2020年08月08日

収益物件の売買


1棟の賃貸アパートや店舗、倉庫、事務所ばど 第三者と賃貸借契約が締結されている物件を仲介する場合について

2020年4月から施行されて改正民法で賃貸借や保証に関する点に注意です。

特に貸室が4/1以降に更新されている場合は

原則、賃借人も保証人も合意更新されて場合は改正民法が適用され、法定更新の場合は旧法が適用となります。

収益物件の売買において改正民法が適用適用される貸室がある場合は

  • 退去時に借主が 例えば 洗面台が以前から故障していたと主張し、後から家賃を減額請求したり、現状回復費と相殺できるので リスク回避するには借主に故障していた通知義務を設け 通知前の賃料減額については主張できない約定が必要となります。
  • 急迫の事情がある時は借主が修繕でき、修繕費用を貸主に償還請求できることが認められた。リスクを回避するのは、修繕権の行使条件、範囲、費用負担等を特約で定める必要があります。
  • 個人が連帯保証人となっていた場合は、連帯保証人に対して極度額を設定していなければ、保証契約は無効となります。リスクを回避するには、事前に保証人が健在である事の確認と極度額を設定し売買契約を締結する。また、連帯保証人が死亡した場合は貸主へ通知する義務を約定する必要があります。 

上記3つの点が大きく改正されたので 仲介する際には注意しましょう。

                        byあいママ



posted by どりげ岐阜スタッフ at 17:47 | Comment(0) | 日記
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