2020年08月08日

収益物件の売買


1棟の賃貸アパートや店舗、倉庫、事務所ばど 第三者と賃貸借契約が締結されている物件を仲介する場合について

2020年4月から施行されて改正民法で賃貸借や保証に関する点に注意です。

特に貸室が4/1以降に更新されている場合は

原則、賃借人も保証人も合意更新されて場合は改正民法が適用され、法定更新の場合は旧法が適用となります。

収益物件の売買において改正民法が適用適用される貸室がある場合は

  • 退去時に借主が 例えば 洗面台が以前から故障していたと主張し、後から家賃を減額請求したり、現状回復費と相殺できるので リスク回避するには借主に故障していた通知義務を設け 通知前の賃料減額については主張できない約定が必要となります。
  • 急迫の事情がある時は借主が修繕でき、修繕費用を貸主に償還請求できることが認められた。リスクを回避するのは、修繕権の行使条件、範囲、費用負担等を特約で定める必要があります。
  • 個人が連帯保証人となっていた場合は、連帯保証人に対して極度額を設定していなければ、保証契約は無効となります。リスクを回避するには、事前に保証人が健在である事の確認と極度額を設定し売買契約を締結する。また、連帯保証人が死亡した場合は貸主へ通知する義務を約定する必要があります。 

上記3つの点が大きく改正されたので 仲介する際には注意しましょう。

                        byあいママ



posted by どりげ岐阜スタッフ at 17:47 | Comment(0) | 日記

2020年07月21日

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今回の新型コロナウイルスは世界経済に大きな打撃を与えました

不動産市場への影響が有るのではないか?不動産価格が暴落するのではないか? 今買ったら損をするのではないか? といった不安を抱えている方も多いのではないでしょうか 

元々不動産価格は下落の兆候が出ていました、今回のコロナウィルスによる経済の停滞によりさらに大きな影響は避けられないかもしれません。
都心のマンション価格は株価と連動しやすいので、不動産投資資産としても人気がある富裕層向け物件は少なからず影響を受けるのではないかと推測されますね。
自己居住用の物件は、投資資産向け物件のような影響は受けないと思います

弊社のお客様は、殆どが自己居住用の不動産を購入される方です。 お陰様で、スタッフ皆忙しい毎日を過ごしております
「新型コロナウイルスのお陰で、家族でしっかりマイホーム購入の話が出来た」とか、「先祖代々の土地だったけど、ゆっくり考える時間が出来て売却する決心をしたよ」と言うお話しも有りました。

まだまだ油断できない状況が続いています、弊社でも感染対策を行いお客様に安心してご来店頂ける体制を整えて御座います。

皆様も十分に対策をされて安全にお過ごし下さい


TOKU

posted by どりげ岐阜スタッフ at 15:41 | Comment(0) | 日記

2020年07月16日

大雨被害

この度の豪雨で日本各地に被害が相次いで報告されています。

岐阜も市街中心部に長良川が走っており、今後いつどんなタイミングで氾濫するか分かりません。

特に熊本の被害が大きく、亡くなられた方も60人を超えており、住宅被害も全国的に見ると、15,000棟以上との報告があります。

まだまだ予断を許さない状況で、被害が拡大する可能性もあります。

呉々も油断せず、気をつけて、まずは身の安全を確保して下さい。

「今までに経験した事の無い」ことが「自分の身に降りかかってくる」のが自然災害の特徴です。

この地方は今まで幸運なことに直近で大雨や地震の被害は出ていませんが、今後の事は誰にも分かりません。

今回の災害を踏まえ住宅の購入を検討している方は、岐阜市洪水ハザードマップを参考にすると良いかもしれません。

岐阜市洪水ハザードマップとは、岐阜市内の河川が大雨によって増水し、決壊したり溢れたりした場合の「浸水想定区域図」に基づいて、予測される浸水の深さや避難所について記載したものです。

また、今回の豪雨で被害が多かった内容として、土砂崩れにによるものでした。

こちらも岐阜市土砂災害ハザードマップがあります。

また、地震発生時をシュミレーションした岐阜市地震ハザードマップもあります。

どのハザードマップも岐阜市役所のホームページにありますので、もしもの時に備え今住んでいる場所がどれ位の被害が予想されるのか?

もしもの場合はどこに避難すれば良いのか把握しておくと良いと思います。

私自身もこれを機会にハザードマップ等を見直し、もしもの際に冷静に行動できるように備えたいと思います。

posted by どりげ岐阜スタッフ at 14:56 | Comment(0) | 日記

2020年06月29日

注文住宅と建売住宅の違い

こんにちは
今回は簡単に【注文住宅と建売住宅の違い】をご紹介します!

ポイントはつです


こだわり⇒注文住宅が◎
アフターサービス⇒注文住宅が〇
スケジュール⇒建売住宅が◎
住環境⇒建売住宅が◎
価格⇒建売住宅が〇

やはり、注文住宅は【自由度】が高く、好みやこだわりを生かせ、希望に近づけることができる分【予算調整】が大切になってきます

次に、注文住宅と建売住宅のメリット・デメリットを簡単にまとめてみました

【注文住宅】
メリット◎
・外観や内装を好きにデザイン可能 
注〉ある程度の成約がある場合があります
・工法や建材、部材、設備が自由に選べる
・間取りをライフスタイルに合わせられる

デメリット×
・建売住宅よりもコストアップする
・設計から完成まで時間がかかる
・土地から探すと時間がかかる

【建売住宅】
メリット◎
・購入してすぐに入居が可能
・仕上がりや設備が確認しやすい
・注文住宅より割安に購入できる

デメリット×
・外観や内装に妥協が必要
・希望設備等が利用出来ない
・工事工程を見るのが難しい
・間取りをライフスタイルに合わせられない


やはりそれぞれに【メリット】【デメリット】があり、
自分の希望に沿う選択をすることが大切ですね。

まとめ
【予算を調整して自分好みの家をイメージしよう】
全てにこだわりすぎると予算がかさんでしまいます(;'∀')
やはり、【優先順位】を決めることが、希望の住宅に住む第一歩です

【注文住宅】は家族のライフスタイルに合った住宅を造れることが魅力です
あらかじめモデルの決まっている建売住宅に比べ購入費用は高くなりますが、
注文住宅でもコストが抑えるコツはもちろんあります!

それは…

【無駄な注文をしないこと】です

こだわりのない部分は一般的な設備にすることでコストを抑えることができます!
もちろん、【ここだけは譲れないこだわりポイント】をあらかじめしっかり把握をし、
こだわりの強い部分にはお金をかけることも大切です

マイホーム購入を検討している方は、ぜひ一度ご家族で【こだわりの優先順位】について家族会議を開いてみてください

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posted by どりげ岐阜スタッフ at 11:06 | Comment(0) | 日記

2020年06月12日

物件探しに必要な○○と○○

こんにちは

県庁前店 服部です。

梅雨入りしましたね〜
雨の日も気持ちがいいなと思うのですが
個人的に大変になることが2つ・・・

@お洗濯が乾かないこと
Aくせ毛が”おさまり”という言葉を忘れ去ること


お洗濯は、浴室乾燥機にがんばっていただく
くせ毛には、自由にしてもらう

で乗り切りたいと思います


さて、今日のテーマは

「物件探しに必要な○○と○○」


物件探しに必要なものって、何が思い浮かびますか?

お部屋の寸法を測るメジャー?
スマホで物件の写真を撮る?
不動産会社の担当者さんとの絆・・・??

・・・はい
あっても、マイナスではないです。
いやプラスだとも思います。

が、あなたの大切な大切な不動産を買おうという時に
もっと大切なことがあります

そもそも、物件を探そう(=不動産を買いたい)
と思った時、あなたは何から始めますか?

多くの方は

ネットで物件を探す


気になった物件があれば、ポチリと資料請求


「これイイかも」となったら現地を見学


気に入ったら、申込(買付)


めでたく契約

・・・という流れなわけですが(上記は簡単な流れです)

探し始め〜申込までで
特に大切だなと思うものが2つあります


まず、1つ目は

知 識

です。

「あのさぁ、別に不動産の勉強がしたいわけじゃないからさ〜
 勘弁してよ〜」

分かってます。もちろんです。

何も

”本を〇冊読んで下さい”とか
”宅建を取って下さい”
ということではないのでご安心下さい

知識が必要です、と言うのにはワケがあります。

それは、知識を基にした「基準」が必要だからなんです。

「基準」がないと、不動産を選べないんです。

例えば、車を買う時に必要な情報って何でしょう?

燃費、車内の広さ、グレード、価格etc.
中古車なら、年式、走行距離、修復歴なども情報として必要ですね。

では、不動産はどうでしょう?

立地、面積、間口、奥行、価格、建ぺい率、容積率
道路との高低差、周辺環境、関係する条例etc.

車と同じように、価格を左右する要素は、たくさんあります。

これら、価格を左右する要素の特性や意味を知らずに
その不動産の価値を理解することはできません。

ですから、不動産に関わる情報を

理解するために必要な知識

を得て欲しいのです。

もちろん「面倒だからそういうのはいいや〜」と言うのなら
それはそれだと思います。個人の選択なので自由です。

が、車を購入する場面で言うなら

「燃費ってなんですか??」

って聞いているようなものです。

購入に最低限必要な不動産の知識、あって損はないと思います

最初は知識がないのが普通ですし、用語が分からないのも当然です。
1度聞いただけで、覚えられることばかりでもないですしね。

分からないことは、不動産のプロである不動産業者に
いつでも、お気軽にお尋ねくださいね
きっと快く答えてくれるはずですよ
それで嫌な顔をする担当者さんなら、考えモノです


話を本題に戻しまして・・・

ここで、必要なもの2つ目

「比較」

です。

”ある程度の数の物件を比較する”という経験をしないと
普通は、不動産の購入を具体的には考えられません。

仮に1件だけ見て、条件がドンピシャ!でも
”これ買います”となることは、経験上ゼロです。

ある物件1件だけにお問い合わせをいただき
その1件だけご覧になられて、ご購入されたお客様は
実際にはそれまでに、何らかの形で、比較検討されてきています。

ですので、物件を見比べて検討することはとっても大切です

ただし、ピッタリの物件が見つかったにも関わらず
”もっと良いのはないかな?”と探し続けると
どんどん欲が出てしまい、いざと言う時に買う決断ができず
物件を買い逃してしまっているお客様も少なくありません

「気づいたら、探し始めて何年も経ってしまっていた」

というお客様が、時々いらっしゃいます。

ありとあらゆる物件情報をご存知で、思わず

「不動産屋さんですか?」

とツッコんでしまいます笑

熱心なのは、とても素晴らしいことですし
知らず知らずのうちに、詳しくなってしまうのもよ〜く分かります。
(私も一度ハマると、とことんいくタイプです笑)

でも、物件情報を集めているのは、ご自分が買うためであって
不動産屋さんのように、誰かに紹介するためではないですから

”あれっ、わたし、物件情報に詳しすぎん?”

と感じる節が出てきたら、ちょっと注意が必要かもしれません

これを避けるコツは、特に決まった期限がなくてもある程度の
期限を決めて動くことです。
私のような”とことんタイプ”はかえって探しやすくなります

それから、ちょっと話が脱線しますが補足させて下さい

上記で車を例え話に出しましたが、”動産”である車と”不動産”では
異なる性質がたくさんあります。

例えば、車は同じものがいくつもあります。
(クラシックカーなど特殊な車は除く)
対して、不動産はオンリーワンです。

この世に全く同じ物は一つとして存在していません。
(似た物件はあります)

このように、代替性が著しく低い点や、業界の体質
商習慣などさまざまな事情が重なっているので
不動産をスペックだけで単純比較するのは、かなり難しいです。
(まずムリです)

これらの不動産の特殊性についても、ご記憶の片隅にでも
置いておいていただければ、物件探しに役立つ?かもしれません

というわけで
物件探しに必要なのは「知識」「比較」ですよ。
と言うお話でした

「知識」と言うと、ちょっと重いかもしれませんが
ご自分の住まいを探すのに必要な知識って
身につけておいて損はないですし、生活に必要な知識なので
知ってみると案外楽しいかもしれませんよ。
あと、不動産用語は独特なので、面白い発見があるかもです

物件探しは

「自分たちの望む物件が見つかる」

というゴールが見えないので、モチベーションが下がったり
面倒くさくなったりするときもあると思います。

そんな時こそ、私たち不動産のプロと一緒に
物件探しを楽しむ気持ちで探していきましょう

次回は

「物件を決める時に必要な○○」

をお送りします

お楽しみに〜

posted by どりげ岐阜スタッフ at 16:06 | Comment(0) | 日記

2020年05月18日

物件を購入して思った事!


GWは皆さまどの様に過ごされましたでしょうか?

私は掃除や不用品の処分、映画を見たり本を読んだりネコ様に遊んでもらいました

話が変わりますが、昨年の11月頃に初めて不動産を購入しました

購入の理由は実家からの通勤時間がかかる(約40分)という事です

購入した物件は築45年の1LDKの区分所有のマンション、独身ですので丁度良い広さでした。(通勤も約半分の時間になります)
また売主様が大変綺麗に使用されておりリフォームはせずクリーニングとコーティングだけ行いました

【内覧から引き渡しまで】

@内覧をして気に入りその日に買付証明書を記入。(価格や条件などを決め記入)

A売主様と契約日を調整し必要書類などを準備。(住民票などの書類、収入印紙)※通常の契約だけでしたら住民票は不要です。

B契約と決済(今回は契約と同日に引き渡しを致しました。)
 ※重要事項説明を聞き、契約書を確認。
  その場で代金、固定資産税・管理費の日割計算分のお支払いしてカギを受け取り司法書士の先生に登記の依頼をします。


今回は契約と決済(引き渡し)を同日でしたが、多くの取引は契約から引き渡しまで時間がかかります。
時間がかかる理由としては土地や戸建では測量(3か月)を行ったり買主様の住宅ローンの申し込みなどが御座います。


【購入して思った事】

・自分が納得できる物件かどうか(価格、状態、引き渡し時期、引き渡し後は自己責任など)満足しています
・古いマンションの為、インターネットを個別に引かなければならず時間がかかってしまった(申し込み、工事できるかの確認、工事の期間)


購入を検討されている方はとても迷ったり気になる事があると自分が経験してすごく感じました。
ですのでどんなことでもお気軽にご相談下さい。


長良店 Ho

posted by どりげ岐阜スタッフ at 18:35 | Comment(0) | 日記

2020年04月25日

GW

2020年4月ももう後半です、、、

皆、何事もなければGWどこに行こう、何しようと考えていることだったでしょう。

新型コロナウイルが大流行しています。

日本でも非常事態宣言が出されてしましました。

恐らくこの状況ですと5月6日以降も継続されるのではないかと思います。

まさか一か月前はこんな事になるなんて大半の人が思っていなかったでしょう

今現在、有効な薬やワクチンもない状況下でできることは不要不急の外出を控える。

STAY HOME

これに尽きると思います。

鵜飼不動産では感染対策予防として現在、スタッフの半数以上の出社を見合わせています。

その為ご不便ご迷惑をおかけしますこと申し訳ございません。

GWは例年通り県庁前店は営業しています。

こんな状況のなかだからこその不動産の購入・売却相談があるかもしれません。

そんな時は電話でもかまわないので問合せお待ちしています。




posted by どりげ岐阜スタッフ at 14:48 | Comment(0) | 日記

2020年04月03日

とらのまき 絶賛作成中!

みなさん こんにちは あめ です

弊社でお渡ししている 岐阜市のエリア別の坪単価や特色をまとめた 虎の巻 はもちろんお持ちですよね

え? もってない? では今から取りに来てください  と 茶番はこれぐらいにしまして 今お渡ししている虎の巻は

岐阜市のみになります 瑞穂市 大垣市 各務原市でお探しの方にはあまり必要ないかもしれません

そんな方に朗報 只今誠心誠意を込めて NEW虎の巻〜岐阜市周辺の市とか町ヴァージョン〜 名前は今考えました多分違う名前だと思います

1585906165397.jpg 

↑ あーでもないこーでもない と相場を調べたり特色を言い合ったりとなかなか白熱した会議の様子をお届けさせていただいております



では特別にこのブログを見ていただいた方に少しだけ公開させていただきます 
DSC_0547.JPG

ちょっとだけですよー

さて完成をお楽しみにしていただくさいな完成次第お知らせさせていただきますね
岐阜市の虎の巻は弊社事務所にありますのでほしい方はぜひご連絡ください

ではまたー


最近またチュッパチャップスにハマる あめ でした


posted by どりげ岐阜スタッフ at 18:52 | Comment(0) | 日記

2020年03月21日

コロナショック

「コロナショック」という言葉は連日ニュースで報道され、株価や為替、経済に大打撃を与えています。

各国も、国のパワーでなんとかしようとしていますが、なんともなってませんねーー焼け石に水と言った所でしょうか。

日本も経済を回すために一人当たり1.2万円支給なんて案もありますね。違う所に資金投入したほうが良いと思うのですが。。。

自粛ムードの国民へ向けたパフォーマンスの役割も兼ねているのでしょうか。

まあ個人の主観は置いておいて、この「コロナショック」において不動産業界への影響ですが、今の所、大きくは実感していません。

世間の買い控えムードによるテンションの低下で、若干ではありますがご来店数が減っています。

しかし、それに反してネットからのお問い合わせが若干増えていますので、ご来店頂く方が自宅でネットを閲覧しお問い合わせ頂いているのか。。。若しくはたまたまか。。

衣食住 の「住」の部分はネットで問い合わせは出来ても、購入はできませんので、世間の動きを実感します。

妻は「衣」の業界で、某ショッピングセンターで勤務しておりますが、来店数は激減しているそうです。

なんとか売上獲得に向けて陳列や接客レベルを向上しても、お客様の数が少なくては客単価を上げるしかありません。これができればラクですが。。。

各業界で影響の大小はありますが、我々の業界よりも建築業界がかなりの打撃のようです。

新築、リフォームも契約数、着工数は変動ありませんが、材料が入ってこないため完成できない。

例えば、中国で生産しているトイレやお風呂、キッチンの設備関係は、中国の工場が動いていないため作れない。

そもそも作っても船便が動いていないため発送できないようです。

そうなると、建築業者は完成できない→引き渡しできない→お客さんからお金もらえない→でも他の工事は終わってるから職人さんへの支払いはしなければいけない→会社のお金が減る

この図式で、建築業者はかなり厳しいのがお分かり頂けると思います。

大手メーカーは除いて、着工数がそこそこある工務店さんは複数の家を同時進行しているので、その分職人さんへ支払う額も多くなりますから、厳しい時期が続くようです。

現在は、中国でのコロナが落ち着いたため、工場の稼働が始まりました。

これにより、輸送関係も開始すると考えられますので、各住宅設備の供給は3週間程で国内へ供給されるのではないかと感じます。というよりそう思いたいですw

更に、国からの融資も、前年比で売上が一定数下がっていれば低金利or無金利で借入できるようなので、コロナによる黒字倒産は防げると考えられます。


長くなりましたが、現在建築予定のお客様も、お引越し予定が夏頃の方は各住宅会社やリフォーム会社に着工、完成できるメドを確認しながらマイホーム計画を進めましょう。

私個人のマイホームも今月着工しましたが、補助金の関係で絶対8月に完成しないといけない為、かなりヒヤヒヤしてます。。。

1日も早くいつもの生活に戻れますように。。。
                                    nori70



posted by どりげ岐阜スタッフ at 10:03 | Comment(0) | 日記

2020年03月05日

意外と知らない民法の話@

日本には数々の法律(8,000以上)がありますが、特に重要なのは、

1.憲法
2.民法
3.刑法
4.商法
5.民事訴訟法
6.刑事訴訟法

上記の六法で、ほとんど、どの法律も六法が基礎となっています。
その中でも一番身近な法律が民法と言えるでしょう。

今回は、民法の中で「成年(成人)」を取り上げてみます。

法律上の成年(成人)とは、親権者(親等)の同意無しに、
法律行為が行える人を言います。(但し、未成年でも
結婚をしていると成人と法律上はみなされます。)

法律行為とは、結婚や契約(売買、賃貸、雇用等の)等の、
法律上の効果が発生する行為全般です。

未成年者は、親の同意を得ずに法律行為を行った場合は、
原則、後で取り消すことができます。
未成年は判断能力が未熟とみなされるため、
うっかり不利な契約を結んでしまう場合があるからです。
ですので未成年者との契約では、一般的には親権者の同意を貰います。

すでに殆どの方が知っている事だとは思いますが、
この民法上の成年の年齢が、2022年4月1日より、
満20才から満18才に引き下げられます。

ということは、満18歳になれば、親の同意無しに
単独で法律行為がでるようになります。
という事は、18才の年齢、場合によっては高校生でも、
親の同意なしに結婚できることになります。
学校としては校則ででも禁止したいところでしょうが、
最初にかいたとおり、いろんな法律規則は六法に則っている為、
校則で高校生同士の結婚を禁止することも難しいでしょう。
なかなか教育現場でも混乱が起きそうです。

よく勘違いされる人がいるのですが、
ギャンブルや飲酒や喫煙も18才でも可能になるかというと、
規制している法律が違うのでそこは今まで通り20才からになります。
また、刑法や少年法での取り扱いも変わらないため、
18才を過ぎたからといっても、特に重罪な場合以外は、
刑法で裁かれるわけでは無く、少年法の方の適用を受けます。
犯罪者の実名報道等も変わらないと思われます。


(おまけ)
現在、成人式は20才を基準に行ってきましたが、
2022年以降はどうなるのでしょうか?
実は、市町村で個別で対応を決めるようです。
三重県の伊賀市では18才で成人式を行うようですが、
今の所、岐阜市、山県市、羽島市、大垣市は、
今まで通り20才に行うようです。

posted by U-kai(とも) at 09:07 | Comment(0) | 日記