2017年01月09日

人材教育

ども、店長です。


前回の記事(「危険な地名」)があまりに長文でしたので、今回はあっさりいきましょう。



えー、私が店長になってから随分経ちますが、その間沢山の新人営業くん・新人営業ちゃんが入社してきました。


幸い皆すくすくと一人前の営業として育ってくれましたが ・・・。


実はいつもどうやって育てるかで悩みます。



我々の仕事は不動産という高額なものを取り扱いますし、法律や税金などの高度な知識も必要です。


お客様に不利益があってはいけないので目が離せませんが、かといって自分でやってみなくちゃ覚えられない、この矛盾 ・・・。


結局は個々の性格や特性を見ながら、最適な教育方法を模索していく感じです。


我々の時代では先輩の仕事を自分で見て、盗んで、勝手に覚えるのが当たり前でしたが、そんな時代でも無いようで。



ただ、後進のスタッフが育ってきてくれたおかげで、私が直接指導しなくても彼ら・彼女らが教えてくれていたりするので非常に有り難いです。


本人次第ではありますが、同業他社と比べると同期間に数倍の案件数を経験できることもあり、どんどん経験値を上げることができるのが弊社の強みです。



また、有り難いことに弊社は不動産業界では珍しく辞職者の少ない会社です。


この人材の積み重ね、人材の厚みが、お客様にとって安心してお任せ頂ける不動産業者としての礎になっていると信じています。


JAY


posted by どりげ岐阜スタッフ at 19:22 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

トランプ大統領誕生。不動産相場への影響は?

まだ、つい3ヶ月前までは、トランプが大統領になるなんて
全く想像すらしてなくて、ほとんどの評論家が否定的な意見の中、
木村太郎さんだけがトランプ候補を大統領と予測していて、
(珍しく的を外れた事を言ってるな〜、ありえんやろ)
と思っていました。多分、日本の90%以上の人がそうだったのでは?

11月9日のニュースでトランプが接戦の州で次々と勝利して、
とうとうトランプ候補が勝利しましたと速報を聞いたのは、
ちょうど水曜で仕事が休みだったので、友人とゴルフをしていた時で、
いい訳じゃないけど、本当にショックでゴルフもボロボロに崩れて、
もう一日中ヘコんでいました。

トランプへの嫌悪は女性蔑視発言などの人格的なところもありますが、
イスラム教徒やメキシコに対しての排他的発言や、
国際的な秩序や安定よりもアメリカの利益を最優先にするところや、
地球温暖化に懐疑的なスコット・プルイット氏を環境庁の長官に起用したり、
環境よりも経済を最重視する姿勢。
核軍縮の流れに反発して核武装を強化すると言った発言など、
このままアメリカが自国の国益のみを優先すれば、
間違いなく他の国も追従していくのは明らかで、
たとえトランプ大統領の壇上でアメリカ経済が潤って、
アメリカへの輸出に大きく依存している日本も潤ったとしても、
世界の終末には大きく近づく予感がします。

2015年に地球最後の日までの残り時間を概念的に示している
「世界終末時計」が残り5分から3分にと大きく短縮されたのは、
核軍縮と地球温暖化の取り組みが停滞している理由でしたが、
今回、これらの取り組みに真っ向から逆行している大統領の出現に
更に大幅に短縮していくような怖さを感じます。

ともあれ、1月20日になれば嫌でもトランプ大統領は誕生するわけだし、
それによって日本経済や地価がどう変動するかを想像してみると、
保護主義と大規模なインフラ投資、それに大幅な法人税の減税により、
アメリカの経済は上向き、物価や所得が上がるでしょう。
そうなるとドル高になり相対的に円安になって買いやすくなった日本の株や、
不動産に流れていくことが考えられます。
したがって投資の対象となる都心部の不動産は上がる可能性があります。
ひょっとしたら、地方都市の投資向け不動産(収益物件)も
都心部の値上がりにつられて値上がりすることも十分ありえます。

では、投資の対象とならない居住用の不動産はどうでしょう?
都心の駅から距離のある郊外の物件や、地方の小規模宅地など、
これらは景気の影響よりも実需(つまり住むための家の需要)
が高くならないと上昇は考えづらいでしょう。

価格はどんなものでも、需要と供給のバランスにより決まります。
投資向けの不動産は海外の投資家が増えることで需要が上がりますが、
居住用の不動産は、そこに住みたい人が増えないことには需要が増えません。

不動産の供給量についてはどうでしょうか?
都心の一等地は、すでに遊休地もあまりなく増えることはありません。
それに比べて、地方では農地がどんどん減少して宅地化して、
宅地の供給が増え需要を上回ることで、更に売れ残って余っていきます。
そう考えると岐阜では、今までと同じく値下がりしていくと思われます。

ただし、立地条件や環境やロケーションが良い優良物件は、
価格競争に巻き込まれないために、ここ5年以上下がっていませんので、
平均的な相場よりも高値で取引されていますので、
優良物件をお探しの方はご注意ください。


トランプ候補が選挙に勝った翌日、
うちの娘が学校で「おまえのオヤジは岐阜のトランプやろ〜」
と言われてしょげて帰ってきたと嫁に聞いて、
不動産屋=トランプで、さらに不動産屋のイメージが悪くなったと
がっかりしながらも、不動産会社の地位向上のためにも、
ますます1人のお客様を大切にしながら頑張ろうと、
心に誓うともでした〜


posted by U-kai(とも) at 09:49 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2016年12月18日

固定資産税の時期ですね

みなさまこんにちわ

めっきり寒くなり、ぼちぼち雪が降りそうな気配ですねー!

クルマのタイヤ交換はお済みですか?

わたくしまだ換えておらずひやひやしながら朝を迎えております。。。


さて、そろそろ固定資産税の時期

と聞いて4月にはまだ早いと気付いた方は正解です!w

ですが我々不動産業者の立場からすると、12月頃の商談に関しては少し気を使わなければいけない時期なのです。

それは、固定資産税というのは確かに4月〜5月にかけて市役所から納付通知がきますよね

ですが、その金額決定はいつなのか。

というお話です。

市役所もそこまでヒマではないので、何万とある不動産の価格決定、納付書の作成などがすぐにできるわけではありません。

準備期間というものが何事にもあります。

そこでいつの時点で価格決定するかというと、1月1日なのです。

この時点で不動産がどういう状態なのか。

固定資産税は農地が安く、宅地は高いというのはなんとなく聞いた事がある方も多いのではないでしょうか。

売買の場合、田や畑の農地を購入されておうちを新築される方が多いですが、たとえば12月31日に農地から宅地(農地から宅地へ変更する届出、農地転用も含む)にしてしまうと翌年の固定資産税は上がります。
これを1月1日以降に提出した場合、固定資産税が宅地の価格で請求されるのは翌々年になります。

1年に1回の固定資産税ですが、届出等を提出するタイミングによって何万円も変わってきますので、このあたりは気を配りながら引き渡しまで進めていきます。

これは売買のお話でしたが、既に戸建にお住まいの方で増築などをお考えの方もこの時期に行うと翌年から固定資産税が上がりますので、急ぎでなければ年明けの工事のほうが少し得かもしれません♪

※行政の話ですのでケースによって変わる場合がありますので詳細はお尋ね下さい🎶

                                  nori70


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posted by どりげ岐阜スタッフ at 11:18 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2016年12月10日

担当者以外が気をつける営業マナー

担当者以外が気をつける営業マナーとして

ある雑誌に

「内見場所で営業担当の方と会い、お家を見せていただきました。担当の方は感じが良く

物件も気に入ったので 後日、契約をしようと  会社店舗に伺いました。

担当の方は笑顔で出迎えてくれてのですが、他のスタッフは無表情、

かろうじて、儀礼的な挨拶の声だけが聞こえてきた。

そればかりでなく、得にスタッフ同士のおしゃべりや、笑い声も聞こえて来ました。

この瞬間に
 「この会社で契約するのは嫌だという気持ちになった。」

と言うコメントです。



営業とは、担当者だけが行うものではありません。

その会社に属している人、事務の人も清掃係の人も全員が会社の顔であることを

自覚し、意識をもって、仕事をする必要があるのです。

営業接客は担当者だけができれば良い、ということではないと認識することが大切です。



スタッフ側に悪気がなかったとしても、接客を受けそれを評価するのは、お客様です。

特に、接客中の スタッフ同士のおしゃべりは、お客様の立場からすると

「何か自分のことを言われているのではないか・・・」と

不安に感じて、気持ちの良いものではありません。

むやみに笑ったりすることもなおさらです。

常にお客様に気を配り、真心、ハートのある営業接客をいたしましょう。


               by あいまま









posted by どりげ岐阜スタッフ at 12:59 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2016年12月08日

毎日楽しく( ̄▽ ̄)

皆様がご存知なように、不動産仲介って『売る買う』のお手伝いが主な仕事ですぴかぴか(新しい)ぴかぴか(新しい)ぴかぴか(新しい)

ただそれだけを淡々とやってたら楽しくは無いですねバッド(下向き矢印)バッド(下向き矢印)


私はこんな時に、この仕事楽しいなと感じまするんるん

自分ではとても購入できないような高層マンションビルに入れて、内覧前に少し早く到着し絶景を独り占めしちゃったりするグッド(上向き矢印)ぴかぴか(新しい)ぴかぴか(新しい)

すんごい有名なお客様のご自宅にさらっと入れてしまう、そしてコーヒー喫茶店まで出てきてしまう。(パンが付く時も有ります手(チョキ)

たった1回のお取引がきっかけで可愛がって頂き、お客様とブラックジョークを言い合える仲になれる。(見てる廻りがヒヤヒヤするたらーっ(汗)

さっきドアを開けて入って来たのに、少し経って戻るとキッチリ閉められている。。。誰だ?モバQ

自宅を売却するおじい様が亡くなったおばあ様の思い出を話しをされ、一緒にアルバムを見ておセンチになるもうやだ〜(悲しい顔)

新築後にお呼ばれしてお邪魔したら、新しいご家族様とこんにちはわーい(嬉しい顔)


一人で寡黙に仕事をしていても楽しく仕事はしていないですよね。ただただ仕事をこなしているだけです。

仕事が楽しい時には、必ずお客様がおみえになって一緒に笑顔でお話が出来ますわーい(嬉しい顔)ぴかぴか(新しい)

今後も楽しく仕事をしていく為に、もっともっと大勢のお客様とお話しをさせて下さいねexclamation×2ぴかぴか(新しい)ぴかぴか(新しい)ぴかぴか(新しい)


鵜飼不動産のスタッフは社長を始め女性スタッフも皆気さくな人達ですぴかぴか(新しい)

ご来店の際には物件以外のお話もしてみて下さい。

スタッフの意外な一面が垣間見れるかもしれないですよひらめき

TOKU


posted by どりげ岐阜スタッフ at 19:27 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2016年11月30日

11月も末日

2016年に黒田さんの『マイナス金利政策』が導入され8月にはフラット35では金利0.90パーセントと最低記録が更新されました。

8月と比べ金利はジワリと上がってきましたが、まだまだマイナス金利政策の恩恵が続くものと思っておりました。

だが最近ではトランプ大統領が誕生した事により米長期金利がグンと上昇し12月の住宅ローンの固定金利は11月より上がると予測されております。


ここで注意しなければならないのが、実際のご融資に適用される金利です。

仮に11月に融資の審査が通ったとし、12月に融資実行となるとフラット35は融資実行の12月の金利が適用されるのです。
このようにタイミング次第で明暗が分かれる事になる方もいらっしゃいます。


建売住宅や中古住宅ならまだしも、土地から購入して家を建てる場合、1ヶ月では まず家が完成するとは考えにくい事からある程度長いスパンでの予想をもとにして検討していく事が重要になります。



。。。かといって何ヶ月も先の金利なんてドンピシャで当てれる人なんていないと思いますがね。。。ハハハ


以上、お後が少々悪いですが山坊主のぼやきでした。  では




posted by どりげ岐阜スタッフ at 00:50 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2016年11月06日

☆五重塔とスカイツリー☆

こんにちは 今日も元気なタマです

最近は、寒くなってきましたね〜
ハロウィンも終わると、クリスマスの雰囲気がいろんなところで感じられます〜


日本は、いろんな季節感が味わえるとってもお得な国だな〜って、嬉しく思います〜




日本といえば、地震大国と世界でもいわれていますが、それと比例して日本の建築物の耐震性のレベルの高さも言われています。世界トップレベルの高層ビルが、地震でも倒壊しないと世界では賞賛をあびているとのこと

地震が多くおきる日本で安心して暮らせるのも、日本の建築技術のおかげです
マグニチュード7の地震でも耐えられる建物を建てられる技術は、「建築基準法」という法律がありますが、この日本の環境に合わせた昔ながらの木造建築の技術が受け継がれてきてるからなのでは思います

例えば・・・・日本の各所にある、海外からの観光客にも人気の歴史的建築物
仏教建築として代表になる五重塔

西暦680年から世界最古の木造建築として有名ですが、釘と一本も使っていない、それぞれの階が、心柱を中心にして建築されています。

地震が起きたときに、その各階の心柱が揺れを吸収する仕組みになっています。心柱は地面に固定されていないので、振り子のような動きで建物に負荷がかかりにくいようになっているのです

あのスカイツリーの構造は、五重塔の構造から考えられた、日本の伝統技術と最新技術との融合した建築物なのです

昔から、日本では地震と共に技術を磨いて、世界に誇る建築をしてきたんですね〜

現在では、特殊な建築物だけではなく、いろいろなハウスメーカーさんや工務店さんが耐震技術を駆使して、一般の木造住宅も、安心して暮らせる時代です

そんな時代の日本に生まれたことも、嬉しいな〜・・・と思う

今日も幸せなタマでした




 


posted by どりげ岐阜スタッフ at 19:46 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2016年10月08日

後悔しない物件の探し方?

こんにちわ あめ大臣です

今日は後悔しない物件の探し方についてお話します。

後悔する買い物をしたくない! まぁ皆さんそうですよねー不動産という高い買い物ですからね

ですが悲しいことに人間はなにごとにも後悔する生き物なのです!!
その理由としては 頭がいいから とのことです。 「〜だったら〜すればよかったなぁー」など仮定の未来を想像できることにより後悔します。 つまり我々が人間でいるかぎり後悔はするものです

では少しだけ考え方を変えてみてはいかがでしょうか?
以前なにかで見たことがありますが「人は選択肢が2つあった場合どちらを選んだとしても後悔するものです、ある意味どちらを選んだとしても正解なのです。大切なのはタイムリミットが過ぎてしまうことを避けること、どちらも正解のはずがどちらも不正解になりかねない」
この考え方は深いなと感銘を受けました。

不動産を購入する場合は悩むことが多いかと思います。ですが悩むだけでなにをするけでもなく悩んでいてはタイムリミットが過ぎてしまい答えを出す前に他の方で購入が進んでしまうことがあります。

この物件が気になるなと思ったとき その物件になにか良い点を見つけたので気になるかと思います。その場合はぜひ弊社にご連絡下さい
その物件のメリット・デメリットをご説明させていただきます。

メリット・デメリットを知った上で 選択肢の2つ 「購入するか」 「購入しないか」 をできるだけ早めに出されたほうがいいかと思います。
どちらを選択したとしても後悔はするものです。怖いのは答えを出さないことです・・・後悔しか残りません
またいろいろな物件を見る際もいいところにフォーカスすることが大事です、どんなものでも完璧なものなどありません、良いところに焦点を当て、ほどほどのところで満足するというのが後悔しない物件の探し方なのではないかと私は考えます。

こんな真面目なことを書きながら飴を食べている あめ大臣でした


posted by どりげ岐阜スタッフ at 20:33 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2016年09月23日

いまさらですが印紙税

土地や家を購入された方は契約書に収入印紙を貼られた記憶があるかと思いますがその時、収入印紙の金額にビックリされませんでしたか?

普段使用するとしたら200円くらいの金額の印紙でしょうか、不動産の場合は売買金額でかわりますが、一般の個人の取引では1000~30000円くらいかと思います。

不動産売買契約書は印紙税法で定める『課税文書』に該当し、作成された『課税文書』につき、その当事者が印紙税を納めます。通常、不動産売買の場合は契約書を2通作成し、売主と買主が一通づつ所持しますので、それぞれが記入された売買金額に対する税額の印紙を貼付しなければなりません。不動産業者は『課税文書』の作成当事者である売主および買主に貼付支払義務があることを契約書で説明していまが印紙を貼らずに簡単に説明しただけで取引をすませてしまうこともあるようです。勘違いされて業者が支払うものだと主張される方もみえます。

また、印紙に割印がないと契約書自体が有効ではなく無効と思われている方が非常に多くみえますが、印紙を貼っていなくても割印が無くても契約は有効です、ご安心ください。

しかし、印紙が契約書に貼っていないと確定申告などで罰金が発生いたしますのでご注意下さい。

巨神兵


posted by どりげ岐阜スタッフ at 19:15 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2016年08月29日

危険な地名


ども、店長です。


豪雨や地震、津波など、昨今はあまりの自然災害の頻発に、恐ろしくも慣れてきてしまった感のある日本です。


災害に遭われた方にとっては家族を奪われ、財産を奪われ、人生を奪われる悲惨な一大事ですし、遺憾の念を禁じえませんが、なぜだか一時ほど「異常気象」だと騒がれなくなっているような気がします。

長い地球の歴史の中で、寒冷期(氷河期など)と温暖期が何度も繰り返されてきたことは科学的に解明されている事実らしいですが、人間が文明を気付いてから現在までの時間は地球の歴史から見ればほんの一瞬ですので、こういった異常気象も、実は「異常」ではなく「正常」なのだということです。

とはいえ、現代文明でも地震や気象は未だコントロールできないわけですから、災害に遭うリスクを少しでも減らすためには考えて行動する必要があります。


不動産業に関わっていると、災害防止関係の法令を調べたり、実際に現地で災害が起こった形跡を実際に目にすることが多々あります。

すると、地名と災害には関係の深いものが結構あることに気付きます。

新興住宅地や造成団地などで耳触りの良い名前に地名が変わって(あるいは意図的に?)しまっているエリアも沢山ありますが、自治会の名前や公園や川の名前など、注意すれば古い地名の痕跡を見つけることはできます。

また、大字や字が付く所在地は古いものそのままですので、住所には出ていなくても土地の登記事項証明を確認すると来歴が判るものがあります。

(〇〇台、〇〇ヶ丘とか、〇〇町〇丁目のように「丁目」がつくところは大抵新しい地名です)


新地名が誕生すると、少なくとも数個の旧地名が抹消されます。

そうなるとその土地に根付く伝承、それこそ災害の歴史も人々から忘れ去られてしまいます。

地名には必ず、そこで暮らす人々の生活の上で不可欠な意味があります。

だからこそ、長い間災害と接してきた日本には「危険な地名」があるのです。

せめて自分の住む所、あるいはこれから住もうとしている土地の名前がどんな意味で、どういった場所なのか知っておいて損はないでしょう。


まず、自然災害からつけられた地名は「音」に注意です。

表記は意味に関係なく、音だけで漢字が当てられる例が多いので、あまり参考にならないようです。

「佳字(けいじ)」といって、漢字の字面が良くない場合に、同じ読みで字面の良い漢字をあてることがされるからです。


災害には直接関係しませんが、身近な岐阜市内で言うと「芥見」は良い例です。

現在の芥見は大きく拡がって、バローのある辺りが人口の中心になっていますが、元々は千鳥橋の若干上流の東辺りが村の中心だったそうで、確かにその辺りには古くて大きな農家住宅が多いです。

千鳥橋の上流左岸側は大きくカーブしており瀞場となっていて、増水時などに上流から流されてきた浮遊物(木材やゴミ、動物や人間の亡骸を含む)が溜まる場所です。(現在でもそうです。ちなみに瀞場の崖上にはお地蔵様が祀られています。)

そこで地元の人はここら辺りを「灰汁溜まり(あくだまり)」<灰汁とは、鍋料理などの時に水面に浮くあれですね)と呼びました。

長い年月をかけて「あくだまり」→「あくたまり」→「あくたり」→「あくたみ」と読みが変わったようです。

「灰汁溜」では字面が汚いので、見目麗しい「芥見」という美しい漢字が当てられたそうです。


音の例を挙げると、河川の氾濫があった場所は、谷地・低地ではタニ、サコ、ナベ、など。

平地ではヒロ、アサヒ、エダ、カマ、フケなど。


地滑り・土砂崩れのあった場所は、アナ、クラ、カキ、ウメ、ナベ、フタ、クレ、タイ、アソなど。


岐阜県内ですと、「汲(タニぐみ)」「原(ナベはら)」「見ヶ池(みがいけ)」「大台(おおクラだい)」「平台(タイへいだい)」などがありますね。


今では治水技術や土木技術が発達し、様々な対策が取られているので、上記に当てはまっても非常に安全で災害など起こりそうにない場所もあります。

しかしそこは昔災害で人々が苦しんだ歴史があることが地名から判るということです。

当て字や合成でできた地名もありますので、あくまで目安と言うことでご参考下さい。


また、漢字が当てにならないとはいえ「蛇」や「竜」の漢字が付く地名は、個人的に要注意だと思っています。

河川の氾濫か土石流、どちらかに関係していることが多いからです。

現在の名古屋市天白区は昔は「蛇崩」という地名でした。

「蛇崩」とは土砂崩れを意味しますが、‘00年の東海豪雨の時も天白川が氾濫し、区内全域に土砂濁流が押し寄せて2名の死者が出ています。

「竜」というと縁起が良さそうですが、「流」と読み替えられます。

水や土砂が「流」れてきた歴史があるということです。

福井県の九頭竜川はその昔、氾濫時には9つの流れ(頭)に分かれて沢山の人命を奪ったとのことです。


日本は昔から災害の多い国です。

地震が起こる国は世界でもそんなに沢山ありませんし、台風の被害を受けるのもアジアの国の一部だけです。

こんなに小さな国なのに急峻な山が沢山あって急傾斜が多い為、崖崩れや土石流が起こりやすいです。

また日本特有の「梅雨」という気象がそれに追い打ちをかけて地盤を緩くします。

川も細くて急勾配なので増水して氾濫しやすいですね。

周りを海に囲われている為、地震や台風の際には高潮や津波の被害も起こります。


これだけ人口の密集した先進国で、これだけ災害が多いのは日本だけではないでしょうか?


だから、かつて我々の先祖たちは、災害の恐ろしさを地名に託し、後世に伝えようとしたのだと思います。

そんな災害と深く関係する「危険な地名」を把握して、地名から土地の来歴を予想する能力をつけておくことは決して無駄ではないと思います。

(もちろん「こうなっていることが多い」程度のものですので、災害の事実が無かった土地もありますし、その逆も然りです)


興味を持たれましたら、ぜひ地図とにらめっこしてみて下さい。

では。


JAY


posted by どりげ岐阜スタッフ at 18:49 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記