2019年07月25日

のうち

こんにちわ こんばんわ おはようございます あめ大臣です

今回は農地についてご説明させていただきます

農地(のうち)は、耕作の目的に供される土地のことである。耕地とも。これ以外の土地で、主として耕作もしくは養畜の事業のための採草または家畜の放牧の目的に供されるものは、とくに採草放牧地というが、広義にはこれを含み、農用地ともいう。さらに広い意味での農地は、農畜産物の生産、貯蔵などのための農業用施設用地も含み、農場と呼ばれる。 wiki引用

とありますが 我々が農地というのは 登記簿の地目 と 課税地目になります。

もし農地であった場合、農地転用が必要となります 農業振興地域というのもありますがそれはまた今度に・・・

登記簿の地目が宅地の場合でも課税地目が田もしくは畑の場合、農地転用が必要なので注意です

市街化区域では 農地転用の届け出   市街化調整区域、非線引き区域では農地転用の許可

上記の2つ同じように見えるかと思いますが届け出許可は違うものになります。
届け出は提出物を揃え署名などいただければ提出するだけでオッケー  許可は提出してもだめな可能性もあります。
費用も違ってきますので注意が必要です

また市町村によって農地転用の承諾をいただける期間、受付日も違います、長いところだと承諾を得るのに2ヶ月ぐらいかかる所も・・・

物件資料に 地目が田、畑と書いてあったり、農地法などの記載がある場合はご注意ください

短くはなりますがざっくり農地転用のご説明でした、詳しく聞きたい方はまた店舗にご連絡ください、しっかりと知識をもったスタッフが対応させていただきます


最近暑くて溶ける あめ大臣 でした




posted by どりげ岐阜スタッフ at 15:55 | Comment(0) | 日記

2019年07月16日

お湯

こんにちわ

今年の梅雨もあまり梅雨らしい雨が少ないのでだんだん季節感がなくなっていきますねー。。。

なのでたまにジメジメする日はつらくてつらくて。

さてみなさま、新築建てる方々は設備でいろいろ悩まれると思います。

オール電化にするのかガスにするのか。

都市ガスなのかプロパンガスなのか。。

都市ガスが使えないエリアはプロパンガスしか選択できませんが、都市ガス供給エリアですと三つ巴の悩みがありますね。

実はプロパンガスは高いと思われがちですが、実際の使用料金は都市ガスとほぼ変わりません。(ちょーーっとは高いですがw)

プロパンは配管などのガス設備を分割で、使用料金と併せて支払う事が出来るので高く感じるのです。

なので都市ガス同様、設備のお金を先に払ってしまえば毎月のお金はほぼ一緒です。

しかもプロパンは都市ガスと違って自宅の敷地内にボンベを設置するため、災害時に電気さえあればガスが使えます!!!

阪神淡路大震災では都市ガスの復旧までに2ヶ月以上かかったそうです。


金額の面ではオール電化もメリットありますが、昼間に電気を使う家庭では高くなってしますかもしれませんので、どちらかと言うとガスに軍配が上がるかもしれません。

と、いうのが今までの常識で、太陽光乗せるなら結果的にオール電化がいい。

とか

でも、ほんとはガスで料理がしたい。。。

けどお金を考えるとオール電化かな。。。

なんてお考えのあなたに朗報です!!!


ハイブリッド給湯器 というものがあるのです!!

いままでの給湯器はガスならガスでお湯を沸かす、オール電化なら電気で沸かします。

これをハイブリッドですと、電気とガスで上手に沸かしてくれます。

機器代金は一般的な給湯器に比べて高いですが、長い目で見るとお値打ちだと思います。


土地購入の際に都市ガスが使えるかどうか気になる方もいらっしゃると思います。

それはなんとなくプロパンガスは高いから。

そんな理由で本当に自分に合った土地を逃すのはとてももったいない。

いまはいろんな選択肢がありますので、もし都市ガスじゃないからと諦めた土地があればもう1度検討してみてはいかがでしょうか?


                                 nori70





posted by どりげ岐阜スタッフ at 15:48 | Comment(0) | 日記

2019年07月08日

2020年「瑕疵担保責任」が無くなります。

瑕疵担保責任と聞いても意味がわからない方も多いかと思いますが、
傷や欠陥があった場合の、売主の保証責任という意味になります。
傷や欠陥と言っても、物理的な傷や欠陥だけではなく、
騒音や振動、異臭、自殺や他殺などの心理的な悪影響も瑕疵に含まれます。
今の民法の規定では、買主が瑕疵を発見した場合、1年間以内に売主に対し、
損害賠償や契約解除の請求ができることになっていて、
実際に10年以内(債権の消滅時効)であれば、
発見してから1年以内に売主に請求すれば、
売主に賠償請求する権利があり、売主はそれに応じる義務を負います。

2020年4月1日の民法改正で、この「瑕疵担保責任」という名称が、
新たに「契約不適合責任」という名称に変更になります。
単純に名称が変わるだけでなく、責任の範囲も拡大しますし、
発見してから1年間の請求期限も、5年に延長されます。
民法では、今よりも更に売主より、買主の権利が強くなる改正内容です。

では、実際の不動産取引の売買契約ではどうでしょうか。
実は、民法の規定を適応するとなると、
売主の引き渡し後のリスクが大きすぎる理由で、
「売主は瑕疵担保責任を負わない。」または、
「売主は、引き渡し後3ヶ月のみ瑕疵担保責任を負う。」
と民法より随分と売主優位の条項に変更しています。
更に瑕疵担保責任の範囲も限定して、
売主に優位にしている場合がほとんどです。

なぜ、こんなに売主を保護した契約条項になっているのでしょうか。
実は、以前もこのブログで記載しましたが、
日本の中古住宅の売買では築10〜15年で評価は半減して、
築30年超えると価値がつかないのが一般的です。

そのため、もともと建物の価値を低く(又はほぼ0)にする代わりに、
売主の保証義務を軽く、又は、免責するのが公平だという理屈です。

今後は、建物の価値を相応に評価し、価格に反映させる様に変わっていきます。
耐震性やメンテナンスの状態によって、同じ築年数でも金額に幅ができます。
売却する際に建物診断を行っているかどうかでも今以上に影響が出るため、
今後は建物診断もスタンダードになっていくでしょう。

それで、実際には建物の価値がその金額に見合う価値がなかった場合、
例えば、隠れた瑕疵がある場合はもちろん、
性能面にいたるところまで、将来的には売主に責任を負わせる為に、
まずは民法が進むべき方向性を示した形となったと推測しました。

今後は、宅建業法がそれに追随する方向に改正されるのでは無いでしょうか。
今は、建物を低い価値で購入できる代わりに、リスクは買主が負担します。
もし安く変えるなら多少リスクがあっても構わないという方は、
今が安く変えるチャンスなのかもしれません。
弊社としては、特にそういう理由で「今が買い時ですよ!」
と勧めるつもりは全くありませんが。

posted by U-kai(とも) at 17:01 | Comment(0) | 日記

土地調査について

現地調査場所に到着したものの、境界杭らしき目印が見当たらない。
公図には道と記載あるが、どこからが宅地でどこが道なのか?
現地で判断出来ない、困りますよね。

取引物件を特定する為の資料には、地図はもとより、公図、地積測量図などがあります。
これらの資料の見落としや、理解不足から トラブルになるケースとして
例として、通称赤道とか言われる(公図には道と記載さている事が多いです)法定外公共物の見落としです。
これが取引物件に含まれている場合や、隣接している場合、
事前に買い手に説明し、どうするかを決めておかなければ問題となります。
占用許可が必要となったり、時には占用費用が発生する事態にもなりかねません。
現況と資料が一致しない場合は得に注意です。

もう一つ、近年の公図で目にするのは、筆界未定地。
筆界未定地とは、国の地積調査が行われた際に 境界確定出来なかった為、
例えば公図に(235-2+235-3+235-4+道)と記載はありますが、
筆界未定のまま処理されてしまった土地です。
筆界未定は、金融機関らの融資を受けることも難しく
これを解消するには、土地の所有者が土地家屋調査士に個別で確定測量を依頼し
測量成果簿を作成し、法務局へ地図訂正と地積更正を申請する事が必要となり、手間、時間、費用が掛ります。
取引物件が筆界未定であったり、取引物件の隣地が筆界未定の場合は、
売り出す前に必ず 隣地調査も行い、トラブルにならないよう、これも注意です。

                 byあいまま




posted by どりげ岐阜スタッフ at 15:45 | Comment(0) | 日記