マンションリノベーションの罠

こんにちは！

最近とても暑くて、冷たい飲み物やかき氷が欲しくなりますよねー！

でも、この「冷たいモノ」って暑い日は体を冷やしてくれてイイ！

と思われがちですが、実は逆なんですって！！

冷たいものが体に入ると、内蔵があまりの温度差にびっくりして、「体を温めなければ！！」と熱くしてくれるそうです！！

いままで逆効果だったのか。と絶望しました。ハイ。

本題に入りますが、暑いので断熱性能が高い家に住みたい！とお考えの方も多いのでは？

特にマンションは鉄筋コンクリートの為、断熱性能や気密性能がとても高いです！！

しかも、いわゆる「中部屋」と呼ばれる角部屋ではないお部屋は、隣の部屋の熱が伝わるため冬はあたかかいのです。

そんな、通常でも性能が高いマンションですが、ある一部をリフォームするともはや「最強！」と呼べるほど性能が上がるのです。

それが窓！！

最近のマンションの窓は「ペアガラス」で有ることがほとんどですが、昔のマンションは「シングルガラス」です。

住宅で熱損失（熱が逃げやすいところ）の1位は窓なので、これをペアガラスにすることにより、飛躍的に性能を上げられます！！！

ただし！！

ここからがマンションの落とし穴で、マンションの窓は、実はあなたの物ではありません！

玄関ドアもそうですが、なぜか「共用部分」で交換できません。（一部例外もアリ）

では、マンションの窓は永遠に時代遅れなままなのか・・・？

いえ、ひとつ方法があって、インプラス（内窓）という方法があります。

これは2重窓とも言いますが、今の窓の内側に、もう一つ窓を追加するのです！！

これで元々あるシングルガラス+シングルガラス＝ペアガラス！！

でも、これにもデメリットがあり、窓+窓なので、ベランダに出るときは窓を２回開ける必要がありますｗ（ちょっとメンドくさい）

洗濯物を干す際は、毎日のことなので少しストレスに感じるかもしれません。

ただ、そのデメリット以上に、そして工事費用以上に快適になること必至です！

それによって光熱費も当然下がりますし、暑い寒いのストレスもなくなります！！

快適性で言うと、平成後期の中古マンションのペアガラス（アルミサッシ）より温かい可能性は十分にあります。

戸建てと違い、マンションは古くても鉄筋コンクリートですから、快適性能を求められる方は少し古いマンション→リノベーションも視野に入れてみては？

　　　                                                        nori70

意外と知らない民法の話�A

今回の民法のお話は、相続についてです。
民法の相続では、亡くなった方を「非相続人」、
相続を受ける人を「相続人」といいますが、
誰が相続を受ける権利があるかご存じでしょうか？

まず、配偶者がいる場合は、配偶者はどんな場合でも、
相続人となります。

被相続人の子供にあたる人（直系卑属といいます）も、
配偶者の次に第１順位で相続を受けます。

ちなみに平成25年以前は、子供でも婚姻関係にある男女の
子供と、婚姻関係が無い男女（いわゆる内縁関係）の子供とで、
相続できる割合が異なっていましたが、今は同等です。

子供がいない場合は、被相続人の親（直系尊属といいます）
が相続対象者で、親がいない場合は、兄弟姉妹が相続対象者です。

相続の割合ですが、配偶者が一番多く、相続遺産の半分を取得し、、
それ以外の相続人は、等分となります。

但し、被相続人が遺言により相続割合を決めた場合は遺言書に従いますが、
もともと相続する権利があっても遺言により、相続から除かれた人は、
本来、相続を受ける予定の約半分は、遺留分侵害請求権という権利で、
請求をすることが可能です。

相続遺産には、現金や預貯金、保険金等の資産もちろんですが、
土地や建物もよく対象となりますが、最近は相続不動産についての
相談内容が以前と異なってきました。
どんな内容かといいますと、
「不動産を相続したくないから、どうすればいいでしょうか？」
という相談です。

要らない不動産なら、相続を受けた後で、売却処分すればよいのでは？
と思われるでしょうが、最近はただ(0円)でも売れない不動産が増加しています。
例えば、山林や道路に接していない土地、農地で農地以外の転用が難しい土地、
その中でも最近多いのが、古家付き土地で解体費用が土地価格を上回っている場合。
郊外の地価が下がっていることと、解体費用が高くなっている事で、
査定をしてもマイナスになるケースが増えているためです。

これらのマイナスの不動産を「負動産」と最近は呼んだりもするのですが、
負動産の処分は思ってる以上に難しいという事をご存じでしょうか？
負動産を相続したく無いなら相続放棄をすればいいとお思いでしょうが、
相続放棄は、負動産だけでなくあらゆる相続資産を放棄しなければなりません。
負動産は放棄して預貯金だけを相続することはできないのです。

また、相続資産が負動産のみの場合でも、第１順位の相続人が放棄しても、
その相続資産は第２順位に相続権が移るので、
すべての相続人が放棄する必要があります。
すべての相続人が相続放棄したとしてもまだ問題があります。

相続放棄が完了すれば、固定資産税等の税金の支払い義務は逃れられますが、
管理責任は相続放棄しても逃れられません。
相続放棄によって所有者では無いのにも関わらず、
負動産の管理、例えば空き家の管理や土地の除草や立木の伐採などの
義務からは逃れられないのです。

利用していない不動産は、放置しておけばしておくほど、
処分が困難な負動産になってしまいますので、
早めの対策（利用や売却）が必要とぜひ憶えておいてください。

最後に、相続で揉め事が起きた場合は、その助言や手助けは、
法律家（弁護士、司法書士）等の資格を持った方以外が行うと、
法律違反となってしまいますので弊社でもお断りしております。
何卒ご理解の程ご了承ください。

収益物件の売買

1棟の賃貸アパートや店舗、倉庫、事務所ばど　第三者と賃貸借契約が締結されている物件を仲介する場合について

2020年4月から施行されて改正民法で賃貸借や保証に関する点に注意です。

特に貸室が4/1以降に更新されている場合は

原則、賃借人も保証人も合意更新されて場合は改正民法が適用され、法定更新の場合は旧法が適用となります。

収益物件の売買において改正民法が適用適用される貸室がある場合は

• 退去時に借主が　例えば　洗面台が以前から故障していたと主張し、後から家賃を減額請求したり、現状回復費と相殺できるので　リスク回避するには借主に故障していた通知義務を設け　通知前の賃料減額については主張できない約定が必要となります。
• 急迫の事情がある時は借主が修繕でき、修繕費用を貸主に償還請求できることが認められた。リスクを回避するのは、修繕権の行使条件、範囲、費用負担等を特約で定める必要があります。
• 個人が連帯保証人となっていた場合は、連帯保証人に対して極度額を設定していなければ、保証契約は無効となります。リスクを回避するには、事前に保証人が健在である事の確認と極度額を設定し売買契約を締結する。また、連帯保証人が死亡した場合は貸主へ通知する義務を約定する必要があります。　

上記3つの点が大きく改正されたので　仲介する際には注意しましょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ｂｙあいママ