2017年10月01日

立地適正化計画制度

立地適正化計画制度が岐阜市でスタートしてから数ヶ月経過しました。
都市機能を集約すべき位置付けが政策的に誘導区域に誘導する仕組みですが

都市計画で土地の使われ方に強く関心を持つ地域や
住民の生活に必要な都市機能の立地が集約される区域には
機能の切れ目ない継続性を望みますし
既存施設の有効活用から考えると
サービス事業の撤退や休廃止の情報は早く入手し
空き地の利活用等を促すに当たっては
届け出が行われた所在の一覧など
行政からの情報の流通があるていどあると
不動産取引を円滑するために 良いのではと考えます。

                  By あいまま

posted by どりげ岐阜スタッフ at 13:39 | Comment(0) | 日記

2017年09月15日

ちょっとした事が。。。

だまだ暑い日が続いています。

クーラー無しでは仕事が出来ないTOKUです


そんな暑いある日に、中古住宅のご案内に行って来ました。

私もお客様も、外回りを見るだけで汗ダーダーになってしまいました。


そろそろお部屋を見ましょうかと、室内に入らさせて頂いて無敵のクーラーで少し涼んだ越妙なタイミングで売主様が内覧に見えたお客様の子供様に冷たいジュースをそっと手渡されていました。

子供様が嬉しそうにされていた姿を今でも鮮明に覚えています




あれから、数日経ちご検討頂いた結果。。。


『あちらの物件を買いたいと思います!!!!』

と、ご連絡を頂き、無事にご契約となりました。



ご購入を決意頂くまでに、資金面・ご家族・物件の良悪・近隣状況等色々な悩ましい事があったと思います。

買主様に、『何が最後の決め手になりましたか?』とお伺いしましたら、『売主様の人柄です子供にして頂けた事、その時の子供の笑顔が』と仰ってみえました。


勿論、売主様は何も意識されずに子供様にジュースを差し上げたと思います、それは勿論土地や建物の価値には何の影響も無いのに、買主様にとってはすごく意味の有る事(何かを感じられた)だったんだと伝って来ました。無意識で人を喜ばせ、ご自宅の売却も成功出来て。。。スゴイです


この感覚を、仕事でも日常の生活でも活かして行きたいなと感じました


TOKU



posted by どりげ岐阜スタッフ at 14:15 | Comment(0) | 日記

2017年09月11日

農地法

お客様がご来店された際ご両親や親戚の方の所有する土地を提供してもらえる場合があるのでその土地を利用したいと相談されるケースがあります。
その際によく問題になるのが地目が田畑の農地です。
 地目とはその土地が何のための土地なのか?という事を明確にしてある情報で、登記され、管理されています。
問題になるのはその地目が田、畑になっている場合で、つまり農地に住宅を建てるということになります
対象地が農地の場合には農地転用という手続きが必要になり、農地を宅地にする場合には許可が必要ということになっています。
その土地が、市街化区域内のであれば問題なく、そのまま家を建てることができますが、市街化調整区域の場合は家を建てることのできない事もありますので注意が必要です。
市街化区域外の場合は、農地を宅地に変える農地転用という手続及び許可が必要になります。
農地は農地法という法律で守られています。
農家の地位と国内の農業生産を守る事は国民のためにも重要であるという考えからの法律になります。
農地法の申請手続きは
 ※土地の所有者の権利移動を伴う売買や贈与(5条申請)
 ※自己所有の農地に自宅や、賃貸住宅を建築したりする場合(4条申請)
などケースに応じて許可申請が必要です。
 農地転用の許可を得られなければ家を建てることはできないのですが、農地転用の許可が済んでいなくても売買契約の話を進めることができます。
売買契約後に許可申請を出すことが一般的な契約の流れになります。農地転用の届出先は基本的に市の農業委員会です。
 農地法については様々な制限があり、また申請日や許可を要するのに日数がかかる場合が多く注意が必要です。
またその他にも土地に関わる制限や条件などもあるため、仲介業者となる不動産会社にしっかり確認してもらいましょう。

                                巨神兵


posted by どりげ岐阜スタッフ at 15:00 | Comment(0) | 日記

2017年08月18日

☆売却の際の諸費用☆

みなさま、こんばんは

長良店のたまです

本日は、売却の際の諸費用について・・・。

先日、ご来店のあったお客様との会話・・・・・・

お客様:「ちょっと聞きたんだけど〜〜〜〜〜。
 売る時って、何か他にこっちが払わないといけないお金ってあるの???」

:「(ご売却のご相談かな)そうですね〜〜〜〜
まずは、売却された際には、3つ必ず必要なるのが、契約時に契約書に貼る収入印紙が、売却価格により必要になります。

あとは、仲介手数料、登記を移転する際に、売主様は売渡証書代金が必要になります。

他には、確定測量といって、現地の境界がはっきりしていなかったりした場合に、売主様の負担で境界をはっきりさせて売却をするので、その費用もかかる場合があります。
もし、謄本上に記載されている住所が現住所と違ったり、相続をしたけど、相続登記をしていない場合など、 
お客様によって必要になる費用も変わるので、詳細を伺えますか???」




お客様:「実はね・・・・・この間、もう売ったのよ。」

:「ん???」

お客様:「売って、お金ももらって、所有権も移したのよ。」

:「はぁ・・・・
     ・・・・では、本日は売却のご相談ではなく、別件でしょうか??

お客様:「いえ、その件なんだけど、他の不動産屋さんで、売出しをするときに、いる費用を聞かされてなくて、売れるときになって後から後から、測量やら、なんやら、出てきてね!!

 普通はどうなのかと思って、もう終わった話なんだけど、ちょっとオタクはどうなのかと思って聞きに来たのよ!!!


:「あらららら・・・・


・・・・・・と、大変ご立腹でした・・・・


それはそうですよね・・・・お気持ちはわかります

このお客様のように、売買が終わってからではお気持ちの持っていくところがありませんよね



その不動産屋さんが・・・・ということではなくて、査定の際、売却を始める際に、
必ずご自身が必要になるであろう経費を、事前に確認をしたほうがよいですね

そのために、私達がいます


売却にも、様々なケースによって、支払わなければいけない費用が色々と発生します。
ご自身が後々後悔をしないためにも、
おまかせ〜〜〜〜とするのではなく、不動産屋さんで見積もりをしっかり取ってもらって、金額を把握しておく、売却の流れをわかるまで説明してもらう。などなど。。。

購入される方も、売却をされる方も、私達も、みんなが気持ちよい売買ができるようアドバイスいたしますので、ぜひ、ご相談くださいませね

たま















posted by どりげ岐阜スタッフ at 19:52 | Comment(0) | 日記

2017年08月06日

不動産購入にあたりすべきこと

こんにちは

入社して半年が経過しましたです


本日は、不動産購入にあたりすべきことについてかかせていただきます


不動産の購入は、人生で一度、、、人によっては二度・三度あるかもしれませんが


かなり高額な買い物になると思います


ですので、購入しようかなぁ〜と思いましたらまず


方針をしっかり決めるのが重要となってきます

最悪なのは、交渉途中で意見がころころかわること。

優柔不断は順序を守り、決めておくことはきめておきましょう


ですのでこれから不動産を購入しようとおもいましたら

            


家族で一致した方針をたてる
事前に相談すべき人(親・親族など)とは相談する
賛意を得てから効率よく物件を探す
物件が気に入った時には素早く候補ごとに臨めるように


このをしっかりおさえておけばスムーズに話をすすめていけますよ


あとはおまかせください



弊社のスタッフが全力でサポートさせていただきます






posted by どりげ岐阜スタッフ at 17:40 | Comment(0) | 日記

2017年07月10日

どっしゃーん

みなさん こんにちわ あめ大臣です

今回は土砂災害警戒区域についてお話させていただきます。

最近短時間に大量の雨(飴ではありません)が降って土砂災害などのニュースを見ます。

まず土砂災害警戒区域とはなんぞやと・・・
土砂災害警戒区域とは土砂災害が発生した場合,住民の生命または身体に危害が生ずるおそれがあると認められる土地の区域で,警戒避難体制を特に整備すべき土地の区域です。過去の土砂災害による土砂の到達範囲などを勘案して設定されます。
俗に言う土砂災害イエローゾーンがこちらになります 土砂災害が起こるかもしれないから気をつけてね〜と言った感じのでしょうか(こんな簡潔ではないでしょうが・・・

そしてもう一つ
土砂災害特別警戒区域
特別ですからねー すごいですよ 
警戒区域のうち土砂災害が発生した場合,建築物に損壊が生じ住民の生命または身体に著しい危害が生ずるおそれがあると認められる土地の区域で,一定の開発行為の制限や居室を有する建築物の構造が規制される土地の区域です。
俗に言う土砂災害レッドゾーンです こちらは先程と違い ほんとに危ないからね! みたいな感じでしょうか・・

一件どちらも同じように危ないと言っているだけかと思いきや土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)にはイエローゾーンと大きな違いがあります

それは・・・建築制限です!!!デーーーン!!

レッドゾーンでは建築物の構造が土砂災害により作用すると想定される衝撃等に対して安全なものとなるよう、建築基準法で定めている構造基準に適合した防護壁を建てなければいけません

その防護壁がお高いのです・・・
なかなか建て替えが難しかったります


平成25年に岐阜県でも土砂災害警戒、特別警戒区域も増えておりますので
一度みなさんもご確認してみてはいかがでしょうか?http://portal.gifugis.jp/sabo/koji/map_exp.html

岐阜県は山も多く指定されているところは結構ありますからねー
必然的にエリアも拡大されるわけで・・・

土地には様々な法令制限などかかってきます 調べるのがめんどくさいなーと思ったそこのアナタ
鵜飼不動産におまかせ下さい

しっかり知識をもったスタッフがご説明させていただきます

雨は嫌だけど飴は大好き あめ大臣でした


posted by どりげ岐阜スタッフ at 18:33 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2017年06月10日

ネット査定の罠


ども、店長です。

ここ最近、インターネットで一括査定を請け負うサイトが乱立しています。

全てとは言いませんが、ほとんどどのサイトも「簡単10秒査定」などというような表現で気軽に査定ができるような雰囲気を醸成しています。

が、そんな訳はありません!

不動産の査定というのは同じエリアであっても面積や間口、前面道路幅や立地状況、隣地の建物などによっても千差万別です。
所在地や面積を入力するだけで、「かんたんポン!」という訳にはいきませんよ。

中には権利書や登記簿も確認せずに適当に面積を入力される方もみえるので、ほぼ確実に聞き取りによる確認作業が必要になります。
また、そういった一括査定サイトから不動産業者へ査定申込のデータが届くまでは数時間〜数日のブランクがあります。

依頼者の方にお電話差し上げると、「すぐに金額が出るかと思ったのに  」と怒られることもしばしば・・・。

これは完全にサイトの作り方に問題があります。
依頼者には「無料!」で訴求していますが、我々不動産業者からは料金を徴収しますので、
サイト運営者は申込みさえ取れれば稼げる のです。

すぐに金額が出るような誤解を与えるようにわざと作っている確信犯のふしもあったりして・・・。

ほとんどの場合、サイト運営会社は不動産とは一切関係ないIT企業です。
不動産取引の知識もほとんどありませんので、そこからどんな不都合が起きるのかも予測できないのでしょう。

原則として不動産の査定はその物件の所有者(もしくは所有者から正式に委任された者)でないと申し込むことができません。
困った例としては、


● 密かに離婚を考えている妻が、財産分与の計算の為に所有権者である夫に黙って依頼

→ 離婚騒動に巻き込まないで下さい。我々のせいで離婚を決意されたとしたら困ります!


● 亡くなってもいないのに、息子がいくら相続できるか皮算用の為に依頼

→ 遺留分はあってもあなたが相続人になれるとは限りません。遺言状次第です。私ならドラ息子に遺産は渡しません。


● 散歩の途中で空地が気になったのでいくらくらいするのか依頼

→ 全くの赤の他人の土地じゃないですか!


上記はほんの一例ですが、民事訴訟で訴えられる可能性がありますのでお受け出来ません。
但し、こういった場合でもお電話を直接頂いて、近隣の相場価格をお問合せ頂ければ、個別具体的なお話しではなく一般論としてならお伝えできます。


また、一括査定は登録している複数社に査定を依頼することができます。
「より高値を付けた不動産業者に依頼しましょう!」なんて書いてありますが、高値を付けるだけなら誰でも簡単に出来ます。
でも相場を無視して高いだけではいつまで経っても売れません。
そして、業者は売れなくたってちっとも困りません

なぜだかわかりますか?
高値を付けたからってその価格で
その業者が買い取らなければいけないわけではないから です。

売れなくても固定資産税を払うのは売主
売れなくて土地がジャングル状態になっても刈るのは売主
売れなくて住宅がボロボロになっても直すのは売主

売れなくて売主が弱気になった頃を見計らって、値下げを提案して、それでも売れなければ更に値下げさせて・・・。
ズルズル値下げして、結局は相場より低い金額でようやく売却、なんて失敗例はざらにある話です。


本当に高値で売却する能力のある業者というのは売れる金額のギリギリ上限を見極めて、相場から飛び出た価格提示はしません!

あくまで検討客がつく範囲内で物件に訴求力がある内に短期売却を目指すのが原則です。


こういった事情があるので、住宅の建築請負工事契約や自動車の購入契約と事情が違って、不動産仲介業者は自社所有の商品を売っているわけではないので、多数の業者への相見積もりというのは意味が無いのです。
最初に依頼した業者が頼りないとか信用できないという場合には、他の業者にも相談してみる、という方法はアリかと思いますが、買取査定でない限りは競わせることに意味は無いですし、そもそも相場というのは競って上がるものではないですよネ?



中には勿論きちんとした不動産査定サイトもありますが、雨後の竹の子のように増殖した一括査定サイトは便利なように見えて全然便利じゃありません。

弊社も色々な一括査定サイトに登録していますが、気軽に相場が知りたいだけならお電話頂ければ、匿名であっても頂いた情報で判断できる範囲内で相場価格はお伝えできます。

具体的なご相談であれば、お電話もしくはご来店頂ければご事情をお聞きして親身に対応させて頂きます。
ご用命頂けば、担当営業がご自宅へお伺い致します。


もちろん  全て無料で対応  致します!!

千差万別な不動産ですから、結局は現地を見て、人と人が会って話して相談して進めていかなければならないものです。

この記事をご覧の方で、不動産の売却をお考えの方は、一括査定サイトで 面倒な入力 などせずに、お気軽にお電話下さい。

  
あなたのやることは、「0120 49 5582」と10回ボタンを押すだけです。(簡単でしょ?)

あとは我々鵜飼不動産にお任せ下さい。


必ずや、

あなたの物件、

売却してみせます!!


JAY

posted by どりげ岐阜スタッフ at 17:37 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

またまた境界の話

やはり、不動産の取引の中で一番トラブルの原因となるのが隣地境界。
このブログの中でも数多く取り上げられています。

隣人愛の目印 by山坊主

私が以前書いた境界トラブルの実例と原因のブログ

隣地との境界が不明確な場合はもちろん、
最近では測量図や杭が有っても、測量日が古い場合は、
隣地所有者の方にあえてもう一度立ち会っていただいて
確定測量をする場合も少なくありません。

ちなみに確定測量の費用は大体いくらくらいかご存知でしょうか?
もったいぶらずに言うとざっと整形地で60坪の土地で約30〜40万円。
地型が変形しているところや、立会が必要な人数が多い場合、
現地と法務局の地図(公図)が著しく不一致な場合、
住宅密集地や山林等で見通しや立ち入りが困難な場合等。
高いときには100万円を超えることも極稀に有ります。

確定測量の場合、隣接地や周辺の測量も必要になります。
以前、測量したときの図面を参考に説明します。

確定測量図.jpg

上記の図面を見ていただくとお解りのように、
このときの対象地は黄色の箇所、50坪にも満たないのですが、
測量範囲はなんと1000坪以上で、測量点は80箇所以上。
測量は最低でも2人以上のチームで行いますので、
この測量点の座標を測るだけでも膨大な労力を要します。

私も、以前はこれほどの労力がかかっているとは知らなかったため、
高いとしか感じず、予算の無いお客さまの為に
安くしてと無理を言って困らせてしまっていましたが、
安くできるのも限界があるのだと納得しました。

ちなみに、もう10年以上前の話ですが、
入れた杭を隣地で造成工事をしている業者さんに折られて埋められてしまい、
トラブルになったことがありますが、実は境界杭を勝手に抜いたり、
壊したりした場合は、「境界毀損罪」という刑法に規定された犯罪で、
5年以下の懲役または、50万円以下の罰金となりますので、
うっかりでも抜いたりしないようご注意下さい
また、境界は杭以外にもいろんな形状をしていますので、
以下の写真をご参照を。

img100611_3-150x150.jpg   img100611_2-150x150.jpg  img100611_8-150x150.jpg  img100611_4-150x150.jpg

また、実際に体験した珍しい境界標としては、
擁壁に刻みを入れた境界標、切り株にペイントしただけの境界標、
5mmくらいの釘のような鋲、30cm角の巨大なコンクリートの境界標。
様々な形状のものが有ります。
新しく土地を取得した人は、不動産業者にしっかり境界標について説明を受けて、
抜いたりしないのはもちろん、越境等も無いようご注意下さいませ。




posted by U-kai(とも) at 11:03 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2017年06月09日

いえのおかね

こんにちわ。

先日ここ東海地方も梅雨入りし、これからジメジメした日が続きますねーー

湿気の対策は済んでますか??

最近の新築は、結露が発生する窓がペアガラスな為、非常に結露が起きにくいです

起きにくいので多少は結露しますけどw

昔の一枚ガラスに比べれば優秀ですね♪

さて、いえのおかねですが、これから新築する方は一番悩む所かと思います

建築屋さんをネットで検索しようものなら星の数ほどありますし、大手ハウスメーカーから中堅メーカー、工務店、ローコスト住宅と建築会社さんで価格設定も様々です

その中から絞り込むためにすべての建築会社に足を運んでいては、家が完成する頃にはかなりの高齢になっているでしょう。。。

まず大きな絞り方としてはそう、お金の話です

まず自身が払えるローンの月額の目安を立てます

ここで注意して頂きたいのは、家を所有するということはクルマを所有するのと近いものがあります

クルマは毎日のガソリン代や、自動車税、故障すれば修理代。

クルマを購入すれば購入代金だけで乗り続けるのは不可能ですよね?

家も同じく、排水溝が詰まれば水道屋さんに修理して頂いたり、毎年の固定資産税、10年〜15年で発生する外壁の塗り替え、その他劣化が進むとその都度メンテナンスをしなければいけません

そのあたりも含めて月額の費用を算出すべきだと考えます

固定資産税だけでも一般的な新築であれば月1.5万円程、将来の修繕に向けては月1万円は最低でも考えたほうがいいかもしれません

ただし家に使用する材料によって変動しますので建築会社さんと相談されるといいでしょう

そう考えると思いのほかローンにかけられるお金は減ります

でもそれでいいと思います

家は何の為に買いますか?

家族が増えたから、賃貸のお金がもったいないから、同じお金を払うなら自分のものになったほうがいい

それでいいと思います

むしろいい動機だと思います

キッカケと勢いが無いと家は買えません

ですが働いたお金のほとんどを家にために使っていては、住むために働いて週末家族と遊びに行くことも外食も旅行も行けなくなってしまう

そうならない為に将来設計が大事になります

子供の進学もあるでしょう

土地選び、建築屋さん選び、その前にきちんと将来かかるお金を考えた上で次に進まれると良いでしょう

続きはまたこんど

個別相談いつでもお待ちしておりますよ♪

                      nori70

posted by どりげ岐阜スタッフ at 17:04 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2017年05月12日

建物床面積の説明における調査方法

建物の表示に関する調査確認の方法として

公簿上の数量を記載し、重要事項説明し引き渡したが

もちろん 評価証明に記載なし

数年後未登記の増築部分が判明し 税の担当部署から公租公課を追徴された。

このため、買主から仲介業者の責任を追及され 公租公課の賠償を要求された。

調査ポイントは、あらかじめ売主にヒアリングをすれば説明の誤りを防げた可能性が高い。

法務局にある建物図面をもとに説明し契約したところ 後日、買主が融資を受けようとした金融機関から

敷地内に建築確認を受けた未登記建物があることの指摘を受け 金銭消費貸借契約にあたり

登記する必要があったことから 仲介業者がその費用負担した。

調査ポイントは、建物図面が必須ですが、 売主は物件を購入して取得していて

増築はそれ以前に工事が行われていたため 売主自身も増築を知らなかったような場合

建築計画概要書の確認が有効な資料となります。ただ、その建物がいつ建築確認を受けたかによって

保存されているかどうかに異なる点については留意する必要があります。

建物床面積の説明誤りに関するトラブルを未然に防止するに当たり

売主様からの情報提供

資料の収集

可能な限り現地で照合する

増改築の疑いがある時は、土地家屋調査士に相談し 明らかにした上で 進める方法をとりましょう。


                          by あいまま

posted by どりげ岐阜スタッフ at 19:09 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記