社長が仲介したBさんの土地は、私も大変気に入っていて、

　どうしても諦めきれないから、売主Bさんから手付倍返しをして、

　損する手付金1,000万円に、更に1,000万円上乗せして7,000万円に出すから、

　私にあの土地を譲ってもらえるよう売主Bさんに話をしくれないでしょうか。」

と申し入れをしました。

手付金は、不動産取引では一般に「解約手付金」との意味合いで取り交わされ、

買主は手付金を放棄さえすれば、無条件で契約を解除でき、

売主は手付金を倍返しさえすれば、無条件で解約を解除できます。

（若干の例外や、手付解除できる期限はありますが）

その内容を売主Bさんに相談すると、

もともとの取引より1,000万円も儲かるとあって、

即、手付を倍返ししてDさんと契約しますと即答されました。

そして売主Bさんは、買主Aさんに手付倍返し分の2,000万円を支払い契約解除。

あとはDさんと7,000万円の売買契約をするだけだったのですが、

なんと、その後、急にDさんとは音信不通に。S社長も懸命に探しましたが、

Dさんの住所はもぬけの殻で、もしやと思ったS社長は、

買主Aさんを訪ねましたが、Aさんの住所も別人宅でした。

つまりもともと買主AとDはグルで、初めから売主Bさんから、

手付倍返しのお金1,000万円を巻き上げるための詐欺だったのです。

幸い、弊社は創業して今まで詐欺に巻き込まれたりしたことは無いのですが、

高額な金銭のやり取りがあるため、詐欺師にも目をつけられやすい業種ですので、

今後も安全な取引をお手伝いできるよういつも細心の注意を心がけてまいります。

あ、余談ですが、冒頭の詐欺にあったハウスメーカーのSハウスですが、

詐欺にあった分を特別損失で経理処理しても、

今期は過去最高売上（１兆円）、最高利益900億円だそうです

こうれいかしゃかいにおける

いい天気ですね☀

ブログを書く順番が抜けてたみたく今回はわたくしが書かせて頂きます

最近、私が預からせて頂く不動産売却の相談で目だって多い共通点が

“所有者様がご高齢”

高齢化社会の日本では、もっともっと増えていくこのケース、窓口となるのは所有者様のご子息様等が代理でご相談頂く事が多いのですが、所有者様がご高齢の場合まず確認しているのは、��所有者様�≠ﾌ意思確認です。

いくらご子息様で介護をしていても所有者様の意思に反して売買は成立しません。

あわせて注意が必要なものは『認知症』。

お医者さんの診断を受けて意思能力が十分な場合は一先ず大丈夫。

後日、司法書士の先生と意思確認をしっかりする事になります。

逆に意思能力が不十分だと診断された場合は��売ります�≠ﾆいう意思が確認出来ない為、法律的に売買契約が無効な行為になります。そんな時は成年後見人制度を使って売却する事になります。

ざっとですが、

先ずは家庭裁判所に申し立てをします

↓

調査官による調査

↓

精神鑑定

↓

審判

↓

審判の告知と通知

↓

法定後見開始

この様に成年後見人制度を使うにしてもこれがなかなかのお時間がかかってしまうんです、、、(汗)

不動産取引で、上物付き土地の場合、ご契約後に上物を解体し、更地にしてから決済引渡しを迎える契約方法が有ります。解体に要する時間は物にもよりますが1週間から３週間以上かかる事も有ります。

そして、隣地との境界が不明の物件はご契約後に土地家屋調査士等の資格を持った物に測量を依頼しをし測量が完了してから決済を迎える契約方法も有り、この測量には１ヶ月半から長い時はもっとかかる事もよく有ります。

他にも多々有りますが、逆に契約と決済を同日にいっぺんに行う方が少ないと思います。

たとえお医者さんに意思能力が十分だと判断されても『認知症』はいつどのタイミングでなるかは分かりません。

特にご高齢の方ほどリスクが高いといえます。

なので

��ご契約の時は認知症では無かった��

　が

��決済の数日前に認知症になる��

こんな事も起こりうる訳です。

先を見越して、所有者様が元気なうちに信託しておく等有りますが、何にせよ思ったら即相談。

これが一番だと思います。

ご相談お待ちしております。

では。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＠山坊主

いい物件とは

こんばんわ

みなさまのいい物件とはなんですか？

南向きや、住環境がいいなどいろいろあると思います

でもそこに価格という項目は大きなウエィトを占めるはずです

日当たりや住環境がよくても、相場の倍の値段なら考えますよねｗ

われわれは売主様と売出価格の打合せをする際、相場や現在売出中の物件を考えながら売主様の想いも反映していきますので相場からかけ離れた価格というのはなかなか付きません

となると、現在売りに出てる物件というのはほぼ相場なのです

そしてこの中で自分の希望に合った物件に出会えれば購入に至ると思います

最近の傾向ですが、お店に初めて来店されてこれから不動産を探していくお客様の半数は3ヶ月から半年で購入されています

みなさまご来店の際は、探し始めたばかりなので1年後とかーーと仰るんですけど振り返ると意外と早いものです

人間の集中していられる期間がそれくらいとの話もあるので、逆にこの期間で見つからないと2年、3年、4年探し続ける方も多いです

一生に一回の買い物ですので気持ちは非常にわかります

不動産を探し始めたキッカケにもよりますが、このまま家賃払い続けるのがもったいないという方なら半年までに決めてしまったほうがいいでしょう

探している間も家賃はかかりますからね

多少無理やり決めても「住めば都」とはよく言ったもので、慣れます。

それに意外に気に入るでしょうｗ

簡単に買えって言ってるように聞こえるかもしれませんが、そう思って探してもみなさん自分の譲れないポイントは押さえて探しますので、こちらがびっくりするような土地を買う！と言わないでしょうｗ

すなわちいい物件とは、自分で購入に至る物件＝どれでもいい物件と言えるのです

条件が他より悪くてもそれなりに安いですし、土地の形が悪くても建て方次第で素敵なおうちができますよ♪

また、じっくり自分の気に入る土地が出るまで探し続ける方も、もちろんいい選択です

ただ、そういった方は営業とじっくり話をすることをオススメします

人気エリアで予算が合ってないのに探し続けるのは現実的ではありませんし、かなりの確立で買えません

要望をちゃんとお伺いした中で、エリア選択のアドバイスをさせて頂きますので、たまには営業の言うこと聞いてみるといい話が聞けるかもしれませんよ？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　カフェ店ますたー

立地適正化計画制度

立地適正化計画制度が岐阜市でスタートしてから数ヶ月経過しました。
都市機能を集約すべき位置付けが政策的に誘導区域に誘導する仕組みですが

都市計画で土地の使われ方に強く関心を持つ地域や
住民の生活に必要な都市機能の立地が集約される区域には
機能の切れ目ない継続性を望みますし
既存施設の有効活用から考えると
サービス事業の撤退や休廃止の情報は早く入手し
空き地の利活用等を促すに当たっては
届け出が行われた所在の一覧など
行政からの情報の流通があるていどあると
不動産取引を円滑するために　良いのではと考えます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　By　あいまま

ちょっとした事が。。。

まだまだ暑い日が続いています。

クーラー無しでは仕事が出来ないTOKUです

そんな暑いある日に、中古住宅のご案内に行って来ました。

私もお客様も、外回りを見るだけで汗ダーダーになってしまいました。

そろそろお部屋を見ましょうかと、室内に入らさせて頂いて無敵のクーラーで少し涼んだ越妙なタイミングで売主様が内覧に見えたお客様の子供様に冷たいジュースをそっと手渡されていました。

子供様が嬉しそうにされていた姿を今でも鮮明に覚えています

あれから、数日経ちご検討頂いた結果。。。

『あちらの物件を買いたいと思います！！！！』

と、ご連絡を頂き、無事にご契約となりました。

ご購入を決意頂くまでに、資金面・ご家族・物件の良悪・近隣状況等色々な悩ましい事があったと思います。

買主様に、『何が最後の決め手になりましたか？』とお伺いしましたら、『売主様の人柄です子供にして頂けた事、その時の子供の笑顔が』と仰ってみえました。

勿論、売主様は何も意識されずに子供様にジュースを差し上げたと思います、それは勿論土地や建物の価値には何の影響も無いのに、買主様にとってはすごく意味の有る事（何かを感じられた）だったんだと伝って来ました。無意識で人を喜ばせ、ご自宅の売却も成功出来て。。。スゴイです

この感覚を、仕事でも日常の生活でも活かして行きたいなと感じました

TOKU