2018年10月02日

「投資不動産の潮目が変わる時」

今年、不動産関連で一番大きなニュースといえば、
「かぼちゃの馬車」という女性向けシェアハウスで、
首都圏を中心に展開していたスマートデイズという不動産会社が
倒産したことで露見した、スルガ銀行の不正融資問題。
何が不正かというと、スルガ銀行自身が自社の融資審査を通りやすくするために、
融資申し込み者の預金残高を改ざんしたり、所得を改ざんしたりして、
融資審査を有名無実化してしまった結果、なんと融資審査した案件の99%近くを
ほぼザルのように通してしまっていたといいます。
「かぼちゃの馬車」が想定通りの入居者を確保できて、
想定通りの収入を得ているか、サブリース契約(スマートデイズが一括借上げして、
家賃保証する契約)に基づいてちゃんと賃料をオーナーに支払えていれば、
問題はなかったのですが、短期間のうちに破綻して、
膨大な残債を抱えてしまったオーナーを大量に出してしまったことから、
一気に大事になってしまいました。

「かぼちゃの馬車」が首都圏メインで展開していたため、
どこかこの地方の人は他人事のような感だと思われるでしょうが、
スルガ銀行の不正融資問題は、スマートデイズだけではないのです。

近年のアパートなどの投資向け物件は、
投資向け不動産買取会社(三為業者)からスルガ銀行の融資と
セットで紹介を受けた個人投資家が購入しているパターンがとても多くみられます。
そこでもやはり不正融資が多く行わえているようで、
今年の6月に岡山のマンションオーナーがスルガ銀行に対して訴訟を起こしました。
もともと最近では数年前に比べてスルガ銀行以外の銀行でも個人投資家に対しての融資が、
緩くなっていた印象があったのですが、このころを境に、
一気に個人投資家に対しての銀行融資が厳しくなってきた感があります。
リーマンショックの時と同じく、
銀行が先行きに対して不安を感じて融資を絞ると、
借り入れできず購入者が減るため、投資向け不動産が下落します。
リーマンショック以降、じわじわと不動産価格が上昇し、
ここ数年で特に急上昇しミニバブル化してきた投資向け不動産の価格は、
東京オリンピックを境に下降に転じるのではと言われていましたが、
このスルガ銀行の事件がひとつのきっかけとなって、
もう潮目が変わり始めたと感じています。


注意いただきたいのは、
ここ数年不動産価格が上昇してきていたのは、
投資の対象となっている駅前や中心市街地のアパート用地や、
郊外の中古のアパートなどのことで、
住宅用地はバブル以降、岐阜の95%以上の地域で一貫して横ばいか、
やや下降になっていて岐阜では住宅地はバブル化していません。
ですので住宅用地への影響は限定的だと考えていますから、
住宅をお探しの方はご安心ください。

投資用の不動産を狙っている方は、
今後の市場の動きに特に注意をしたほうが良いかもしれません。

posted by U-kai(とも) at 17:38 | Comment(0) | 日記